Byggverksamhet
Byggverksamhet är en momspliktig verksamhet, men det är ingen moms när du säljer en fastighet. Du driver ingen momspliktig verksamhet om du köper en fastighet, låter andra företag bygga på den och sedan säljer fastigheten.
Vid försäljning av byggtjänster mellan företag inom byggsektorn gäller omvänd betalningsskyldighet. Det innebär att säljaren inte ska ta ut moms på sina fakturor. Det är köparen och inte säljaren som ska deklarera och betala momsen. Information om omvänd betalningsskyldighet inom byggsektorn hittar du på en annan sida.
Om du driver byggverksamhet ska du i vissa fall själv betala moms genom uttagsbeskattning. Det innebär att du under vissa förutsättningar ska betala moms på tjänster som du utför åt dig själv, eller låter utföra åt dig själv. Information om uttagsbeskattning i byggverksamhet hittar du på en annan sida.
Definition av byggverksamhet
Byggverksamhet innebär att du i en ekonomisk verksamhet utför byggtjänster på något som är fastighet enligt momslagen. Du kan driva verksamheten
- som utåtriktad byggverksamhet (entreprenadverksamhet)
- på egna fastigheter (egen regi)
- som både utåtriktad byggverksamhet och på egna fastigheter.
För tjänster som du utför på entreprenad finns även särskilda bestämmelser för när du ska beräkna och redovisa momsen.
Begreppet fastighet
Fastighet enligt momslagen är följande
- Varje bestämd del av jorden, på eller under dess yta, som det är möjligt att äga eller inneha.
- Varje byggnad eller konstruktion som har fästs vid eller i marken, ovan eller under havsnivån, och som varken kan monteras ned eller flyttas med lätthet.
- Varje föremål som har installerats och ingår som en integrerad del av en byggnad eller konstruktion och utan vilken byggnaden eller konstruktionen är ofullständig, exempelvis dörrar, fönster, tak, trappor och hissar.
- Varje föremål, utrustning eller maskin som är varaktigt installerad i en byggnad eller konstruktion och som inte kan flyttas utan att byggnaden eller konstruktionen förstörs eller förändras.
En utförligare beskrivning av vad som är fastighet enligt momslagen finns i Skatteverkets ställningstaganden:
- Mervärdesskattelagens fastighetsbegrepp (Rättslig vägledning)
- Det mervärdesskatterättsliga fastighetsbegreppet (Rättslig vägledning)
Entreprenadverksamhet (utåtriktad byggverksamhet)
Bygg- eller anläggningsentreprenad innebär att du utför byggarbeten på någon annans fastighet, det vill säga åt någon utomstående. Som utomstående räknas även bolag i samma koncern, intresseföretag eller liknande. Du kan utföra arbetet med egen personal, egna maskiner och eget material eller så kan underentreprenörer utföra arbetet. Det kan också vara en blandning av eget arbete och underentreprenader.
Beräkning av momsen
Du ska ta ut moms med 25 procent av det avtalade priset vid försäljning av byggtjänster.
Du ska i de flesta fall inte ta ut någon moms när du säljer en byggtjänst till ett annat byggföretag. Då gäller i stället omvänd betalningsskyldighet.
Utlägg
Vissa utlägg som du gör för beställaren ligger utanför entreprenaden. Exempel på sådana utlägg är kostnader för markanskaffning, fastighetsbildning och lagfart. Dessa utlägg ska du inte ta ut moms på. Du får då inte heller dra av eventuell ingående moms på dessa.
För att det ska vara ett utlägg för beställarens räkning ska fakturorna vara utställda på beställaren. Du får inte göra några egna pålägg. Med din faktura till beställaren ska du bifoga kopior av fakturorna som utläggen avser.
Tidpunkt för redovisning av momsen
När du ska redovisa momsen beror på vilken redovisningsmetod du ska använda.
Fakturadatummetoden
För dig som normalt använder faktureringsmetoden vid momsredovisningen gäller särskilda regler för fakturering och momsredovisning i samband med försäljning av bygg- och anläggningstjänster. Du ska då använda fakturadatummetoden. Metoden innebär att:
- Du ska redovisa momsen i den period du fakturerar tjänsterna och varorna som du säljer i samband med tjänsterna.
- Om du får betalt innan du har utfärdat faktura ska du redovisa momsen i den
period du får betalt. - Om du varken har utfärdat faktura eller fått betalt ska du redovisa momsen
för en utförd tjänst senast i den period som omfattar andra månaden efter det du utfört tjänsten.
Reglerna gäller både för enstaka byggtjänster och för hela entreprenader och oberoende av om det gäller tjänster som du redan har utfört eller betalning i förskott eller a conto.
Om du bygger i egen regi och byggtjänsterna till större del avser ny-, till- eller ombyggnad, ska du redovisa utgående moms vid uttag av tjänst när du har kunnat ta fastigheten eller lägenheten i bruk. Om tjänsterna till större delen inte avser ny-, till- eller ombyggnad ska du redovisa utgående moms i takt med att uttag sker.
Om en entreprenad omfattar flera avskiljbara etapper eller huvuddelar bör du bedöma tidpunkten för redovisning av utgående moms för varje etapp eller huvuddel för sig.
Bokslutsmetoden
För dig som använder bokslutsmetoden gäller samma regler för när du ska redovisa momsen som för annan verksamhet. Det innebär att du ska redovisa utgående moms när du får betalt. I den deklaration som avser sista perioden för året ska du även redovisa momsen på obetalda fordringar.
Fakturering
Reglerna om fakturering av bygg- och anläggningstjänster innebär att du ska skicka faktura
- även vid försäljning till privatpersoner och andra som inte är beskattningsbara personer, till exempel företag
- senast vid utgången av den andra kalendermånaden efter den månad du utfört tjänsterna eller levererat varorna
- vid betalningar i förskott och a conto.
När byggtjänsten anses vara utförd
För bygg- och anläggningsentreprenader anses tjänsten utförd när beställaren godkänt entreprenaden. Vanligtvis är det när godkänd slutbesiktning sker eller när beställaren på annat sätt godkänt entreprenaden. Beställaren får till exempel anses ha godkänt en bygg- och anläggningstjänst när byggnaden eller anläggningen tagits i bruk eller genom att inflyttning skett.
Etapper vid byggentreprenader
I samband med större byggentreprenader kan slutbesiktning enligt avtal omfatta endast viss del av den totala entreprenaden, så kallat etappbygge. I sådana fall bör den delen av byggtjänsten anses ha utförts i samband med slutbesiktning av den färdigställda etappen.
Byggverksamhet i egen regi
Vid byggarbeten i egen regi finns inget entreprenadavtal. Byggverksamhet i egen regi innebär
- att uppföra byggnader på egen mark eller på mark du disponerar med nyttjanderätt eller tomträtt
- ombyggnad och renovering av lägenheter som du innehar med hyresrätt eller bostadsrätt
- reparationer, ombyggnader och underhållsarbeten på byggnader som du använder i företagets drift (driftfastigheter) och på byggnader som du till exempel hyr ut.
Egen regi som övergår till entreprenad
Ett byggarbete kan börja som en produktion i egen regi men under arbetet övergå till att bli en entreprenad. Det är vanligt vid nyproduktion av fastighet för försäljning, bland annat i samband med överlåtelse av en fastighet till en nybildad bostadsrättsförening. Vanligtvis ingår föreningen och byggföretaget samtidigt ett entreprenadavtal.
Det blir en fastighetsförsäljning när du ingår ett överlåtelseavtal med en köpare. Vid den tidpunkten upphör byggande i egen regi. Då ska du uttagsbeskatta dig för de tjänster du utfört på fastigheten, fram till tidpunkten för försäljningen. Du ska redovisa uttagsbeskattningen i den redovisningsperiod när försäljningen sker. Efter försäljningstidpunkten utför du byggtjänster till köparen av fastigheten och du ska fakturera dina utförda tjänster med moms.