Arkiv för Rättslig vägledning

Riksskatteverket (RSV) meddelar med stöd av 3 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199)
dels rekommenderade grund- och marginalvärden till SV-tabellerna på sätt framgår av bilaga 1,²
dels rekommenderade åldersfaktorer till SO-tabellerna på sätt framgår av bilaga 2,²
dels rekommenderade nedräkningsfaktorer till FV-tabellen på sätt framgår av bilaga 3,²
dels rekommenderade värden till tomtvärdetabellen på sätt framgår av bilaga 4,²
dels övriga rekommendationer m.m. enligt följande.

Rekommendationerna m.m. tillämpas vid 1996 års allmänna fastighetstaxering av småhusenheter.

Reglerna vid 1996 års småhustaxering är i huvudsak desamma som vid den föregående småhustaxeringen 1990.

De grundläggande bestämmelserna om värderingen vid allmän fastighetstaxering finns i fastighetstaxeringslagen (1979:1152, FTL) och fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199, FTF). RSV har med stöd av 19 kap. 7 § FTL och 6 kap. 1 § FTF meddelat föreskrifter om värderingen vid fastighetstaxering (RSFS 1995:7). Beteckningen RSV:VF används i det följande för RSV:s värderingsföreskrifter. Vidare har RSV meddelat föreskrifter (RSFS 1994:13) för förberedelsearbetet inför 1996 års allmänna fastighetstaxering. Dessa betecknas nedan RSV:SFF. I övrigt skall RSV enligt 3 kap. 6 § FTF senast den 1 september samma år fastställa rekommendationer om grunderna för taxeringen och värdesättningen.

Skattemyndigheterna skall enligt 19 kap. 7 § FTL och 6 kap. 1 § FTF senast den 1 september året före taxeringsåret meddela föreskrifter om indelning i värdeområden av småhus och tomtmark. Dessutom skall varje skattemyndighet enligt 3 kap. 7 § FTF senast den 1 september året före taxeringsåret fastställa rekommendationer om riktvärden för småhus och tomtmark samt de ytterligare rekommendationer för fastighetstaxeringen inom respektive län som är påkallade.

Till ledning vid värderingen vid allmän fastighetstaxering 1996 av småhus lämnas i det följande rekommendationer m.m. om grunderna för taxeringen och värdesättningen. I bilagorna 1-4 lämnas rekommendationer om värden i de tabeller som tillämpas vid taxeringen.

Huvudregeln vid indelningen av tomtmark i värderingsenheter är enligt 6 kap. 7 § FTL att varje tomt skall utgöra en värderingsenhet. I huvudfallet som avser bebyggda småhusenheter indelas tomtmarken till varje småhus som en värderingsenhet. Huvudregeln kompletteras med regler som avser indelningen i värderingsenheter i fråga om tomtmark med flera byggrätter. Vidare bör enligt följande rekommendationer indelningen i värderingsenheter av bebyggd tomtmark i vissa fall anpassas med hänsyn till småhusets funktion och närbelägenhet till andra småhus.

Rekommendationer:

Indelningen av tomtmark som är bebyggd med småhus bör i första hand ske med utgångspunkt från den befintliga bebyggelsen.

Med befintligt småhus bör jämställas att det finns:

• Bygglov för småhus.
• Förhandsbesked om bygglov för småhus.
• Fastighetsbildning för småhusbebyggelse, vilken vid beskaffenhetstidpunkten är mindre än två år gammal.

Huvudregeln vid indelning av tomtmarken i värderingsenheter utifrån den befintliga bebyggelsen bör vara att tomtmarken för varje småhus - oavsett byggnadskategori - är en värderingsenhet.

Undantagsregler

Från denna huvudregel bör med hänsyn till värderingsenhetsindelningens betydelse för värderingen undantag göras i fyra fall. Undantagen sammanhänger med följande förhållanden för vissa på tomtmarken befintliga småhus, nämligen deras

• funktion som bostad åt en familj,
• närbelägenhet till annat småhus,
• funktion som bostad åt två familjer eller
• funktion som brukningscentrum.

Undantag då tomtmarken för mer än ett befintligt småhus bör bilda en värderingsenhet bör således göras i de fyra nedanstående fallen.

1. Flera småhus inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj

Tomtmarken för flera småhus - oavsett byggnadskategori - som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj (ett hushåll) bör indelas som endast en värderingsenhet.

2. Flera närbelägna småhus på mark som inte kan uppdelas i fastigheter

Tomtmark, som upptas av flera nära varandra belägna friliggande småhus - dock högst tre - och som är eller kan bilda en självständig fastighet, bör utgöra endast en värderingsenhet. Kan tomtmarken uppdelas i flera självständiga fastigheter, bör dock indelningen i värderingsenheter följa den tänkbara uppdelningen i självständiga fastigheter.

Småhus bör anses ligga nära varandra, om de ligger inom ett område som kan bilda en värderingsenhet vars storlek inte överstiger normaltomtens inom värdeområdet med mer än 50 procent.

3. Två sammanbyggda enfamiljssmåhus

Tomtmark, som upptas av två sammanbyggda småhus, t.ex. parhus, och som är eller kan bilda en självständig fastighet, bör utgöra endast en värderingsenhet. Kan tomtmarken uppdelas i två självständiga fastigheter bör dock huvudregeln tillämpas.

4. Flera småhus i ett brukningscentrum

Tomtmark för flera småhus på en självständig fastighet som till en del taxeras som lant- bruksenhet och till en annan del, där småhusen ligger, som småhusenhet bör indelas som endast en värderingsenhet, om småhusen ligger nära varandra och utgör brukningscentrum för lantbruksenheten. Detta bör gälla oavsett vilken byggnadskategori småhusen tillhör.

Småhus bör anses ligga nära varandra, om de ligger inom ett område som kan bilda en värderingsenhet vars storlek inte överstiger normaltomtens inom värdeområdet med mer än 50 procent. Specialregel vid detaljplan

I stället för vad som angetts i den ovan nämnda huvudregeln bör en indelning i värderingsenheter av bebyggd tomtmark ske på grund av byggrätt enligt en gällande detaljplan

- om planen är realiserbar och
- om det av byggrätten följer en mer värdefull småhusbebyggelse än den befintliga. Vid bedömningen härav bör de tidigare nämnda undantagsreglerna 1-4 beaktas.

Vid indelningen efter byggrätt enligt gällandedetaljplan bör för varje byggrätt avseende ett småhus (huvudbyggnad) bildas en värderingsenhet avseende den tomtmark som hör till det planerade småhuset under förutsättning att byggrätten är realiserbar.

För att en byggrätt skall anses realiserbar bör krävas

- att planens genomförandetid fortfarande gäller vid beskaffenhetstidpunkten och
- att planen kan bedömas vara ekonomiskt motiverad med hänsyn till befintlig bebyggelse.

Med detaljplan med genomförandetid bör vid taxeringen jämställas sådan plan utan genomförandetid, om man av kommunens uttalade ställningstagande kan utgå från att planen kommer att genomföras. I andra fall bör i stället byggnadsstrukturen och praxis inom kommunen tjäna till vägledning. Område för vilket en detaljplans genomförandetid gått ut bör i övriga fall vid indelningen i värderingsenheter jämställas med område utanför detaljplan.

Vidare bör krävas att planens genomförande vad avser byggrätten inte hindras av praktiska förhållanden. Ett sådant är att befintlig bebyggelse hindrar genomförandet av planen under överskådlig tid. Det kan inträffa när småhuset är beläget tvärs över den gräns som dragits för en tomt som i fastighetsbildningshänseende är delbar. I sådant fall bör indelningen i värderingsenheter ske med utgångspunkt från den befintliga bebyggelsen. Enbart sådan befintlig bebyggelse som inte är saneringsmogen bör dock anses praktiskt hindra att planen genomförs.

För indelningen i värderingsenheter är det av betydelse om en byggnad är att hänföra till småhus eller komplementhus.

Ett småhus är enligt 2 kap. 2 § FTL en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Endast byggnader som klassificeras som småhus inklusive komplementhus kan utgöra värderingsenhet avseende byggnad på en småhusenhet.

Vid bedömningen av om en byggnad är inrättad till småhus (en eller två familjer) eller hyreshus kan antalet lägenheter tjäna till vägledning. Med bostadslägenhet avses enligt 3 kap. 13 § RSV:VF ett eller flera rum, inrättade för boende, med egen ingång och med kök eller annan kokmöjlighet.

Rekommendationer:

En bostadslägenhet för permanent boende är normalt avskild med egen stängbar ingång från det fria eller från trapphus eller korridor och består av ett eller flera rum, varav ett med kokmöjlighet (kök, kokvrå, kokskåp).

Enligt 2 kap. 2 § skall vidare till ett småhus höra komplementhus såsom garage, förråd och annan byggnad.

Rekommendationer:

Med komplementhus bör avses byggnad som funktionellt hör samman med småhuset, dvs. garage, förråd eller dylikt.

Som komplementhus bör normalt även räknas mindre stallbyggnad och växthus som ligger i anslutning till ett småhus och som används för att tillgodose fastighetsägarens sport- eller hobbyintresse.

Byggnad med biutrymmen som är sammanbyggd med ett småhus räknas enligt 3 kap. 6 § RSV:VF som del av småhuset, om den kan nås inifrån småhuset genom dörr eller liknande. Om sådan förbindelse saknas, utgör byggnaden komplementhus.

Rekommendationer:

Vid gränsdragningen mellan vad som bör anses som komplementhus och ett mindre småhus bör byggnadens funktion för boende vara avgörande. Till småhus och inte komplementhus bör därför hänföras även en mindre byggnad, om den övervägande delen av byggnadens värde avser sådan del av byggnaden som är inrättad för boende. Detta bör gälla även om byggnaden inte självständigt kan utgöra permanentbostad eller fritidshus för en eller två familjer.

Huvudregel: Ett småhus - en värderingsenhet

Huvudregeln enligt 6 kap. 2 § FTL vid indelningen av småhus i värderingsenheter är att varje småhus med värde av minst 50 000 kr skall utgöra en värderingsenhet. Särskilda indelningsregler finns för småhus med låga värden. Reglerna avser följande tre fall.

Om ett byggnadsbestånd på en tomt har ett sammanlagt värde som understiger 50 000 kr i basvärdenivå, åsätts beståndet enligt 7 kap. 16 § FTL inte något värde och indelas därför inte heller som värderingsenhet. Finns på en tomt enbart byggnader, vilka var och en är värda under 50 000 kr, men uppgår byggnadsbeståndets totala värde till minst 50 000 kr, skall samtliga byggnader utgöra en värderingsenhet enligt 6 kap. 2 §. Enligt samma bestämmelse skall småhus värda under 50 000 kr i övrigt ingå i samma värderingsenhet som den mest värdefulla byggnaden inom samma tomt.

Indelning av komplementhus

Rekommendationer:

Komplementhus bör inte indelas i särskilda värderingsenheter. Ett komplementhus bör ingå i samma värderingsenhet som det värdefullaste småhuset inom den värderingsenhet för tomtmark, där husen är belägna.

Finns det en byggrätt för ett småhus på en tomt utan befintligt småhus, bör ett komplementhus med basvärde över 50 000 kr, t.ex. ett garage, som uppförts innan småhuset påbörjats medföra att en värderingsenhet bildas för det planerade småhuset och komplementhuset. Hela värdet redovisas som justering för säregna förhållanden: värde av garage.

I övrigt påverkar inte ett komplementhus av normal storlek och standard värderingen av småhuset utom i vissa fall vid standardpoängberäkningen. Om komplementhuset avviker påtagligt i fråga om storlek och standard från vad som är genomsnittligt inom värdeområdet och det inte skall beaktas vid beräkningen av standardpoäng, kan det föranleda justering för säregna förhållanden.

Med storlek avses enligt 12 kap. 3 § FTL tomtmarkens areal. Tomtmarkens areal skall enligt 3 kap. 1 § RSV:VF anges i hela kvadratmeter.

Rekommendationer:

När fråga är om värderingsenhet, vars tomtareal inte kan bestämmas med ledning av arealuppgifter i fastighetsregister, bör tomtarealen avse den mark som faktiskt hävdas som tomtmark. Om arealen av denna mark inte är känd, bör den antas vara lika med arealen för normaltomten inom värdeområdet.

Värdefaktorn vatten och avlopp skall enligt 3 kap. 4 § RSV:VF indelas i följande sex klasser (VA-klasser).

1. Kommunalt vatten året om och kommunalt WC-avlopp.
2. Kommunalt vatten året om och enskilt WC-avlopp. Enskilt vatten året om och kommunalt WC-avlopp.
3. Enskilt vatten året om och enskilt WC-avlopp.
4. Kommunalt eller enskilt vatten året om. Ej WC-avlopp.
5. Kommunalt eller enskilt vatten under endast en del av året (sommarvatten). Vatten och/eller avlopp i annan kombination än som har förts till klasserna 1-4.
6. Ej vatten och ej WC-avlopp.

Med vatten avses, enligt samma paragraf, att värderingsenheten har tillgång till drickbart vatten.

Med kommunalt vatten och/eller kommunalt WC-avlopp avses enligt paragrafen att fastigheten är ansluten till kommunal vatten- och/eller avloppsanläggning. Med kommunal anläggning avses sådan vatten- och avloppsanläggning som omfattas av lagen (1970:244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar.

Med enskilt vatten och/eller enskilt WC-avlopp avses enligt 3 kap. 4 § RSV:VF att värderingsenheten är ansluten till enskild vatten- och/eller avloppsanläggning. Med enskild anläggning avses annan än kommunal anläggning för vattenförsörjningen och WC-avlopp. Enskild anläggning kan omfatta en eller flera fastigheter.

Rekommendationer:

En värderingsenhet bör anses vara ansluten till kommunalt vatten- och/eller avloppsanläggning om den är tekniskt ansluten så att anläggningen kan brukas för värderingsenheten.

Har sådan teknisk anslutning inte skett bör värderingsenheten ändå anses ansluten, om huvudmannen

1. upprättat förbindelsepunkt,
2. underrättat fastighetsägaren och
3. fordrat betalning för avgift för anslutning.

Gemensamhetsanläggning som inte är ansluten till kommunal va-anläggning bör anses utgöra sådan anläggning som hänförs till klass där enskilt vatten och/eller enskilt WC-avlopp förutsätts.

WC-avlopp bör vara godkänt av kommunen.

Självständig fastighet

Rekommendationer:

Med självständig fastighet bör avses egendom som enligt 19 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988) skall redovisas såsom fastighet, nämligen

1. enhet som var redovisad i fastighetsregister när fastighetsbildningslagen den 1 januari 1972 trädde i kraft,
2. fastighet som nybildats enligt fastighetsbildningslagen,
3. enhet som skall registreras såsom fastighet enligt bestämmelse i annan författning än fastighetsbildningslagen.

Klasser

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark skall enligt 3 kap. 5 § RSV:VF indelas i tre klasser.

Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter skall föras till klass 1. Till klass 2 skall föras värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet och till klass 3 värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet.

Rekommendationer:

Klassindelning av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden avseende klass 2 bör ske på följande sätt.

Klass 2. Värderingsenhet bör anses kunna bilda självständig fastighet endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten att bilda fastigheten. En värderingsenhet bör normalt kunna förutsättas bilda självständig fastighet i följande fall:

A. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till ett eller flera friliggande småhus

- utom detaljplan:

1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standard- poäng och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.

2. Om för värderingsenheten gäller bygglov eller förhandsbesked för ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standard- poäng och värderingsenheten har en belägenhet som gör att ett avskil- jande inte kan ifrågasättas.

3. Om värderingsenheten var bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standard- poäng senast fem år före taxe- ringsårets ingång och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.

- inom detaljplan

1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standard- standardpoäng och att avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan.

2. Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att enligt detaljplanen bebyggas med småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng och att avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan.

B. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till radhus och kedjehus:

1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng, ligger inom detaljplan och kan avskiljas enligt upprättad fastighetsplan.

2. Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att bebyggas med småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng, ligger inom detaljplan och kan avskiljas enligt upprättad fastighetsplan.

Med fastighetsplan jämställs äldre tomtindelning.

Korrigerat normaltomtsvärde

Rekommendationer:

Om en värderingsenhet tillhör klass 2 eller 3 för fastighetsrättsliga förhållanden bör beräknat värde korrigeras. Tillhör värderingsenheten klass 2, bör ett avdrag göras med 10 000 kr. Tillhör värderingsenheten klass 3, bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,5 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet som beräknas för klass 3 får dock inte överstiga värdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2. Värdet av en värderingsenhet tomtmark i klass 3 får inte överstiga det dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värde inte åsatts byggnader, får värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

Med friliggande hus avses enligt samma paragraf ett småhus som inte är sammanbyggt med annat småhus. Med kedjehus m.m. avses ett småhus som inte utgör friliggande hus eller radhus. Med radhus avses varje småhus i en rad om minst tre hus vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra.

¹Beträffande 1990 års allmänna fastighetstaxering, se RSV Dt 1989:16
²Bilagor har inte medtagits

Värdefaktorn speciell belägenhet skall enligt 3 kap. 3 § RSV:VF vid riktvärdets bestämmande indelas i följande tre klasser (belägenhetsklasser).

1. Strand.
2. Strandnära.
3. Ej strand eller strandnära.
Värderingsenhet hänförs enligt 3 kap. 3 § RSV:VF till klass 1, om byggnadsplatsen på värderingsenheten ligger mindre än 75 meter från hav, insjö eller vattendrag. Värderingsenhet, som utgörs av en eller flera självständiga fastigheter, skall också hänföras till klass 1, om enheten till någon del ligger mindre än 50 meter från hav, insjö eller vattendrag. Går värderingsenheten inte fram till strandlinjen, hänförs enheten till klass 1 endast om det mellanliggande området utgörs av naturmark, som inte används för bebyggelse, bil-, park- eller gångväg.

Till klass 2 hänförs enligt samma paragraf en värderingsenhet, som inte skall hänföras till klass 1 och på vilken byggnads- platsen ligger högst 150 meter från stranden, om området fram till strandlinjen inte används för sammanhängande bebyggelse eller för verksamhet som medför att strandzonen inte är tillgänglig för värderingsenhetens ägare.

Till klass 3 hänförs enligt samma paragraf övriga värderings- enheter för tomtmark.

Rekommendationer:

Avståndet till strand bör mätas från huvudbyggnaden eller för obebyggda tomter från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden.

I fråga om vad som skall anses vara hav, insjö eller vattendrag bör inom område som ligger utanför detaljplan vad som sägs i 15 § första stycket naturvårdslagen (1964:822) äga motsvarande tillämpning. Denna regels tillämpningsområde är normalt angivna på kartor hos länsstyrelsen. Inom plan bör en motsvarande bedömning ske oavsett om strandskydd föreligger eller inte.

Vid bedömningen av om en värderingsenhet skall indelas i belägenhetsklass 1 eller 2 bör användningen av marken fram till strandlinjen vara av betydelse. Strandens attraktivitet ingår däremot inte i bedömningen av belägenhet. För att värderingsenheten skall indelas i klass 1 bör ägaren av värderingsenheten ensam eller tillsammans med ägarna av närliggande tomter i stort sett ensamma kunna disponera strandzonen.

För att en strandzon skall anses tillgänglig för värderingsenhetens ägare på sådant sätt att enheten bör indelas i belägenhetsklass 2 bör lämplig gångväg eller annan väg finnas från värderings- enheten till stranden. Gångavståndet till strand bör dock understiga 300 m. Bilväg, parkväg, frekvent använda motionsslingor och liknande bör inte hindra att strandzonen anses tillgänglig. Strandzonen bör ha skälig storlek.

Inom detaljplanelagt område som inte är till fullo utbyggt bör indelningen av värdefaktorn speciell belägenhet ske med ledning av detaljplanens utformning.

De i 3 kap. 3 § RSV:VF angivna avstånden bör mätas horisontellt. Vid större höjdskillnad mellan byggnadsplatsen och stranden bör gångavståndet avse faktiskt avstånd.

Storleken bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen.

Värdeyta

Värdefaktorn storlek anges enligt 3 kap. 8 § RSV:VF såsom småhusets värdeyta. Värdeytan utgörs av summan av småhusets boyta och ett tillägg motsvarande 20 procent av dess biyta. Tillägget får dock uppgå till högst 20 kvm.

Vid beräkningen av biytans storlek får, enligt samma föreskrift, endast ytan av sådant utrymme räknas med som kan nås inifrån huset genom dörr eller liknande. I tvåbostadshus skall ej heller biyta som används som gemensamt kommunikationsutrymme medräknas. Med boyta avses boarea enligt svensk standard (SS) 02 10 52. Med biyta avses biarea enligt svensk standard SS 02 10 52.

Rekommendationer:

När ett utrymme är inrättat för flera ändamål bör indelningen i bo- och biutrymmen ske med ledning av det ändamål som överväger.

Värdeyta, boyta, biyta och tillägg för biyta anges enligt 3 kap. 7 § RSV:VF i hela kvadratmeter.

Rekommendationer:

Den omständigheten att ett småhus till en mindre del används för annat än bostadsändamål, t.ex. kontor eller lager, utan att vara speciellt inrättat härför, bör inte påverka bestämningen av värdeytan.

Enligt SS 02 10 52 skall ytor under en takhöjd av 1,9 m inte mätas. I de fall takhöjden i hela småhuset understiger 1,9 m bestäms värdeytan därför till 0.

Rekommendationer:

För småhus med värdeyta som understiger tio kvm bör riktvärdet alltid bestämmas till noll.

Värdefaktorn ålder utgör ingångsdata i SO-tabellerna. De indelas enligt 1 kap. 6 § FTF i ålderklasser vilkas storlek utformats på sätt som framgår av bilaga 2.

Ålder skall enligt 3 kap. 7 § RSV:VF anges i hela år.

Nybyggnadsår

Värdefaktorn ålder anges enligt 3 kap. 9 § RSV:VF genom ett värdeår. Värdeåret utgörs av småhusets nybyggnadsår, om till- eller ombyggnad inte skett. Har till- eller ombyggnad, som ändrat boytans storlek skett, skall värdeåret jämkas.

Med nybyggnadsår avses enligt samma paragraf det år då den övervägande delen av småhuset togs eller kunde ha tagits i bruk. Som nybyggnadsår för byggnader uppförda 1929 och tidigare anges 1929.

Rekommendationer:

Om exakt uppgift om nybyggnadsår saknas bör följande gälla vid bestämning av nybyggnadsår.

Om deklaranten angivit två årtal: det tidigare året anges (t.ex. 56/57 - använd 56).

Om deklaranten angivit en period: mittenåret anges (t.ex. 56-58 - använd 57, 56-59 - använd 57).

Ett flyttat hus bör behålla sitt ursprungliga nybyggnadsår.

Jämkning av värdeår

Rekommendationer:

Har en byggnad varit föremål för tillbyggnad eller ombyggnadsåtgärder bör en jämkning av värdeåret ske endast om tillbyggnaden eller ombyggnadsåtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst 10 kvm.

Jämkningen bör ske genom en sammanvägning av de olika tidpunkter när delar av den sammanlagda boytan färdigställts. Detta bör ske med hänsyn till hur stor del av den sammanlagda boytan som färdigställts vid de skilda tidpunkterna.

Värdeår som bestämts vid allmän fastighetstaxering (AFT) 1990 eller vid ny taxering som skett vid en senare särskild fastighetstaxering bör bibehållas vid AFT 96, om denna värdeårsberäkning inte bedöms vara felaktig.

Har till- eller ombyggnad skett efter 1989 och detta inte beaktats vid särskild fastighetstaxering bör en omprövning av värdeåret ske med utgångspunkt från de efter år 1989 företagna till- eller ombyggnaderna och det vid AFT 90 bestämda värdeåret, om detta inte bedöms vara felaktigt.

Har ny taxering skett efter 1990 och har till- eller ombyggnad skett efter nytaxeringen, bör på motsvarande sätt det värdeår som bestämts vid nytaxeringen läggas till grund för värdeåresbestämningen vid AFT 96.

Standarden bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning.

Byggnadsmaterialet och utrustningen i ett småhus avgör hur standardklassificeringen skall ske.

Rekommendationer:

Vid standardklassificeringen bör hänsyn bl.a. tas till om upprustning skett i fråga om materialet och utrustningen.

Med upprustning avses vid standardbedömningen byte av material, utrustning och inredning samt underhållsåtgärder som är standardhöjande. Enbart sådan upprustning som är påtagligt standardhöjande bör beaktas.

Värdefaktorn standard anges enligt 3 kap. 10 och 11 §§ RSV:VF och i bilaga 3 till dessa föreskrifter genom antalet standardpoäng som beräknats för småhuset. Sedan den föreskrivna poängberäkningen gjorts, kan jämkning av poängberäkningen ske enligt 3 kap. 12 § RSV:VF.

Rekommendationer:

En förutsättning för att standardpoäng skall åsättas för befintligt material eller utrustning bör vara att materialet eller utrustningen är i funktionsdugligt skick eller, om så inte är fallet, att kostnaderna för att återställa materialet eller utrustningen inte överstiger anskaffningskostnaden.

De standardhöjande underhållsåtgärder som beaktas vid poängberäkningen avser småhusets åldersrelaterade allmänna underhållsstatus och anges i bilaga 3 till RSV:VF vid de olika huvudområdena under rubrikerna underhålls- och ombyggnads- standard.

Åtgärder vid påtagligt eftersatt underhåll och akuta reparationsbehov eller andra onormala underhållskostnader beaktas inte vid standardklassificeringen utan genom justering för säregna förhållanden.

Huvudområde Exteriör

Rekommendationer:

Vid poängberäkningen för huvudområdet Exteriör bör följande iakttas.

Stomme: Endast bärande väggar ovan mark (inte grunden) klassificeras som stomme.

Fasadbeklädnad: Den del av fasaden som utgörs av fönster och dörrar medräknas inte i fasadytan. Mexitegel anses som tegel. Timrade hus anses som hus med träfasad.

Takbeläggning: Takplattor av fibercement och tak av blyplåt hänförs till betongpannor, oglaserat tegel eller plåt. Tak av halm, vass, torv, bräder och glas hänförs till annat material.

Garage: Vidbyggda garage i källarplan anses som garage i källare. Kallgarage räknas som garage. Vid beräkningen av standardpoäng för garage avses med "garage i gemensamhetsanläggning" sådant garage som rättsligt är knutet till fastigheten genom servitut. Däremot avses inte garage som hyrs av en ekonomisk förening.

Carport: Med carport avses biluppställningsplats under tak men där väggar saknas helt eller delvis.

Underhålls- och ombyggnadsstandard: Har utbyte skett under bägge perioderna (perioden 1976-1989 och perioden efter 1989) måste mer än hälften av totala fasadbeklädnaden eller takbeläggningen vara utbytt efter 1989 för att redovisas under denna period. I annat fall redovias utbytet under perioden 1976-1989.

Om huset är byggt efter 1975 anses fasadbeklädnaden eller takbeläggningen inte vara utbytta.

Huvudområde Energihushållning

Vid poängberäkningen för huvudområdet Energihushållning bör följande iakttas.

El: El anses indragen då installationen är ansluten till det lokala elnätet.

Isolering: Byggnad som är inrättad för att användas året om eller används året om förutsätts vara vinterbonad. Byggnad med oisolerad regelstomme av trä anses ej vinterbonad.

Fönster: Med fönster med isolerglas avses fönster där utrymmet mellan två eller flera rutor är hermetiskt tillslutet.

Till fönster med enkelglas räknas även inte kopplade tvåglasfönster där innerbågen är löstagbar, s.k. sommarfönster.

Uppvärmning: Med annat konventionellt uppvärmningssystem avses följande former för uppvärmning:

• direktverkande elvärme,
• vattenburen elvärme,
• fjärrvärme,
• kombipanna och
• övriga typer av värmepannor.

Om huset enbart värms upp med vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer eller liknande anordningar, anses det sakna konventionellt uppvärmningssystem.

Underhålls- och ombyggnadsstandard: Har utbyte skett av elsystem under bägge perioderna (perioden 1966-1989 och perioden efter 1989) redovisas hela bytet under perioden 1966-1989.

Om huset är byggt efter 1965 anses elsystemet inte vara utbytt.

Huvudområde Kök

Vid poängberäkningen för huvudområdet Kök bör följande iakttas.

Kökstyp: Vid mätning av bänklängd medräknas diskbänk och arbetsytor (arbetsbänkar) men inte spis.

Utrustning: Med inbyggd ugn i arbetshöjd avses normalt att ugnen är monterad så att dess underkant ligger i nivå med eller över omgivande arbetsbänkar i köket. Frysskåp bör ha en total nettovolym av minst 150 l. för att föranleda någon poäng. Frysbox anses inte utgöra frysskåp. En diskmaskin anses inbyggd om den är täckt av bänk, skåp, skiva, vägg etc. på såväl översidan som övriga sidor utom fronten.

Underhålls- och ombyggnadsstandard: Har utbyte av köksinredning skett under bägge perioderna (perioden 1986-1989 och perioden efter 1989) redovisas hela utbytet under perioden 1986-1989.

Om huset är byggt efter 1985 anses köksinredningen inte vara utbytt.

Huvudområde Sanitet

Vid poängberäkningen för huvudområdet Sanitet bör följande iakttas.

Vatten: Med sommarvatten avses att indraget vatten i huset är tillgängligt endast under den frostfria delen av året.

Bad, dusch och WC: Med WC avses endast vattenspolad toalett. Marmor som väggbeklädnad hänförs till stenmaterial.

Bastu: Om bastu finns i gemensamhetsanläggning, anses den inte höra till huset.

Tvättutrustning: Om tvättmaskin är placerad t.ex. i pannrum eller liknande utrymme, som inte är inrättat för tvätt, betraktas utrymmet inte som särskilt utrymme för tvätt och klädvård.

Underhålls- och ombyggnadsstandard: Har utbyte skett under bägge perioderna (perioden 1966-1989 och perioden efter 1989) måste mer än hälften av vatten- och avloppsstammarna ha bytts ut efter 1989 för att redovisas under denna period. I annat fall redovisas utbytet under perioden 1966-1989.

Om huset är byggt efter 1965 anses vatten- och avloppsstammarna inte utbytta.

För att sanitetsutrustning respektive golvbelägg- ning och väggmaterial skall anses vara i allt väsentligt utbytt krävs följande:

a) Av sanitetsutrustningen har minst tre av följande sanitetsvaror bytts ut: badkar, bide, duschkabin, handfat och toalettstol.
b) Av golvbeläggningen har minst 90 % bytts ut.
c) Av väggbeklädnaden har minst 90 % bytts ut.

Om huset är byggt efter 1980 anses golv, väggmaterial och sanitetsporslin inte utbytta.

Huvudområde Övrig interiör

Vid poängberäkningen för huvudområdet Övrig interiör bör följande iakttas.

Öppen spis, gillestuga: Poäng för öppen spis, kakelugn eller braskamin åsätts inte när rökgångarna är utdömda.

Byggnadskategorin bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till om småhuset utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus samt, om särskilda skäl föreligger, antal lägenheter.

I frågan om värdefaktorn byggnadskategori skall, enligt 3 kap. 13 § RSV:VF, klassen typ av bebyggelse indelas i friliggande hus (F), kedjehus m.m. (K) och radhus (R).

Klassen antal lägenheter skall enligt 3 kap. 13 § RSV:VF inte beaktas särskilt vid AFT 96.

Enligt 3 kap. 13 § jämförd med 2 § RSV:VF avses med friliggande hus småhus som inte är sammanbyggt med annat småhus. Med kedjehus m.m. avses ett småhus som inte utgör friliggande hus eller radhus. Med radhus avses varje småhus i en rad om minst tre småhus vilkas bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra.

Inom detaljplan får friliggande småhus i regel inte uppföras närmare tomtgräns än 4,5 m och inte närmare annat småhus på samma tomt än 9,0 m. Det förekommer dock att de möjligheter som finns till att göra avsteg från de angivna avstånden utnyttjas.

I befintlig bebyggelse är ovan angivna avstånd ofta mindre, varför något krav på minsta avstånd till tomtgräns och annat småhus inte kan uppställas för friliggande småhus. Stora lokala variationer beroende på bebyggelsetidpunkt och byggnadstradition förekommer.

Rekommendationer:

Småhus som är sammanbyggda med varandra genom att garage på respektive fastighet har gemensam yttervägg bör klassificeras som kedjehus. Med kedjehus m.m. avses förutom kedjehus t.ex. kopplade hus, atriumhus och parhus.

Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till om den tomtmark som småhuset är beläget på utgör självständig fastighet eller inte. Utgör tomtmarken inte själv- ständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet.

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden skall enligt 3 kap. 13 § RSV:VF indelas i följande tre klasser.

Klass 1: Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.

Klass 2: Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.

Klass 3: Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.

Klasser

Reglerna för värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för småhus är desamma som enligt 3 kap. 5 § RSV:VF gäller för värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark till småhus. Det innebär främst att värdefaktorn är indelad i tre klasser.

Klasser

Värdefaktorn värdeordning skall enligt 3 kap. 15 § RSV:VF indelas i följande två klasser.

Klass 1: Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus.

Klass 2: Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen.

Definition

Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall enligt 7 kap. 5 § FTL ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden. Justeringens storlek skall motsvara 75 % av skillnaden mellan det marknadsvärde taxeringsenheten har med det säregna förhållandet och det marknadsvärde den skulle ha utan det säregna förhållandet.

Påtaglig inverkan på marknadsvärdet skall, enligt samma lagrum, i fråga om småhusenhet, anses föreligga när säregna förhållanden föranleder att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst 50 000 kr.

Minsta justeringsbelopp

I vissa fall kan således, enligt 7 kap. 5 § FTL, det riktvärde som beräknats enligt gällande föreskrifter och rekommendationer behöva justeras på grund av att särskilda förhållanden föreligger som ej beaktats i värderingsmodellen, s.k. justering för säregna förhållanden.

Detta innebär att åtskilliga av de justeringsanledningar som anges i följande avsnitt inte alltid medför tillräckligt stor värdeinverkan för att ensamma leda till en justering. Däremot kan dock flera sådana justeringsanledningar leda till att justering bör ske.

Jämkningar som föreskrivits eller rekommenderats, t.ex. i fråga om standardklass för småhus och om värden i öppna klasser, utgör inte justering för säregna förhållanden. Av redovisningstekniska skäl redovisas jämkningar emellertid med termen justering. För jämkningar gäller inte den ovan angivna beloppsgränsen om 50 000 kr.

Utgångspunkt för justering

Vid bedömningen av vad som är ett säreget förhållande är utgångspunkten i första hand antingen vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör eller vad som enligt anteckning på riktvärdekartan förutsatts vid riktvärdets bestämmande.

Om det för riktvärdet har förutsatts att annat än inom värdeområdet genomsnittliga förhållanden råder för värdefaktor som inte avses i 8 kap. 3 § och 12 kap. 3 § FTL skall detta enligt 5 § RSV:SFF anges på riktvärdekartan.

Det är således vad som är normalt inom värdeområdet som tas till utgångspunkt för en justering för säregna förhållanden, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i visst avseende klassificerats på samma sätt, t.ex. åsatts viss belägenhets- eller åldersklass.

Redovisning

Anledningen till justeringen är ibland hänförlig till viss bestämd del av taxeringsenheten, t.ex. viss bestämd byggnad, men kan i andra fall närmast hänföras till taxeringsenheten som helhet. I båda fallen måste justeringen ske på en eller flera av de i taxeringsenheten ingående värderingsenheterna.

Rekommendationer:

Justeringen bör ske på den värderingsenhet från vilken justeringsanledningen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten.

Fördröjd exploatering

För obebyggda värderingsenheter som inte är omedelbart bebyggbara kan justering aktualiseras. Detta gäller ofta sådan tomtmark som tidigare var indelad som exploateringsmark. En annan vanlig situation där justering kan komma i fråga är då tomten omfattas av planbestämmelser enligt 5 kap. 8 § plan- och bygglagen (1987:10), vilket bl.a. kan innebära att bygglov inte erhålls förrän vissa trafik-, va- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Rekommendationer:

Bedömning av justeringens storlek bör ske med ledning av förväntad väntetid och exploateringstid. Med väntetid bör avses tiden innan exploateringen kan beräknas börja. Med exploateringstid bör avses tiden under vilken exploatering kan beräknas pågå. Både väntetid och exploateringstid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som förelåg vid taxeringsårets ingång.

Justeringens storlek bör bestämmas genom att de riktvärden som fastställts för tomtmark till småhus multipliceras med en exploateringsfaktor. Exploateringsfaktorn bör för hela riket bestämmas enligt följande tabell.

Extraordinära grundläggningsförhållanden

För obebyggda värderingsenheter med dåliga grundläggningsförhållanden kan justering aktualiseras. De åtgärder som kan behöva vidtas kan variera mycket inte minst kostnadsmässigt.

Rekommendationer:

De kostnader som är oundgängliga bör antas slå igenom på marknadsvärdet, såvida inte ortspriserna på tomtmark tyder på annat.

Extremt svårutnyttjad värderingsenhet

Värdet av en värderingsenhet är huvudsakligen knutet till dess byggrätt. Värderingsenhetens topografi, orientering i väderstreck, förekomst av fornlämning och sankmark kan även påverka värdet.

Rekommendationer:

Bedömningen av justeringens storlek bör ske med ledning av det i riktvärdeangivelsen angivna marginalvärdet för tomtmarken, såvida inte möjligheterna att utnyttja byggrätten påverkas. I sådana fall bör normalt en större nedjustering av riktvärdet ske. Beträffande fornlämningar bör också beaktas att - även om bebyggelse tillåts - det kan tillkomma kostnader för utgrävning.

Trädgårdsanläggningar

Brist på trädgårdsanläggningar och särskilt exklusiva anläggningar kan föranleda justeringar.

Rekommendationer:

Nedjustering bör endast komma i fråga där betydande anläggningar måste komma till stånd för att värderingsenheten skall anses ha en för området normal trädgårdsanläggning.

Uppjustering bör endast ske för mycket omfattande trädgårdsanläggningar t.ex. trädgårdsdammar, tennisbana eller andra kostsamma anläggningar.

Då uppjustering aktualiseras bör justering göras med högst 50 % av tekniska nuvärdet.

Tillgång till väg eller gata

Riktvärdet för tomtmark förutsätter normalt att körbar bilväg finns fram till tomtgränsen.

Rekommendationer:

Om bilväg saknas fram till tomtgränsen och sådan är förutsatt i riktvärdet, bör en nedjustering av riktvärdet aktualiseras.

Vidare förutsätts vid riktvärdets bestämmande att fastighetsägaren har betalt de kostnader som åvilar honom för de gator som kan användas för hans fastighet. Så länge anfordran om betalning inte skett följer betalningsskyldigheten fastigheten. Ersättning som det åligger fastighetsägaren att betala men som inte förfallit till betalning, kan därför föranleda en nedjustering med ledning av den uppskattade gatukostnaden.

Buller m.m.

Inom områden där fastigheterna störs av buller eller andra trafikimmissioner och detta inte beaktats genom att särskilda värdeområden avgränsats, kan justering aktualiseras.

Justering för buller m.m. kan behöva ske för tomter med speciellt utsatta lägen, t.ex. vid backar, trafikljus och busshållplatser eller längs trafikleder där tung trafik förekommer nattetid. Justering kan också aktualiseras längs järnvägar, vid flygplatser och bullrande industrier etc.

Rekommendationer:

Har ett småhus placerats på tomten och byggnads- tekniskt konstruerats så att bullerinverkan i möjlig mån begränsats, bör den värdeinverkan av bullret som ändå kan kvarstå beaktas genom justering av tomtmarksvärdet.

Den ytterligare värdenedsättning som kan förekomma därför att huset placerats olämpligt på tomten och har olämplig utformning i övrigt, bör medföra justering av byggnadsvärdet.

Om inte annat kan visas, bör justeringen av markvärdet normalt ske med belopp som uppgår till följande procentsatser på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. Vid bullernivåer på 60-65 dB (A) vid fasad bör nedsättning endast ske när uteplatsen eller andra rekreationsytor är orienterade mot bullerkällan och när fastigheter är särskilt utsatta även för andra störningar såsom damm, luftföroreningar eller ljussken.

Justeringsbelopp i % av summan av riktvärdena för mark och småhus

I fråga om buller bör tomtens och småhusets läge i förhållande till bullerkällan, beaktas liksom förekomsten av skyddande eller avskärmande vegetation, bullerskärm etc. Om det förekommer avskärmning mot bullerkällan i form av mellan- liggande huskroppar bör värdenedsättningen beräknas till maximalt hälften av i tabellen angivna justeringsbelopp.

Justering kan även aktualiseras för andra immissioner än buller som t.ex. luftföroreningar av illaluktande ämnen och damm.

Kraftledningar

Om taxeringsenheten ligger i nära anslutning till större kraftledning kan justering aktualiseras med hänsyn till dels den förfulning och det intrång som ledning och ledningsstolpar medför dels den osäkerhet som föreligger beträffande inverkan av elektromagnetiska kraftfält. I första hand är det kraftledningar ingående i det s.k. storkraftnätet som kan motivera justering men också andra större kraftledningar med spänningar på 130 kV eller mera kan medföra att justering är befogad.

Rekommendationer:

För en småhusenhet vars byggnadsplats ligger högst 75 m utanför en 400 kV-lednings ytterfas och med en ledningsstolpe belägen i blickfånget kan en ned- justering med ett belopp som uppgår till maximalt 20 % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus vara motiverad. För mindre intrång bör justeringen bestämmas mot bakgrund härav och förhållandena i det enskilda fallet. Beträffande ledningar under 130 kV bör förfulningen till följd av ledningsstolpes belägenhet vara mycket fram- trädande för att justering skall aktualiseras.

Swimmingpool utomhus

Rekommendationer:

För swimmingpool utomhus bör justering göras med högst 50 % av tekniska nuvärdet. (Det tekniska nuvärdet motsvarar normalt anläggningskostnaden vid anläggningsåret.)

Radon

Om det förekommer radon inom ett värdeområde, kan det med hänsyn till bestämmelserna i 5 § RSV:SFF framgå av riktvärdekartan om riktvärdeangivelserna är bestämda med beaktande av eller bort- seende från radonförekomsten. Är riktvärdeangivelsen bestämd med beaktande av radonförekomst, kan det framgå av kartan vilken radongashalt som riktvärdeangivelsen motsvarar. I byggnader uppförda efter 1975 förekommer normalt inte någon byggradon. Däremot kan markradon förekomma.

Rekommendationer:

Om radon inte förekommer allmänt inom värdeområdet, bör justering ske då årsmedelvärdet för radongashalten i småhuset överstiger 200 Bq/m3.

Justering bör ske under förutsättning att mätning redovisas för det aktuella småhuset eller - då fråga är om gruppbebyggelse - intyg för likartade byggnader. Mätningen bör ha upprättats med ledning av de metodbeskrivningar som Statens strålskydds- institut har utfärdat. Mätning bör inte vara äldre än fem år. Mätningar som skett före 1 januari 1994 och anger radondotterhalt bör omräknas till radongashalt genom att mätvärdet multipliceras med faktorn 2.

I många kommuner har radonmätningar företagits. Intyg om mätningarna torde i dessa fall kunna erhållas från kommunen.

Rekommendationer:

En nedjustering bör normalt ske med nedanstående belopp.

A. Åtgärder för nedbringandet av radongashalten har inte vidtagits alternativt har inte medfört att radongashalten nedbringats under 200 Bq/m3.

Justeringsbelopp i tusental kronor

Justeringsbelopp i tusental kronor

Olika typer av byggnadsskador förekommer ofta. Fukt- och mögelskador finns framförallt på äldre småhus med källarvåning och hos småhus byggda på 1970- och 80-talen. Skador som endast medfört skönhetsfel beaktas normalt inte vid värderingen.

Rekommendationer:

Justeringsbeloppets storlek bestäms ofta mot bakgrund av bedömda reparations- och underhållskostnader. Generellt bör då följande gälla.

Värderingen utgår från att skadan skall repareras, om kostnaderna i förhållande till byggnadens värde är rimliga.

Om ett fel eller eftersatt underhåll måste åtgärdas omgående, bör justeringsbeloppet uppskattas till 75 % av nödvändiga kostnader, angivna i 1994 års kostnadsläge.

Om åtgärden däremot inte behöver ske omgående utan vid lämplig tidpunkt under den närmaste tioårs- perioden, torde erforderliga kostnader vanligen inte slå igenom på värdet med mer än 50 %. Justeringsbeloppet bör då bli 0,75 x 0,5 x nödvändiga kostnader, uttryckta i 1994 års kostnadsnivå.

Kostnader bör vid mer omfattande skador kunna styrkas genom en beskrivning av vilka åtgärder som behöver företas.

Buller, krafledningar m.m.

Se under avsnitt 5.2.

Kulturhistoriskt intressanta småhus

För kulturhistoriskt intressanta småhus kan justering bli aktuell på grund av eftersatt underhåll samt onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden. Justering kan också föranledas av särskilt beslutade restriktioner som binder ägaren vid att bevara huset, trots att detta är ekonomiskt ofördelaktigt.

Med kulturhistoriskt intressanta småhus avses i första hand:

1. småhus som är byggnadsminne enligt lagen (1988:950) om kulturminnen m.m. och

2. småhus som enligt 3 kap. 12 § plan- och bygglagen (1987:10), PBL, inte får förvanskas och enligt 3 kap. 13 § samma lag också skall underhållas så att deras särart bevaras.

Byggnadsminnen och sådana småhus enligt 3 kap. 12 § PBL som omfattas av detaljplan eller områdesbestämmelser skyddas normalt genom särskilt beslutade restriktioner i form av rivningsförbud, vägrat rivningslov, skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter eller s.k. K-, Q- eller q-bestämmelser. Dessa småhus taxeras enligt 7 kap. 13 § FTL till sammanlagda värdet av byggnad och tomt. Byggnadsminnen finns förtecknade hos länsstyrelsen.

Även andra småhus än sådana som omfattas av särskilda restrik- tioner kan vara kulturhistoriskt intressanta. Vilka de är kan framgå av kommunala kulturminnesinventeringar eller -program eller beslut om tilläggslån/förhöjt låneunderlag eller byggnadsvårdsbidrag.

Eftersatt underhåll

För kulturhistoriskt intressanta byggnader kan justering för eftersatt underhåll aktualiseras. Denna kan som ytterlighet innebära att småhusenheten ges ett värde under tusen kronor.

Onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden

Bevarande av äldre hus orsakar regelmässigt merkostnader för underhåll. Det gäller vissa byggnadsdelar och -detaljer (torn, burspråk, verandor, paneler, skulptural utsmyckning) och s.k. överloppsbyggnader (äldre ekonomibyggnader, kvarnar, sågar, bruksmiljöer, paviljonger, orangerier).

Fördyringen kan vidare bero på att framtida underhållskostnader bedöms bli särskilt stora. Det gäller t.ex.

1. då ursprungliga material inte får bytas ut,

2. då liknande nya material måste användas (kalkputs i stället för cement, nytt spån- eller stråtak, tegelpannor i stället för betong/plåt),

3. då särskild ytbehandling krävs och

4. då ursprunglig underhållsteknik är nödvändig.

Rekommendationer:

Frågan om justering för säregna förhållanden skall ske bör grundas på en bedömning av om merkost- naderna för bevarandet påverkar marknadsvärdet. En justering på grund av onormalt höga underhålls- eller driftskostnader samt på grund av bibehållande av onödiga byggnader och byggnadsdetaljer bör ske i de fall det är sannolikt att marknadsvärdet påver- kas påtagligt. Hur stor justeringen skall vara får bedömas från fall till fall.

Finns ingen preciserad utredning om kostnadernas storlek, och har småhuset ändå ett så klart kulturhistoriskt intresse att det byggnadsminnes- förklarats, omfattas av rivningsförbud eller skyddsbestämmelser enligt PBL eller K, Q eller q-bestämmelser, bör för de överstora husen (>400 kvm bruttoarea) och överloppsbyggnaderna en nedjustering kunna ske.

Inverkan av vägrat rivningslov och rivningsförbud

Normalt får det antas att rivningslov begärs först då en byggnad är saneringsmogen. Ett vägrat rivningslov aktualiserar därför en justering nedåt av den del av byggnadsvärdet som svarar mot markens värde.

Rekommendationer:

En justering bör uppgå till högst 20 % av byggnads- värdet. Återstående skada kan antas bli täckt av ersättning enligt PBL och föranleder då ingen justering. Om ersättning redan har utbetalats eller inte längre kan begäras av fastighetsägaren (15 kap. 4 § PBL) kan en större justering vara motiverad. Hur stor den bör vara beror på möjlig- heterna att nyttiggöra byggnaden som bostad eller annat.

Om ett småhus inte får rivas eller inte kan använ- das till något nyttigt och om det dessutom hindrar att tomtmarken används på annat sätt, bör värdet av småhuset sättas ned till under tusen kronor.

Ett rivningsförbud i detaljplan eller områdesbestämmelser eller som avser ett byggnadsminne och som gäller saneringsmogen byggnad kan jämställas med vägrat rivningslov. Rivningsförbud kan emellertid också avse ännu ej saneringsmogen bebyggelse. Ett sådant rivningsförbud påverkar inte själva småhusets värde men däremot den tillhörande markens värde, eftersom marken inte får nybebyggas då byggnaden om några år blir saneringsmogen. Värdeinverkans storlek är beroende av hur småhuset kan användas fortsättningsvis, om skyddsbestämmelser utfärdas m.m.

Skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter

Skyddsbestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser kan, liksom skyddsföreskrifter vid en byggnadsminnesförklaring, påverka värdet genom dels högre underhålls- och driftskostnader, dels förlorad möjlighet att bygga om eller till enligt gällande plan.

Rekommendationer:

Själva införandet av skyddsbestämmelser/skydds- föreskrifter som inte är kombinerade med rivnings- förbud för ett småhus torde normalt inte påverka värdet i någon påtaglig grad. Ägaren kan få full ersättning så snart fråga är om ett intrång som inte endast är bagatellartat för ägaren.

Sedan skyddsåtgärderna utförts t.ex. restaurering av äldre fasad synes endast fråga om onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden kunna aktualiseras.

Större ersättningar synes i regel utbetalas i den takt skyddsåtgärderna genomförs. I sådana fall bör inte någon justering ske.

Påtagligt eftersatt underhåll

För alla icke saneringsmogna byggnader är ett påtagligt eftersatt underhåll en anledning till justering nedåt av den del av basvärdet som avser byggnaden.

Låg takhöjd

Rekommendationer:

För boutrymmen med en lägre takhöjd än 1,9 m kan någon värdeyta inte bestämmas (jfr. avsnitt 4.1). Värdet av dessa utrymmen bör således beaktas genom justering.

Justeringens storlek bör bestämmas med ledning av det riktvärde som skulle ha åsatts småhuset om motsvarande utrymme haft full takhöjd. Skillnaden mellan ett på detta sätt beräknat riktvärde och det åsatta riktvärdet bör reduceras med hänsyn till värdeinverkan av den låga takhöjden. Reduktionens storlek bör bestämmas med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet.

I vissa fall kan det vara motiverat att justera riktvärdet därför att vissa bostadsutrymmen har en takhöjd mellan 1,9 och 2,1 meter. Eftersom dessa utrymmen vid riktvärdets bestämmande behandlas som om de hade full takhöjd kan en justering nedåt vara motiverad. Detta gäller framförallt när takhöjden ligger nära 1,9 meter.

Värde av lokaldel

Rekommendationer:

Värdet av sådant utrymme i småhus som är inrättat för annat än bostadsändamål (lokaler) bör föranleda justering för säregna förhållanden. Ledning för justeringens storlek kan hämtas från rekommendationer för värdering av lokal i hyreshus.

Värdefulla komplementhus

I riktvärdet för småhus ingår värdet av tillhörande garage, förråd och liknande byggnader. Endast inom värdeområdet normala komplementhus vad avser ålder, storlek, standard kan anses inräknade i riktvärdet.

Rekommendationer:

Vid justering för förekomst av värdefulla komplementhus bör följande förutsättningar vara uppfyllda:

1. Fråga är i regel om annat komplementhus än garage och carport.

2. Komplementhuset avviker i förhållande till vad som är genomsnittligt eller i huvudsak förekommer inom värdeområdet.

3. Förekomsten av komplementhuset skall påtagligt inverka på marknadsvärdet.

Dessa rekommendationer m.m. tillämpas första gången vid 1996 års allmänna fastighetstaxering och vid särskild fastighetstaxering år 1997 samt ersätter RSV Dt 1989:16 och de delar som avser småhusenheter i RSV Dt 1991:4, 1991:34, 1992:27, 1993:31 och 1994:26 Vid särskild fastighetstaxering gäller därvid rekommendationer dock endast vid ny taxering enligt 16 kap. FTL av småhusenheter.