Uttagsbeskattning i byggverksamhet

Uttagsbeskattning i byggverksamhet blir aktuellt när du bygger i egen regi (på egen fastighet) i kombination med utåtriktad byggverksamhet (entreprenadverksamhet). Uttagsbeskattningen kan omfatta både egenproducerade och köpta byggtjänster. Arbetena ska göras på en egen fastighet eller på en lägenhet som du innehar med hyresrätt eller bostadsrätt. Fastigheten eller lägenheten ska dessutom vara en tillgång i en byggnadsrörelse. Om fastigheten eller lägenheten utgör en annan tillgång i en byggnadsrörelse än lagertillgång ska uttagsbeskattning ske endast för egenproducerade byggtjänster.

Byggnadsrörelse

Med byggnadsrörelse menas att du bygger byggnader och anläggningar, medan hantverksrörelser (till exempel företag inom VVS- eller måleribranschen) eller anläggningsrörelser (till exempel företag som utför markarbeten och sprängning) inte anses som byggnadsrörelser.

Lagertillgång

Med lagertillgång menas fastigheter och lägenheter som du innehar med hyresrätt eller bostadsrätt i din byggnadsrörelse. Fastigheter eller lägenheter som uppenbarligen förvärvats för att till huvudsaklig del användas stadigvarande i annan näringsverksamhet än fastighetsförvaltning eller som saknar samband med byggnadsrörelsen är undantagna. I en byggnadsrörelse är alltså en fastighet som stadigvarande används i fastighetsförvaltning (hyresfastighet) en lagertillgång. Däremot är en privatbostadsfastighet inte en tillgång i en byggnadsrörelse.

De tjänster som omfattas av bestämmelserna är:

• bygg- och anläggningsarbeten, inräknat reparationer och underhåll
• ritning, projektering, konstruktioner eller jämförliga tjänster.
  

Uttagsbeskattningen ska göras både i samband med ny-, till- eller ombyggnad och i samband med reparation och underhåll av egna fastigheter eller hyrda lägenheter.

• Mer om vilka tjänster som räknas som bygg- och anläggningsarbeten Länk till annan webbplats.

Det blir bara aktuellt med uttagsbeskattning om fastigheten eller lägenheten används i en verksamhet som inte är momspliktig.

Om du ska uttagsbeskattas för byggnation i egen regi av en fastighet som utgör lagertillgång, har du avdragsrätt enligt momslagens allmänna bestämmelser för ingående moms, både för material och inköpta byggtjänster till byggnationen.

Krav på utåtriktad byggverksamhet

För uttagsbeskattning vid arbeten i egen regi krävs det att du bedriver verksamheten i kombination med utåtriktad byggverksamhet (entreprenadverksamhet). Detta innebär att du också måste sälja byggtjänster till andra i din byggverksamhet.

Om den utåtriktade verksamheten är en alltför liten del av din totala verksamhet ska du inte uttagsbeskatta dig enligt reglerna för utåtriktad byggverksamhet. Då kan i stället reglerna om uttagsbeskattning vid fastighetsförvaltning bli aktuella.

• Mer om uttagsbeskattning vid fastighetsförvaltning

Beräkning av momsen

Du ska redovisa moms med 25 procent av beskattningsunderlaget. Beskattningsunderlaget vid uttagsbeskattning är

• nedlagda kostnader 
• beräknad ränta på eget kapital
• värdet av eget arbete.
  

I nedlagda kostnader ska du ta med både direkta och indirekta kostnader. Direkta kostnader är till exempel kostnader för material, löner och andra kostnader för personal på arbetsplatsen (lönebikostnader), mätningskostnader och kostnader för underentreprenader. Till indirekta kostnader räknas till exempel löner till administrativ personal med flera, kostnader för egna transporter, verktyg och försäkringar.

Beräknad ränta är skälig ränta på eget (ej lånat) kapital som är bundet i anläggningstillgångar och varulager. Om räntan på eget kapital inte enkelt kan beräknas får du i normalfallet ange räntan till 0,5 procent av de direkta och indirekta kostnaderna.

Du ska inte ta med räntor på byggnadskreditiv och motsvarande.

Eget (personligt utfört) arbete ska värderas till vad det skulle ha kostat att låta avlönad personal utföra arbetet. Beräkningen blir bara aktuell om du har enskild firma eller är delägare i ett enkelt bolag eller handelsbolag. Om du är delägare i ett aktiebolag kommer ditt arbete med bland nedlagda kostnader.

Undantag

Du ska inte ta med kostnader som vanligtvis ses som utlägg vid en entreprenad. Det gäller till exempel kostnader för markanskaffning, intecknings-, fastighetsbildnings- och lagfartskostnader.

Tidpunkt för redovisning av momsen

Du ska redovisa momsen när fastigheten (eller den del av fastigheten som uttaget avser) har kunnat tas i bruk. Detta under förutsättning att de uttagna tjänsterna till minst 50 procent avser ny-, till- eller ombyggnad. Om tjänsterna inte till större delen avser ny-, till- eller ombyggnad ska du redovisa momsen på byggtjänsterna i den redovisningsperiod arbetet utförs.

Uttagsbeskattning av byggtjänster enligt reglerna om fastighetsförvaltning

Det finns andra bestämmelser för uttagsbeskattning som i första hand ska användas av dem som förvaltar egna fastigheter utan att vara betalningsskyldiga för moms, till exempel bostadsuthyrningsföretag.

Du ska uttagsbeskatta dina byggtjänster enligt dessa regler om bestämmelserna för uttagsbeskattning i byggverksamhet inte kan användas. Uttagsbeskattning enligt dessa regler ska bara göras om lönekostnaderna för utförda arbeten är större än 300 000 kronor under ett beskattningsår. De arbeten som i så fall uttagsbeskattas är byggarbeten med egen personal samt även städning och renhållning.

• Mer om uttagsbeskattning vid fastighetsförvaltning