På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning


Förhandsbesked från Skatterättsnämnden

Överlåtelse av andelshus till bostadsrättsförening

Beslutande instans: Skatterättsnämnden

Datum: 2006-06-29

Område: Inkomstskatt - Kapital

Dnr/målnr/löpnr:
-
Fråga om tillämpning av 53 kap. inkomstskattelagen (IL) när andel i näringsfastighet överlåts till bostadsrättsförening för en köpeskilling som inte understiger det skattemässiga värdet.

Taxeringsåren 2006 — 2008
 
Den fysiske personen A innehar andel i en fastighet som ägs gemensamt av flera personer (andelsägare). Fastigheten är ett s.k. andelshus enligt 2 kap. 16 § IL. Andelsägarna planerar att ombilda sitt ägande till att avse bostadsrätter i fastigheten. Ombildningen är tänkt att gå till på följande sätt.
 
Andelsägarna förvärvar samtliga andelar i en bostadsrättsförening i samma proportioner som de äger andelar i fastigheten. De ska därefter sälja sina andelar i fastigheten till bostadsrättsföreningen, alternativt till en förening som senare ombildas till en bostadsrättsförening. Ersättningarna motsvarar det skattemässiga värdet på andelarna och sker mot reverser. Varken bostadsrättsföreningen, alternativt den ekonomiska föreningen, har tidigare bedrivit någon verksamhet.
 
Bostadsrättsföreningen upplåter efter förvärvet av fastigheten bostadsrätter till medlemmarna, dvs. de tidigare andelsägarna, till de av dem sedan tidigare disponerade lägenheterna. Insatsen motsvarar den ersättning som varje medlem erhållit för sin andel i fastigheten samt diverse transaktionskostnader. Betalningen erläggs genom kvittning mot den utfärdade reversen samt viss kontantbetalning.
 
Följande frågor ställdes av A och bostadsrättsföreningen.
 
1. Föranleder överlåtelsen av andelarna i fastigheten några inkomstskattekonsekvenser med bortseende av eventuell återföring av värdeminskningsavdrag m.m. enligt 26 kap. IL för andelsägaren och/eller bostadsrättsföreningen?
 
2. Föranleder överlåtelsen av andelarna i fastigheten någon skyldighet för A och/eller bostadsrättsföreningen att återföra värdeminskningsavdrag m.m. enligt 26 kap. IL?
 
3. Föranleder bostadsrättsföreningens upplåtelse av bostadsrätt till A några skattekonsekvenser för denne?
 
4. Har det någon betydelse för svaren på ovannämnda frågor om bostadsrättsföreningen som nybliven fastighetsägare kommer att utgöra ett privatbostadsföretag i den mening som avses i 2 kap. 17 § IL?
 
5. Har det någon betydelse om ett alternativt förfarande tillämpas som innebär att andelsägarna först förvärvar en ekonomisk förening som därefter ombildas till en bostadsrättsförening? Medför omregistreringen några skattekonsekvenser för föreningen eller A? Föreningen har inte tidigare bedrivit någon verksamhet.
 
SRN beslutade följande.
 
Frågorna 1-3
 
Vid beräkning av kapitalvinst på överlåtelsen av andelarna i fastigheten ska A som intäkt ta upp det avtalade priset.
 
Förvärvet av andelarna i fastigheten föranleder ingen inkomstbeskattning av bostadsrättsföreningen.
 
Någon skyldighet för sökandena att återföra avdrag för förbättrande reparationer och underhåll eller värdeminskningsavdrag föreligger inte.
 
A ska inte inkomstbeskattas med anledning av att föreningen upplåter bostadsrätten till honom.
 
SRN konstaterade att ärendet aktualiserade bestämmelserna i 53 kap. IL om överlåtelse av tillgångar till underpris. SRN anser därefter att med omkostnadsbelopp enligt 2 § avses det omkostnadsbelopp som används i de grundläggande bestämmelserna om kapitalvinster och kapitalförluster i 44 kap. IL. Bestämmelserna i 3-4 §§ är således enligt nämndens uppfattning inte några definitioner som ska användas vid prövningen om tillämpligheten av 53 kap. utan enbart vid bestämmandet av rättsföljderna av överlåtelsen när det väl konstaterats att 53 kap. är tillämpligt.
 
Nämnden anger i sin motivering att det av bestämmelserna i 53 kap. 3-4 §§ IL följer att en överlåtelse av andelen och en överlåtelse av bostadsrätten inte medför några skattekonsekvenser för sökandena i form av inkomstbeskattning och återföring av utgifter för förbättrande reparationer och underhåll eller — då taxeringen ska utgå från det skattemässiga värdet som omkostnadsbelopp — värdeminskningsavdrag.

 
Fråga 4
 
Svaren på frågorna ändras inte av att bostadsrättsföreningen efter förvärvet av fastigheten kommer att bli ett privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § IL.

 
Fråga 5
 
Det alternativa förfarandet med en överlåtelse av fastigheten till en ekonomisk förening som omregistreras till en bostadsrättsförening medför inte andra skattekonsekvenser än enligt huvudalternativen.
 
En ledamot var skiljaktig och ansåg att 53 kap 3-5 §§ inte var tillämpliga eftersom andelarna överlåts mot en ersättning som motsvarar skattemässigt värde på andelarna. En bedömning av de skattemässiga effekterna får därför göras enligt allmänna regler. Resultatet av överlåtelsen ska beräknas enligt reglerna i 44 och 45 kap. IL. Eftersom resultatet av överlåtelsen ska redovisas i inkomstslaget kapital blir bestämmelserna i 23 kap. IL om uttagsbeskattning inte tillämpliga. Värdeminskningsavdrag ska återföras i den utsträckning som anges i 26 kap. IL.
 
Kommentar:
Skatteverket har överklagat förhandsbeskedet vad gäller fråga 2 och yrkat att frågan ska besvaras med att återföring ska ske av förbättrande reparationer.
 
Skatteverket hävdar i överklagandet att 53 kap. inte är tillämpligt i sökandenas fall eftersom ersättningen inte understiger skattemässiga värdet. För en tillämpning av 53 kap. gäller enligt 2 § att egendom avyttras under sitt omkostnadsbelopp. Om egendomen är en näringsfastighet följer av 3-4 §§ att med omkostnadsbeloppet anses det skattemässiga värdet. Om ersättningen understiger omkostnadsbeloppet enligt 3-4 §§ sker ingen återföring av förbättrande reparationer.