Försäljning av bostadsrätt

Om din bostadsrätt skulle vara uthyrd till någon utomstående en längre tid kan den anses som en näringsbostadsrätt. För att den ska anses som en privatbostad krävs det att du eller någon av dina närstående har för avsikt att flytta tillbaka till bostadsrätten inom överskådlig tid. Omständigheterna i det enskilda fallet får avgöra om bostadsrätten ska räknas som privatbostad.

Bostadsrätten kan alltså förlora karaktären av privatbostad om du hyr ut den eller om du använder mer än 50 procent av bostadsrättens yta i din näringsverksamhet. Om du vill kan bostadsrätten ändå behålla sin karaktär som privatbostad under en viss tidsperiod med stöd av den så kallade tröghetsregeln. Om regeln tillämpas kan bostaden bedömas som privatbostad det år förändringen sker och året därpå. Säljer du bostaden andra året efter förändringen ses den som en privatbostad även för försäljningsåret.

Ja, ett dödsbo kan under viss tid äga en privatbostadsrätt.

Trots att ett dödsbo är en juridisk person kan en bostad som varit privatbostad för den avlidne fortsätta att vara en privatbostad för dödsboet. Efter utgången av det tredje året efter dödsfallsåret ändrar bostadsrätten karaktär och blir en näringsbostadsrätt om den fortfarande ägs av dödsboet.

• Mer information om regler för dödsbon

Vissa typer av överlåtelser räknas som försäljning av bostadsrätten och ska redovisas i inkomstdeklarationen, medan andra inte gör det och därför inte ska deklareras.

Det här räknas som försäljning:

• När du gör ett byte eller liknande, till exempel om du byter bostadsrätten mot en annan bostadsrätt.
• När du får ersättning för bostadsrätten i samband med att du friköper den som småhus från bostadsrättsföreningen.
• När du säljer bostadsrätten till ett pris under marknadsvärdet, eller ger bort den genom gåva och får en ersättning för gåvan. Då delas överlåtelsen upp i en del som ska redovisas i deklarationen som försäljning och en del som är gåva och inte ska deklareras, ett så kallat blandat fång. Det här gäller när överlåtelsen innehåller en gåvoavsikt, vilket är vanligt vid överlåtelser till närstående.

Det här räknas inte som försäljning:

• När du överlåter bostadsrätten genom bodelning. Det gäller även om du får ersättning för bostadsrätten, en bodelningslikvid.
• När du ger bort bostadsrätten genom gåva utan att få ersättning för gåvan.
• När bostadsrätten överlåts genom arv eller testamente.

• Den nya ägarens inköpspris om hen har fått bostadsrätten genom, bodelning, gåva, arv eller testamente.

• Hur du redovisar ett blandat fång
• Olika former av överlåtelser, Rättslig vägledning Länk till annan webbplats.
• Dödsbon, Inkomst av kapital, Rättslig vägledning Länk till annan webbplats.

Om du har köpt och sålt många bostäder, eller om din avsikt är att handla med bostäder i vinstsyfte, kan du anses bedriva yrkesmässig handel. Det beror på hur många bostadsrätter och fastigheter du har köpt och sålt, innehavstiden och varaktigheten och regelbundenheten i handeln. Bostadsrätter och fastigheter i yrkesmässig handel ska redovisas som lagertillgångar i en näringsverksamhet. Resultatet av försäljningen ska alltså inte redovisas som en kapitalvinst eller en kapitalförlust.

• Näringsbostadsrätter

Om en av er ska överlåta sin andel av bostadsrätten till den andra delägaren vid separationen, är det viktigt att känna till vad det får för skattemässiga konsekvenser om ni väljer att skriva ett köpekontrakt eller ett bodelningsavtal. I dagligt tal förekommer det att man använder uttrycket ”köpa ut” den andra delägaren, och att delägarna skriver ett köpekontrakt tillsammans trots att avsikten är att göra en bodelning där den ena delägaren lämnar en ersättning (bodelningslikvid) till den andra. Så här blir de olika skattemässiga konsekvenserna om ni skriver ett köpekontrakt eller ett bodelningsavtal.

Köpekontrakt

Om ni skriver ett köpekontrakt betyder det att den som lämnar sin del säljer den, och ska deklarera försäljningen och betala skatt på eventuell vinst. Om den som säljer fick uppskov med beskattning av vinst när hen köpte bostadsrätten, ska hen även återföra sitt uppskovsbelopp till beskattning när hen deklarerar.
Tänk också på att det räknas som betalning om en av er tar över den andres lån i samband med ägarbytet, om ni inte tar hänsyn till det i ett bodelningsavtal.

Bodelningsavtal

Skriver ni ett bodelningsavtal behöver den som lämnar sin del varken redovisa överlåtelsen i inkomstdeklarationen eller betala skatt vid ägarbytet. Den som tar över delen tar över den andres del av inköpspriset, och får göra avdrag för det när hen säljer bostadsrätten och redovisar försäljningen i inkomstdeklarationen. Samma sak gäller för den andres del av de kapitaltillskott som har lämnats under innehavstiden och den inre reparationsfonden. En bodelningslikvid får däremot inte dras av i deklarationen. Om den som lämnar delen fick uppskov med beskattning av vinst när hen köpte bostadsrätten, ska uppskovsbeloppet föras över till den som tar över delen vid bodelningen. Det gäller när bodelningen görs på grund av att samboförhållandet upphör eller på grund av skilsmässa. När ni skriver bodelningsavtalet är det alltså viktigt att tänka på att den som tar över uppskovsbeloppet ska betala skatt på det när hen i framtiden säljer bostadsrätten.

Om du har fått en betalning i samband med bostadsrättsföreningens likvidation ska du inte deklarera den som försäljningspris, utan som utdelning vid punkt 7.2 på Inkomstdeklaration 1. Först drar du av eventuella avgifter som du har betalat till föreningen under utbetalningsåret. Du får inte dra av eventuell insats som du har betalat till föreningen. Deklarera betalningen även om du inte får en kontrolluppgift om utdelning från föreningen.

Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas utgifter som du har haft i samband med försäljningen, exempelvis:

• mäklararvode och annan försäljningsprovision
• advokatkostnader
• utgifter för värdering och besiktning
• utgifter för försäkring mot dolda fel och energideklaration
• utgifter för resor som görs i syfte att sälja bostaden (exempelvis för visning, till mäklare, för att skriva på kontrakt och lämna nycklar)
• vissa utgifter för homestyling (exempelvis konsultation, fotografering, hyra och magasinering av möbler m.m. under visningen).

Du kan däremot inte få avdrag för utgifter som avser städning, flyttning, trädgårdsskötsel samt inköp av möbler, växter eller andra prydnads- och inredningsföremål. Förutsättningen för avdrag är att utgiften inte har något direkt samband med ditt vanliga boende.

Om du har haft utgifter för reparationer och underhåll ska dessa bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter och eventuella avdrag redovisas som sådana.

Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostadsrätten (priset i köpekontraktet eller upplåtelseavtalet) med tillägg för avgifter till bostadsföretaget i samband med köpet (upplåtelse- och inträdesavgifter), inköpsprovision och liknande.

Om du har fått bostadsrätten genom arv, testamente, gåva eller bodelning

Om du har fått bostadsrätten genom arv, testamente, gåva eller bodelning övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Du får inte använda värdet i bouppteckningen som inköpspris om du har ärvt bostadsrätten eller fått den genom testamente. Du får inte heller göra avdrag för bodelningslikvid eller skifteslikvid som du har betalat i samband med bodelningen eller arvskiftet. Likviden räknas inte som inköpspris.

Om bostadsrätten är köpt före 1974

Om bostadsrätten är köpt före 1974 beräknar du inköpspriset till 150 procent av bostadsrättens andel av bostadsrättsföreningens behållna förmögenhet den 1 januari 1974. Det gäller även när du har fått bostadsrätten genom gåva, arv, testamente eller bodelning om den tidigare ägaren köpte bostadsrätten före 1974. Du får använda det verkliga inköpspriset om det är högre än schablonen.

Om du behöver uppgift om bostadsrättens andel av föreningens behållna förmögenhet den 1 januari 1974 ska du kontakta bostadsrättsföreningen eller föreningens förvaltare.

Kostnader för lägenhetsutrustning

Vanligast är att kostnader som säljaren har haft för extra lägenhetsutrustning redan ingår i försäljningspriset. Det förekommer dock att säljaren får särskild ersättning för lägenhetsutrustningen som läggs utanför försäljningspriset i köpekontraktet. Det kan vara för fast inredning som till exempel kyl, frys, badkar eller markis. Har du betalat för sådan extra lägenhetsutrustning lägger du beloppet till inköpspriset.

Om du fått fria eller rabatterade månadsavgifter

Om bostadsrätten var nyproducerad när du köpte den och du har fått fria månadsavgifter eller rabatt på månadsavgifterna från byggbolaget, ska du minska inköpspriset med rabatten.

• Mer information om fria månadsavgifter vid förvärv av nybyggd bostadsrätt på Rättslig vägledning Länk till annan webbplats.

Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de kalenderår då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter är utgifter du själv haft för  

• ny-, till- eller ombyggnad
• förbättrande reparation och underhåll.

Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid inköp. Du får enbart göra avdrag för utgifter du själv bekostat. Arbeten som föreningen betalt är inte avdragsgilla för dig.

• Mer information om avdrag för renoveringar och nybyggnation

Normalt finner du beloppet som du lämnat i kapitaltillskott på den kontrolluppgift som bostadsrättsföreningen lämnar efter att du sålt din bostadsrätt.

Har du lämnat kapitaltillskott till föreningen under tiden som du ägt bostadsrätten får du göra avdrag för dem om de varit avsedda att användas av föreningen för amortering av lån eller för att finansiera ny-, till- eller ombyggnader på fastigheten. Tillskott för amorteringar anses ha uppgått till ett belopp som motsvarar bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden. Ett kapitaltillskott för ny, till eller ombyggnad på fastigheten måste ha använts för ett bestämt byggnadsarbete för att det ska kunna räknas med. Dessutom ska det sammanlagda beloppet från medlemmarna uppgå till minst 3 000 kronor gånger antalet deltagande bostadsrätter.

Inre reparationsfond är en fond som bostadsrättsföreningen upprättat där du kan få pengar för att reparera din bostadsrätt. Bostadsrättens andel i fonden vid försäljnings- eller anskaffningstillfället ska inte räknas med i försäljningspriset eller inköpskostnaden. Information om bostadsrättens andel i fonden hittar du på kontrolluppgiften (KU 55) som du fått från bostadsrättsföreningen.

Om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning ska du återföra
uppskovsbeloppet till beskattning när ersättningsbostaden avyttras. Med avyttring menas att du exempelvis säljer bostaden.

Det belopp som ska återföras framgår av specifikationen till din inkomstdeklaration. Du kan också logga in på Mina sidor för att se ditt uppskovsbelopp.

• Mer information om uppskov