Datum: 2007-12-20
Område: Inkomstskatt - Tjänst
Skatteverket har inför 2008 års taxering tagit fram tabeller som anger hyresnivåer i flerfamiljshus för olika områden under 2007. Skrivelsen innehåller också en hjälptabell avsedd att användas när bostadsytan är större eller mindre än bostadsytan för en lägenhet av normal storlek. Dessutom innehåller skrivelsen också en alternativ metod att beräkna förmånsvärdet när bostaden är belägen i villa.
Hyresnivåer 2007 Pdf, 34.4 kB, öppnas i nytt fönster.
Bostadsförmån ska enligt bestämmelserna i 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL värderas till marknadsvärdet på orten. Skatteverket har utfärdat allmänna råd (SKV A 2006:32 avsnitt 2.3) och meddelanden (SKV M 2006:21 avsnitt 4.5) angående värdering av bostadsförmån vid 2008 års taxering. Denna skrivelse får ses som ett komplement till det allmänna rådet och meddelandet. Syftet med skrivelsen är bl.a. att den ska vara till ledning vid beräkningen av hyresvärdet på orten.
Enligt 61 kap. 2 § IL ska inkomster i annat än pengar värderas till marknadsvärdet. Med marknadsvärde avses det pris som den skattskyldige skulle ha fått betala på orten om han själv skaffat sig motsvarande varor, tjänster eller förmåner mot kontant betalning.
Enligt prop. 1996/97:173 sid. 38 avses med hyrespriset på orten vad som i hyreslagstiftningen anges som bruksvärde för bostaden i fråga. Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen på orten är utgångspunkt för beräkning av bruksvärdet.
Skatteverket har inför 2008 års taxering tagit fram tabeller som anger hyrespriset för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden. Hyresnivåtabellerna återfinns i bilaga till detta dokument.
Tabellerna är indelade i 7 åldersintervaller. Det äldsta åldersintervallet omfattar bostäder med värdeår 1969 eller tidigare. I hyrestabellerna för Stockholms län anges samma hyresnivå för lägenheter i åldersklassen — 1969 resp. 1970-1979. Det förutsätter att lägenheter byggda t.o.m. 1969 är rustade till en standard som är jämförlig med standarden i hus med ålder 1970-1979. För lägenheter byggda t.o.m. 1969 och som inte har renoverats till den standard som gäller för denna åldersklass kan hyresvärdet jämkas ned med 12 % av den för åldersklassen — 1969 angivna hyran. I Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2006:32 avsnitt 2.3) anges också en möjlighet till jämkning av bostadsförmånsvärdet när bostadens standard avviker från normal standard i motsvarande åldersklass.
Hyresnivåerna i tabellerna avser förutom Stockholm hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek (70 kvm). För bostäder som är större eller mindre än normalstorlek bör justering av hyresvärdet ske på sätt framgår av avsnitt 4.2 nedan. För Stockholmsområdet behöver hyresvärdet inte justeras eftersom tabellerna innehåller uppgift om lägenhetens bostadsyta.
Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Av prop. 1996/97:173 s. 39 framgår att det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta inte är lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Hyresnivåtabellerna enligt bilagan avser hyresvärden för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).
Med hänsyn till att hyresnivåerna kan variera mellan större och mindre lägenheter kan nedanstående tabell vara till hjälp vid beräkning av hyresvärdet för bostäder vars bostadsyta avviker från normallägenheten.
Kolumn A = lägenhetsyta
Kolumn B = relativa hyrestal (hyran för olika bostadsstorlekar uttryckt i procent av årshyran för en 70 kvm bostad
A | B | A | B | A | B | A | B | A | B | A | B |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
51 | 80 | 71 | 101 | 91 | 121 | 111 | 139 | 175 | 194 | 275 | 278 |
52 | 81 | 72 | 102 | 92 | 122 | 112 | 141 | 180 | 198 | 280 | 282 |
53 | 82 | 73 | 103 | 93 | 123 | 113 | 142 | 185 | 203 | 285 | 286 |
54 | 83 | 74 | 103 | 94 | 123 | 114 | 143 | 190 | 207 | 290 | 290 |
55 | 84 | 75 | 104 | 95 | 124 | 115 | 143 | 195 | 211 | 295 | 294 |
56 | 85 | 76 | 106 | 96 | 126 | 116 | 144 | 200 | 215 | 300 | 298 |
57 | 85 | 77 | 107 | 97 | 127 | 117 | 145 | 205 | 219 | 310 | 307 |
58 | 86 | 78 | 108 | 98 | 128 | 118 | 146 | 210 | 223 | 320 | 315 |
59 | 87 | 79 | 109 | 99 | 128 | 119 | 147 | 215 | 228 | 330 | 323 |
60 | 88 | 80 | 110 | 100 | 129 | 120 | 148 | 220 | 232 | 340 | 332 |
61 | 88 | 81 | 111 | 101 | 131 | 125 | 153 | 225 | 236 | 350 | 340 |
62 | 90 | 82 | 113 | 102 | 132 | 130 | 157 | 230 | 240 | 360 | 348 |
63 | 92 | 83 | 113 | 103 | 133 | 135 | 161 | 235 | 244 | 370 | 357 |
64 | 93 | 84 | 114 | 104 | 133 | 140 | 165 | 240 | 248 | 380 | 365 |
65 | 94 | 85 | 116 | 105 | 134 | 145 | 169 | 245 | 253 | 390 | 373 |
66 | 95 | 86 | 117 | 106 | 135 | 150 | 173 | 250 | 257 | 400 | 382 |
67 | 97 | 87 | 118 | 107 | 136 | 155 | 178 | 255 | 261 | ||
68 | 98 | 88 | 118 | 108 | 137 | 160 | 182 | 260 | 265 | ||
69 | 99 | 89 | 119 | 109 | 138 | 165 | 186 | 265 | 269 | ||
70 | 100 | 90 | 120 | 110 | 138 | 170 | 190 | 270 | 273 |
Om priset för en 70 kvm bostad är 800 kr/kvm blir hyresvärdet för en bostad om 100 kvm 72 240 kr (70 x 800 x 129 % = 72 240)
Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför i normalfallet vara hyresnivån hos allmännyttiga bostadsföretag på orten även när det gäller bostad i villa (prop. 1996/97:173 s. 40-42). Allmänna råd har lämnats om faktorer som ska beaktas särskilt vad avser värdering av bostadsförmån i villa (SKV A 2006:32 avsnitt 2.3 och SKV M 2006:21 avsnitt 4.5.2.2).
Om det finns en fungerande hyresmarknad för bostad i villa på en ort, och en undersökning av hyresnivåerna visar att det inte förekommer någon större spridning av relationstalen mellan dessa och taxeringsvärdena, kan värderingen ske med utgångspunkt från taxeringsvärdet. Värdet av bostadsförmånen bör därvid beräknas till viss procentsats av fastighetens taxeringsvärde för 2006.
Bostadsförmånsvärdet beräknad på detta sätt avser hyresvärdet exklusive uppvärmning (kallhyra). Eftersom taxeringsvärdet för villan inkluderar värde för garage ska tillägg till bostadsförmånsvärdet inte göras när förmånen inkluderar tillgång till garage.
Skatteverket har inför 2007 års taxering företagit en undersökning av hyreskontrakt avseende uthyrda bostäder i villor belägna i Ale, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Partille, Stenungsund och Öckerö kommuner. Resultatet av undersökningen finns dokumenterad i en skrivelse (dnr. 114 25407-07/111) upprättad av Skattekontor 1 Göteborg. Eftersom nivåerna för uthyrning av villor i området inte förändrats i nämnvärd utsträckning torde undersökningen kunna läggas till grund för värdering av bostadsförmåner även vid 2008 års taxering. Undersökningen visar att förmånsvärdet för bostäder belägna i villor i nämnda kommuner kan beräknas till 7 % av fastighetens taxeringsvärde för 2007.
Skatteverket har inför 2007 års taxering företagit en undersökning av hyreskontrakt avseende uthyrda bostäder i villor i Stockholmsområdet. Resultatet av undersökningen finns dokumenterad i en skrivelse (dnr. 101 3706-07/111) upprättad av rättsenheten, region Stockholm. Eftersom nivåerna för uthyrning av villor i området inte förändrats i nämnvärd utsträckning torde undersökningen kunna läggas till grund för värdering av bostadsförmåner även vid 2008 års taxering. Undersökningen visar att förmånsvärdet för bostäder belägna i villor i Stockholms län kan beräknas till 6 % av fastighetens taxeringsvärde för 2007.
Skatteverkets rättsinformation har flyttat till den nya webbplatsen Rättslig vägledning. Skatteverkets handledningar har upphört att tryckas och ersätts av Rättslig vägledning.