1 Värderingsenhet avseende småhus
Av 6 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, framgår att varje småhus enligt huvudregeln skall utgöra en värderingsenhet, dvs. egendom som skall värderas för sig.
   Med bostadslägenhet avses enligt 13 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2005:6) om värderingen vid förenklad fastighetstaxering av småhusenheter 2006 ett eller flera rum, inrättade för boende, med egen ingång och med kök eller annan kokmöjlighet.

Allmänna råd:
   En bostadslägenhet är normalt avskild med egen stängbar ingång från det fria eller från trapphus eller korridor och består av ett eller flera rum, varav ett med kokmöjlighet (kök, kokvrå, kokskåp).

   Komplementhus skall enligt 6 kap. 2 § andra stycket FTL i regel ingå i samma värderingsenhet som det mest värdefulla småhuset på taxeringsenheten. Av 2 kap. 2 § FTL framgår att till ett småhus skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad.

Allmänna råd:
Definition
   Med komplementhus bör avses byggnad som funktionellt hör samman med småhuset, dvs. garage, förråd eller dylikt.
   Som komplementhus bör normalt även räknas mindre stallbyggnad och växthus som ligger i anslutning till ett småhus och som används för att tillgodose fastighetsägarens sport- eller hobbyintresse.

Gränsdragning småhus - komplementhus
   Vid gränsdragningen mellan vad som bör anses som komplementhus och ett mindre småhus bör byggnadens funktion för boende vara avgörande. Till småhus och inte komplementhus bör därför hänföras även en mindre byggnad, om den övervägande delen av byggnadens värde avser sådan del av byggnaden som är inrättad för boende. Detta bör gälla även om byggnaden inte självständigt kan utgöra permanentbostad eller fritidshus för en eller två familjer.

Indelning av komplementhus
   Komplementhus bör inte indelas i särskilda värderingsenheter. Ett komplementhus bör ingå i samma värderingsenhet som det värdefullaste småhuset inom den värderingsenhet för tomtmark, där husen är belägna.
   Finns det en byggrätt för ett småhus på en tomt utan befintligt småhus, bör ett komplementhus med taxeringsvärde över 50 000 kr, t.ex. ett garage, som uppförts innan småhuset påbörjats medföra att en värderingsenhet bildas för det planerade småhuset och komplementhuset. Hela värdet redovisas som justering för säregna förhållanden: Värde av garage.

2 Värderingsenhet avseende tomtmark för småhus
   Varje tomt skall enligt 6 kap. 7 § första stycket FTL utgöra en värderingsenhet. Föreligger byggrätt till två eller flera småhus på en tomt får enligt andra stycket varje del av tomten, som omfattas av en byggrätt, utgöra en värderingsenhet.

Allmänna råd:
   Indelningen av tomtmark som är bebyggd med småhus bör i första hand ske med utgångspunkt från den befintliga bebyggelsen.
   Med befintligt småhus bör jämställas att det finns
   1. bygglov för småhus,
   2. förhandsbesked om bygglov för småhus, eller
   3. fastighetsbildning för småhusbebyggelse, vilken vid beskaffenhetstidpunkten är mindre än två år gammal.
   Huvudregeln vid indelning av tomtmarken i värderings-enheter utifrån den befintliga bebyggelsen bör vara att tomtmarken för varje småhus – oavsett byggnadskategori – är en värderingsenhet.
   Från denna huvudregel bör undantag göras i tre fall. Undantagen sammanhänger med följande förhållanden för vissa på tomtmarken befintliga småhus, nämligen deras
   - funktion som bostad åt en familj,
   - närbelägenhet till annat småhus, eller
   - funktion som bostad åt två familjer.

   Undantag då tomtmarken för mer än ett befintligt småhus bör bilda en värderingsenhet bör således göras i de tre nedanstående fallen.

1. Flera småhus inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj
   Tomtmarken för flera småhus – oavsett byggnadskategori – som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj (ett hushåll) bör indelas som endast en värderingsenhet.

2. Flera närbelägna småhus på mark som inte kan uppdelas i fastigheter
   Tomtmark, som upptas av flera nära varandra belägna friliggande småhus – dock högst tre – och som är eller kan bilda en självständig fastighet, bör utgöra endast en värderingsenhet. Kan tomtmarken uppdelas i flera självständiga fastigheter, bör dock indelningen i värderingsenheter följa den tänkbara uppdelningen i självständiga fastigheter.
   Småhus bör anses ligga nära varandra, om de ligger inom ett område som kan bilda en värderingsenhet vars storlek inte överstiger normaltomtens inom värdeområdet med mer än 50 procent.

3. Två sammanbyggda enfamiljssmåhus
   Tomtmark, som upptas av två sammanbyggda småhus (parhus), och som är eller kan bilda en självständig fastighet, bör utgöra endast en värderingsenhet. Kan tomtmarken uppdelas i två självständiga fastigheter bör dock huvudregeln tillämpas.
   För bebyggd tomtmark bör dock indelning i värderings-enheter ske på grund av byggrätt enligt en gällande detaljplan
   - om planen är realiserbar, och
   - om det av byggrätten följer en mer värdefull småhusbebyggelse än den befintliga. Vid bedömningen härav bör de tidigare nämnda undantagsreglerna 1–3 beaktas.
   Vid indelningen efter byggrätt enligt gällande detaljplan bör för varje byggrätt avseende ett småhus (huvudbyggnad) bildas en värderingsenhet avseende den tomtmark som hör till det planerade småhuset under förutsättning att byggrätten är realiserbar.
   För att en byggrätt skall anses realiserbar bör krävas
   - att planens genomförandetid fortfarande gäller vid beskaffenhetstidpunkten, och
   - att planen kan bedömas vara ekonomiskt motiverad med hänsyn till befintlig bebyggelse.
   Med detaljplan med genomförandetid bör vid taxeringen jämställas sådan plan utan genomförandetid, om man av kommunens uttalade ställningstagande kan utgå från att planen kommer att genomföras. I andra fall bör i stället byggnadsstrukturen och praxis inom kommunen tjäna till vägledning. Område för vilket en detaljplans genomförandetid gått ut bör i övriga fall vid indelningen i värderingsenheter jämställas med område utanför detaljplan.
   Vidare bör krävas att planens genomförande vad avser byggrätten inte hindras av praktiska förhållanden. Ett sådant är att befintlig bebyggelse hindrar genomförandet av planen under överskådlig tid. Det kan inträffa när småhuset är beläget tvärs över den gräns som dragits för en tomt som i fastighetsbildningshänseende är delbar. I sådant fall bör indelningen i värderingsenheter ske med utgångspunkt från den befintliga bebyggelsen. Enbart sådan befintlig bebyggelse som inte är saneringsmogen bör dock anses praktiskt hindra att planen genomförs.

3 Klassificering av värdefaktorer för tomtmark till småhus
3.1 Storlek

   Med storlek avses enligt 12 kap. 3 § FTL tomtmarkens areal. Av 7 kap. 3 § tredje stycket FTL framgår att värdefaktorn inte skall klassindelas.

Allmänna råd:
   När fråga är om värderingsenhet, vars tomtareal inte kan bestämmas med ledning av arealuppgifter i fastighetsregister, bör tomtarealen avse den mark som faktiskt hävdas som tomtmark. Om arealen av denna mark inte är känd, bör den antas vara lika med arealen för normaltomten inom värdeområdet.

3.2 Vatten och avlopp

Med vatten och avlopp avses enligt 12 kap. 3 § FTL i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp. Av 1 kap. 35 a § FTF framgår att värdefaktorn vatten och avlopp skall indelas i sex klasser (VA-klasser).

Allmänna råd:
   En värderingsenhet bör anses vara ansluten till kommunal vatten och/eller avloppsanläggning om den är tekniskt ansluten så att anläggningen kan brukas för värderingsenheten.
   Har sådan teknisk anslutning inte skett bör värderingsenhet ändå anses ansluten, om huvudmannen
   1. upprättat förbindelsepunkt,
   2. underrättat fastighetsägaren härom och
   3. fordrat betalning för avgift för anslutning.
   Gemensamhetsanläggning som inte är ansluten till kommunal va-anläggning bör anses utgöra sådan anläggning som hänförs till klass där enskilt vatten och/eller enskilt WC avlopp förutsätts.
   WC avlopp bör vara godkänt av kommunen.

3.3 Närhet till strand

  Med närhet till strand avses enligt 12 kap. 3 § FTL tomtmarkens läge i förhållande till strand. Av 1 kap. 35 a § FTF framgår att värdefaktorn skall indelas i fem klasser (belägenhetsklasser) varav en klass skall utgöra strand, tre klasser strandnära och en klass inte strand eller strandnära.

Allmänna råd:
   Avståndet till strand bör mätas från huvudbyggnaden eller för obebyggda tomter från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden.
   I fråga om vad som skall anses vara hav, insjö eller vattendrag bör inom område som ligger utanför detaljplan vad som sägs i 7 kap. 13 § miljöbalken äga motsvarande tillämpning. Denna regels tillämpningsområden är normalt angivna på kartor hos länsstyrelsen. Inom plan bör en motsvarande bedömning ske oavsett om strandskydd föreligger eller inte.
   Om en värderingsenhet ligger vid eller i närheten av ett vattendrag, t.ex. en liten bäck, ett större dike e. d., som saknar betydelse för tomtmarkens värde eller påverkar värdet i endast ringa omfattning, bör vattendraget vid fastighetstaxering inte anses som ett sådant vattendrag som sägs ovan.

3.4 Fastighetsrättsliga förhållanden

  Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms enligt 12 kap. 3 § FTL med hänsyn till om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte.
   Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten att värderingsenheten kan bilda egen fastighet. Detta gäller dock inte om värderingsenheten är belägen inom ett område med byggnader av likartad karaktär som ligger i en grupp och som har uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod (grupphusområde).
   Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden skall enligt 1 kap. 35 a § FTF indelas i två klasser för värderingsenheter belägna inom grupphusområden och tre klasser för övriga värderingsenheter (FR-klasser).

Självständig fastighet

Allmänna råd:
   Med självständig fastighet bör avses egendom som enligt 19 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988) skall redovisas såsom fastighet, nämligen
   1. enhet som var redovisad i fastighetsregister när fastighetsbildningslagen den 1 januari 1972 trädde i kraft,
   2. fastighet som nybildats enligt fastighetsbildningslagen, och
   3. enhet som skall registreras såsom fastighet enligt bestämmelse i annan författning än fastighetsbildningslagen.

Ej grupphusområde

   Av 6 § SKVFS 2005:6 framgår att värderingsenhet för tomtmark som kan bilda självständig fastighet skall indelas i FR-klass 2.

Allmänna råd:
Definition klass 2
    Klassindelning av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden avseende klass 2 för värderingsenhet som inte ingår i grupphusområde bör ske på följande sätt.
   Klass 2. Värderingsenhet bör anses kunna bilda självständig fastighet endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten att bilda fastigheten. En värderingsenhet bör normalt kunna förutsättas bilda självständig fastighet i följande två fall (A och B):
   A. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till ett eller flera friliggande småhus:
- Utom detaljplan
   1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
   2. Om för värderingsenheten gäller bygglov eller förhandsbesked för ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng och värderingsenheten har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
   3. Om värderingsenheten var bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng senast fem år före taxeringsårets ingång och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
- Inom detaljplan
   1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng och ett avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan.
   2. Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att enligt detaljplanen bebyggas med småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng och ett avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan.
   B. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till radhus och kedjehus:
   1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng, ligger inom detaljplan och kan avskiljas enligt upprättad fastighetsplan.
   2. Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att bebyggas med småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng, ligger inom detaljplan och kan avskiljas enligt upprättad fastighetsplan.
   Med fastighetsplan jämställs äldre tomtindelning.
Korrigering
   Om en värderingsenhet som inte ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 eller 3 för fastighetsrättsliga förhållanden bör värdet korrigeras. Tillhör värderingsenheten klass 2, bör ett avdrag göras med 10 000 kr. Tillhör värderingsenheten klass 3, bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,5 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet som beräknas för klass 3 får dock inte överstiga värdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2. Värdet av en värderingsenhet tomtmark i klass 3 får inte överstiga dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värde inte är åsatt byggnader, får värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

Grupphusområde

Allmänna råd:
Definition
   Med grupphusområde bör avses ett område som är eller kan bebyggas med minst sex radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus med likartad utformning, om området är detaljplanelagt och småhusen är eller avses bli uppförda under en treårsperiod av en exploatör.
Korrigering
   Om en värderingsenhet som ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 för fastighetsrättsliga förhållanden bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,6 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet av en värderingsenhet i klass 2 får inte överstiga dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värde inte är åsatt byggnader, får värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

4 Klassificering av värdefaktorer för småhus m.m.
4.1 Byggnadskategori

Värdefaktorn byggnadskategori bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till om småhuset utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus.

Allmänna råd:
   Småhus som är sammanbyggda med varandra genom att garage på respektive fastighet har gemensam yttervägg bör klassificeras som kedjehus. Med kedjehus m.m. avses förutom kedjehus t.ex. kopplade hus, atriumhus och parhus.

4.2 Storlek

   Storleken bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen.

Allmänna råd:
   Den omständigheten att ett småhus till en mindre del används för annat än bostadsändamål, t.ex. kontor eller lager utan att vara speciellt inrättat härför, bör inte påverka bestämningen av värdeytan.
   Biutrymmen i småhus ingår i värdeytan endast om de kan nås inifrån småhuset. Biutrymme i komplementhus ingår aldrig i värdeytan. En till småhuset tillbyggd del skall alltid mätas om den kan nås inifrån det ursprungliga småhuset genom dörr eller liknande.
   När ett utrymme är inrättat för flera ändamål bör indelningen i bo och biutrymmen ske med ledning av det ändamål som överväger.
   För småhus med värdeyta som understiger tio kvm bör riktvärdet alltid bestämmas till noll.

4.3 Ålder

   Värdefaktorn ålder ger enligt 8 kap. 3 § FTL uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkterna för dessa.
   Av 10 § SKVFS 2005:6 framgår följande.Värdefaktorn indelas i åldersklasser och åldern anges genom ett värdeår. Detta utgörs av nybyggnadsåret om till- eller ombyggnad inte skett. Vid till- eller ombyggnad skall värdeåret jämkas.

Allmänna råd:
Nybyggnadsår
   Om exakt uppgift om nybyggnadsår saknas bör följande gälla vid bestämning av nybyggnadsår.
   Om deklaranten angivit två årtal: det senaste året anges (t.ex. 00/01 – använd 01).
   Om deklaranten angivit en period: det senaste året anges (t.ex. 98–00 – använd 00).
   Ett flyttat hus bör behålla sitt ursprungliga nybyggnadsår.
Jämkning av värdeår
   Har en byggnad varit föremål för tillbyggnad eller ombyggnadsåtgärder bör en jämkning av värdeåret ske endast om tillbyggnaden eller ombyggnadsåtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst 10 kvm.
   Jämkningen bör ske genom en sammanvägning av de olika tidpunkter när delar av den sammanlagda boytan färdigställts. Detta bör ske med hänsyn till hur stor del av den sammanlagda boytan som färdigställts vid de skilda tidpunkterna.
   Värdeår som bestämts vid allmän fastighetstaxering (AFT) 2003 eller vid ny taxering som skett vid en senare särskild fastighetstaxering bör bibehållas vid FFT 06, om denna värdeårsberäkning inte bedöms vara felaktig.
   Har till eller ombyggnad skett efter 2002 och detta inte beaktats vid särskild fastighetstaxering bör en omprövning av värdeåret ske med utgångspunkt från de efter år 2002 företagna till eller ombyggnaderna och det vid AFT 03 bestämda värdeåret, om detta inte bedöms vara felaktigt.
   Har ny taxering skett efter 2003 och har till eller ombyggnad skett efter nytaxeringen, bör på motsvarande sätt det värdeår som bestämts vid nytaxeringen läggas till grund för värdeårsbestämningen vid FFT 06.

4.4 Standard

   Standarden bestäms enligt 8 kap. 3 § med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning.
   Värdefaktorn standard anges enligt 8 kap. 4 § FTL genom antalet standardpoäng för småhuset. Till grund för standardpoängen skall ligga en poängberäkning för vart och ett av fem huvudområden avseende småhusets byggnadsmaterial och utrustning. Huvudområdena är exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör. För varje huvudområde anges en delsumma som i särskilda fall kan jämkas. Värdefaktorn indelas i standardklasser med hänsyn till antalet standardpoäng.

Allmänna råd:
   Vid standardklassificeringen bör hänsyn bl.a. tas till om upprustning skett i fråga om materialet och utrustningen.
Med upprustning avses vid standardbedömningen byte av material, utrustning och inredning samt underhållsåtgärder som är standardhöjande. Enbart sådan upprustning som är påtagligt standardhöjande bör beaktas.
En förutsättning för att standardpoäng skall åsättas för befintligt material eller utrustning bör vara att materialet eller utrustningen är i funktionsdugligt skick eller, om så inte är fallet, att kostnaderna för att återställa materialet eller utrustningen inte överstiger anskaffningskostnaden.

Huvudområde Exteriör

Allmänna råd:
   Vid poängberäkningen för huvudområdet Exteriör bör följande iakttas.
   Stomme: Endast bärande väggar ovan mark (inte grunden) klassificeras som stomme.
   Fasadbeklädnad: Den del av fasaden som utgörs av fönster och dörrar medräknas inte i fasadytan. Mexitegel anses som tegel. Timrade hus anses som hus med träfasad.
   Takbeläggning: Takplattor av fibercement och tak av blyplåt hänförs till betongpannor, oglaserat tegel eller plåt. Tak av halm, vass, torv, bräder och glas hänförs till annat material.
   Garage: Vidbyggda garage i källarplan anses som garage i källare. Kallgarage räknas som garage. Vid beräkningen av standardpoäng för garage avses med ”garage i gemensamhetsanläggning” sådant garage som rättsligt är knutet till fastigheten genom servitut. Däremot avses inte garage som hyrs av en ekonomisk förening.
   Carport: Med carport avses biluppställningsplats under tak. Väggar saknas helt eller delvis.
   Underhålls och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 1990 eller senare anses fasadbeklädnaden eller takbeläggningen inte vara utbytta.

Huvudområde Energihushållning

Allmänna råd:
   Vid poängberäkningen för huvudområdet Energihushållning bör följande iakttas.
   El: El anses indragen då installationen är ansluten till det lokala elnätet.
   Isolering: Byggnad som är inrättad för att användas året om eller används året om förutsätts vara vinterbonad. Byggnad med oisolerad regelstomme av trä anses ej vinterbonad.
   Fönster: Med fönster med isolerglas avses fönster där utrymmet mellan två eller flera rutor är hermetiskt tillslutet.
Till fönster med enkelglas räknas även inte kopplade tvåglasfönster där innerbågen är löstagbar, s.k. sommarfönster.
   Uppvärmning: Med annat konventionellt uppvärmnings-system bör avses följande former för uppvärmning:
   direktverkande elvärme,
   vattenburen elvärme,
   fjärrvärme,
   kombipanna och
   övriga typer av värmepannor.
   Om huset enbart värms upp med vedspis, kakelugn, fri-stående elradiatorer eller liknande anordningar, anses det sakna uppvärmningssystem.
   Underhålls och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 1990 eller senare anses elsystemet inte vara utbytt.

Huvudområde Kök

Allmänna råd:
   Vid poängberäkningen för huvudområdet Kök bör följande iakttas.
Kökstyp: Vid mätning av bänklängd medräknas diskbänk och arbetsytor (arbetsbänkar) men inte spis. Bänklängden bör mätas mot kökets öppna del.
   Utrustning: Frysskåp bör ha en total nettovolym av minst
150 l. Frysbox anses inte utgöra frysskåp. Diskmaskin och mikrovågsugn anses inbyggda om de är täckta av bänk, skåp, skiva, vägg etc. på såväl översidan som övriga sidor utom fronten.
   Underhålls och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 1990 eller senare anses köksinredningen inte vara utbytt.

Huvudområde Sanitet

Allmänna råd:
   Vid poängberäkningen för huvudområdet Sanitet bör följande iakttas.
   Vatten: Med sommarvatten avses att indraget vatten i huset är tillgängligt endast under den frostfria delen av året.
   Bad, dusch och WC: Med WC avses endast vattenspolad toalett. Marmor som väggbeklädnad hänförs till stenmaterial.
   Tvättutrustning: Om tvättmaskin är placerad t.ex. i pannrum eller liknande utrymme, som inte är inrättat för tvätt, bör utrymmet inte betraktas som särskilt utrymme för tvätt och klädvård.
   Underhålls och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 1990 eller senare anses vatten och avloppsstammar inte utbytta.
   Om huset är byggt 1990 eller senare anses inredning, golv, väggmaterial och sanitetsporslin inte utbytta.
   För att sanitetsutrustning respektive golvbeläggning och väggmaterial skall anses vara i allt väsentligt utbytt krävs följande:
   a) Av sanitetsutrustningen har minst tre av följande sanitetsvaror bytts ut: badkar, bidé, duschkabin, handfat och toalettstol.
   b) Av golvbeläggningen har minst 90 procent bytts ut.
   c) Av väggbeklädnaden har minst 90 procent bytts ut.
   Om huset är byggt 1990 eller senare anses golv, väggmaterial och sanitetsporslin inte utbytta.

Huvudområde Övrig interiör

Allmänna råd:
   Vid poängberäkningen för huvudområdet Övrig interiör bör följande iakttas.
   Öppen spis, gillestuga: Poäng för öppen spis, kakelugn eller braskamin åsätts inte när rökgångarna är utdömda.

5 Justering för säregna förhållanden
5.1 Allmänt

   Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall enligt 7 kap. 5 § FTL ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden.
   Denna justering skall enligt 1 kap. 5 § FTF redovisas genom justering av riktvärdet för en eller flera värderingsenheter.

Allmänna råd:
   Justeringen bör ske på den värderingsenhet från vilken justeringsanledningen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten.

5.2 Justering av riktvärdet för tomtmark

Fördröjd exploatering

Allmänna råd:
   Bedömning av justeringens storlek bör ske med ledning av förväntad väntetid och exploateringstid. Med väntetid bör avses tiden innan exploateringen kan beräknas börja. Med exploateringstid bör avses tiden under vilken exploatering kan beräknas pågå. Både väntetid och exploateringstid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som förelåg vid taxeringsårets ingång.
   Justeringens storlek bör bestämmas genom att de riktvärden som fastställts för tomtmark till småhus multipliceras med en exploateringsfaktor. Exploateringsfaktorn bör för hela riket bestämmas enligt följande tabell.

Extraordinära grundläggningsförhållanden

Allmänna råd:
   Kostnad som är en förutsättning för att byggnad skall kunna uppföras bör antas slå igenom på marknadsvärdet, såvida inte ortspriserna på tomtmark tyder på annat.

Extremt svårutnyttjad värderingsenhet

Allmänna råd:
   Bedömningen av justeringens storlek bör ske med ledning av det i riktvärdeangivelsen angivna marginalvärdet för tomtmarken, såvida inte möjligheterna att utnyttja byggrätten påverkas. I sådana fall bör normalt en större nedjustering av riktvärdet ske. Beträffande fornlämningar bör också beaktas att – även om bebyggelse tillåts – det kan tillkomma kostnader för utgrävning.

Trädgårdsanläggningar

Allmänna råd:
   Nedjustering bör endast komma i fråga där betydande anläggningar måste komma till stånd för att värderingsenheten skall anses ha en för området normal trädgårdsanläggning.
   Uppjustering bör endast ske för mycket omfattande trädgårdsanläggningar t.ex. trädgårdsdammar, tennisbana eller andra kostsamma anläggningar.
   Då uppjustering aktualiseras bör justering göras med högst
50 procent av tekniska nuvärdet.

Tillgång till väg eller gata

Allmänna råd:
   Om bilväg saknas fram till tomtgränsen och sådan är förutsatt i riktvärdet, bör en nedjustering av riktvärdet aktualiseras.

Buller m.m.

Allmänna råd:
A. Justering för närhet till väg
   Har ett småhus placerats på tomten och byggnadstekniskt konstruerats så att bullerinverkan i möjlig mån begränsats, bör den värdeinverkan av bullret som ändå kan kvarstå beaktas genom justering av tomtmarksvärdet.
   Den ytterligare värdenedsättning som kan förekomma därför att huset placerats olämpligt på tomten och har olämplig utformning i övrigt, bör medföra justering av byggnadsvärdet.
   Om inte annat kan visas, bör justeringen av markvärdet normalt ske med belopp som uppgår till följande procentsatser på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. Vid bullernivåer på 56–61 dB (A) vid fasad bör nedsättning endast ske om uteplatsen eller andra rekreationsytor är orienterade mot vägen samt om fastigheten är utsatt även för andra störningar såsom damm, luftföroreningar eller ljussken.

Justeringsbelopp i procent av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

B. Justering för närhet till järnväg

Justeringsbelopp i procent av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

Kraftledningar

Allmänna råd:
   För en småhusenhet, vars byggnadsplats ligger högst 100 m utanför ytterfasen på en ledning på 130 kV eller mer, bör en nedjustering göras med ett belopp som uppgår till nedan rekommenderade procentsats på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. För en småhusenhet som har en ledningsstolpe på eller i direkt anslutning till tomten och denna finns i blickfånget bör en nedjustering ske med ytterligare fem procentenheter jämfört med tabellen nedan. Ledningar på 70 kV eller mindre bör i undantagsfall kunna leda till justering. I sådana fall måste värdenivån vara hög (S-nivåfaktor 10,0 eller högre) och ledningsstolpens belägenhet måste vara mycket framträdande. Justeringsbeloppet bör i dessa fall inte överstiga 10 procent av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

Justeringsbelopp i procent av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

Allmänna råd:
   Tomtmark för småhus som saknar sjö- eller havsutsikt i ett värdeområde där utsikt har förutsatts, bör justeras ned med ett belopp motsvarande skillnaden i värde mellan den belägenhetsklass som värderingsenheten indelats i och närmast lägre belägenhetsklass.
   Omvänt bör tomtmark för småhus, som har sjö- eller havsutsikt i ett värdeområde där utsikt inte har förutsatts, justeras upp med ett belopp motsvarande skillnaden mellan den belägenhetsklass som värderingsenheten indelats i och närmast lägre belägenhetsklass.

Strandens attraktivitet

Allmänna råd:
   Om den tillgängliga stranden/strandzonen för en strandfastighet (belägenhetsklass 1) är bättre eller sämre än vad som är normalt inom värdeområdet bör justering aktualiseras för strandfastigheten. Justeringsbeloppet bör motsvara skillnaden i värde mellan riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenhetsklass 1 (strand) och riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenhetsklass 2 (strandnära), multiplicerat med nedan angivna procentsatser.

Allmänna råd:
För swimmingpool utomhus bör justering göras med högst 50 procent av tekniska nuvärdet. Det tekniska nuvärdet motsvarar normalt anläggningskostnaden vid anläggningsåret.

5.3 Justering av riktvärdet för byggnad

Radon

Allmänna råd:
   Om radon inte förekommer allmänt inom värdeområdet, bör justering ske då årsmedelvärdet för radongashalten i småhuset överstiger 200 Bq/m3.
   Justering bör ske under förutsättning att mätning redovisas för det aktuella småhuset eller – då fråga är om gruppbebyggelse – intyg för likartade byggnader. Mätningen bör ha upprättats med ledning av de metodbeskrivningar som Statens strålskyddsinstitut har utfärdat.
Mätning bör inte vara äldre än fem år. Mätningar som anger radondotterhalt bör omräknas till radongashalt genom att mätvärdet multipliceras med faktorn 2.
   A. Om åtgärder för nedbringande av radongashalten inte har vidtagits alternativt inte har medfört att radongashalten nedbringats under 200 Bq/m3, bör justeringsbeloppet bestämmas till 5 procent av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad när radongashalten är 400 Bq/m3 och högre och till 3 procent när radongashalten är mellan 200 och 399 Bq/m3 .
   B. Om åtgärder har vidtagits för nedbringande av radongashalten och kontinuerliga åtgärder erfordras för att hålla nere radongashalten under 200 Bq/m3 och om radongashalten därefter understiger 200 Bq/m3, bör justeringsbeloppet bestämmas till 2 procent av det sammanlagda riktvärdet för mark och byggnad.

Byggnadsskador t.ex. fukt- och mögelskador

Allmänna råd:
   Justeringsbeloppets storlek bestäms i regel mot bakgrund av bedömda reparations och underhållskostnader. Generellt bör då följande gälla.
   Värderingen utgår från att skadan skall repareras, om kostnaderna i förhållande till byggnadens värde är rimliga.
   Om ett fel eller eftersatt underhåll måste åtgärdas omgående, bör justeringsbeloppet uppskattas till 75 procent av nödvändiga kostnader, angivna i 2004 års kostnadsläge.
   Om åtgärden däremot inte behöver ske omgående utan vid lämplig tidpunkt under den närmaste tioårsperioden, torde erforderliga kostnader vanligen inte slå igenom på värdet med mer än 50 procent. Justeringsbeloppet bör då bli 0,75 ? 0,5 ? nödvändiga kostnader, uttryckta i 2004 års kostnadsnivå.
   Kostnader bör vid mer omfattande skador kunna styrkas genom en beskrivning av vilka åtgärder som behöver företas.

Kulturhistoriskt intressanta byggnader

Allmänna råd:
   Frågan om justering för säregna förhållanden skall ske bör grundas på en bedömning av om merkostnaderna för bevarandet påverkar marknadsvärdet. En justering på grund av onormalt höga underhålls eller driftskostnader samt på grund av bibehållande av onödiga byggnader och byggnadsdetaljer bör ske i de fall det är sannolikt att marknadsvärdet påverkas påtagligt. Hur stor justeringen skall vara får bedömas från fall till fall.
   Finns ingen preciserad utredning om kostnadernas storlek, och har småhuset ändå ett så klart kulturhistoriskt intresse att det byggnadsminnesförklarats, omfattas av rivningsförbud eller skyddsbestämmelser enligt PBL eller K, Q eller q-bestämmelser, bör för de överstora husen (> 400 kvm bruttoarea) och överloppsbyggnaderna en nedjustering kunna ske.

Inverkan av vägrat rivningslov och rivningsförbud

Allmänna råd:
   En justering bör uppgå till högst 20 procent av byggnadsvärdet. Återstående skada kan antas bli täckt av ersättning enligt PBL och föranleder då ingen justering. Om ersättning redan har utbetalats eller inte längre kan begäras av fastighetsägaren (15 kap. 4 § PBL), kan en större justering vara motiverad. Hur stor den bör vara beror på möjligheterna att nyttiggöra byggnaden som bostad eller annat.
   Om ett småhus inte får rivas eller inte kan användas till något nyttigt och om det dessutom hindrar att tomtmarken används på annat sätt, bör värdet av småhuset sättas ned till under tusen kronor.

Skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter

Allmänna råd:
   Själva införandet av skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter som inte är kombinerade med rivningsförbud för ett småhus torde normalt inte påverka värdet i någon påtaglig grad. Ägaren kan få full ersättning så snart fråga är om ett intrång som inte endast är bagatellartat för ägaren.
   Sedan skyddsåtgärderna utförts t.ex. restaurering av äldre fasad synes endast fråga om onormala drifts och underhållskostnader i framtiden kunna aktualiseras.
   Större ersättningar synes i regel utbetalas i den takt skyddsåtgärderna genomförs. I sådana fall bör inte någon justering ske.

Låg takhöjd

Allmänna råd:
   För boutrymmen med en lägre takhöjd ån 1,9 m kan någon värdeyta inte bestämmas. Värdet av dessa utrymmen bör således beaktas genom justering.
   Justeringens storlek bör bestämmas med ledning av det riktvärde som skulle ha åsatts småhuset om motsvarande utrymme haft full takhöjd. Skillnaden mellan ett på detta sätt beräknat riktvärde och det åsatta riktvärdet bör reduceras med hänsyn till värdeinverkan av den låga takhöjden. Reduktionens storlek bör bestämmas med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet.
   I vissa fall kan det vara motiverat att justera riktvärdet därför att vissa bostadsutrymmen har en takhöjd mellan 1,9 och 2,1 meter. Eftersom dessa utrymmen vid riktvärdets bestämmande behandlas som om de hade full takhöjd kan en justering nedåt vara motiverad. Detta gäller framförallt när takhöjden ligger nära 1,9 meter.

Värde av lokaldel

Allmänna råd:
   Värdet av sådant utrymme i småhus som är inrättat för annat än bostadsändamål (lokaler) bör föranleda justering för säregna förhållanden. Ledning för justeringens storlek kan hämtas från allmänna råd om värdering av lokal i hyreshus.

Värdefulla komplementhus

Allmänna råd:
   Vid justering för förekomst av värdefulla komplementhus bör följande förutsättningar vara uppfyllda
   1. fråga är i regel om annat komplementhus än garage och carport,
   2. komplementhuset avviker i förhållande till vad som är genomsnittligt eller i huvudsak förekommer inom värdeområdet, och
   3. förekomsten av komplementhuset skall påtagligt inverka på marknadsvärdet.

Tabell för grund och marginalvärden (SV-tabell)                    Bilaga 1
S-NIVÅFAKTOR 1,2-4,0