Näringsfastigheter

När en näringsfastighet övergår till att bli privatbostadsfastighet ska omklassificering ske och återföring göras. Återföring innebär att tidigare gjorda avdrag för värdeminskning med mera tas upp som intäkt i näringsverksamhet. Här finns ingen tröghetsregel som när en privatbostadsfastighet övergår till att bli näringsfastighet.

Om du köper och säljer bostäder i en hög omfattning eller med omsättningssyfte kan du anses bedriva yrkesmässig handel. Då ska fastigheter eller bostadsrätter som köpts och sålts med syfte för omsättning redovisas som lagertillgångar i din näringsverksamhet.

Vad som kännetecknar en yrkesmässig handel med fastigheter och även bostadsrätter är bland annat hur många sådana som du har köpt och sålt, innehavstiden, varaktighet och regelbundenhet i handeln.

Om du äger ett hyreshus och till exempel själv använder en lägenhet eller en garageplats i hyreshuset ska du ta upp en intäkt som motsvararar en marknadsmässig hyra i din näringsverksamhet.

I vissa fall kan du bestämma marknadsmässig hyra genom att jämföra med likvärdiga objekt som det du själv använder. Om du till exempel hyr ut lägenheter som är likvärdiga med den som du själv använder, ska du normalt ta upp värdet till samma belopp som hyran för en sådan lägenhet.

Om du hyr ut till en närstående och inte tar ut någon hyra eller hyran är lägre än marknadsvärdet, ska du ändå ta upp en hyra motsvarande marknadsvärdet som intäkt i din näringsverksamhet.

Utgifter för reparationer och underhåll av byggnad och markanläggning får du dra av omedelbart. Däremot ska utgifter för förbättringar (ny-, till- och ombyggnad) läggas till avskrivningsunderlaget och dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Läs mer om värdeminskningsavdrag längre ner på sidan.

Reparation och underhåll är sådant arbete som görs för att återställa en byggnad (eller del av byggnad) i det skick den befann sig, då den var nybyggd (alternativt till- eller ombyggd). Arbetet ska avse byggnadsdelar och detaljer som normalt behöver lagas eller bytas en eller flera gånger under en byggnads livslängd. Byggnadsarbetet ska tekniskt ha karaktär av reparation eller underhåll. Om det sker viss förbättring på grund av att ett exakt återställande inte kan ske (med hänsyn till den tekniska utvecklingen i fråga om byggnadsmaterial med mera) kan du ändå få omedelbart avdrag. Kvalitetsförbättringen kan dock i vissa fall vara så stor att åtgärderna inte kan klassas som reparation utan istället ses som grundförbättring. Avhjälpande av skador på bärande byggnadsdelar utan att byggnadsdelarna byts ut, är reparation och underhåll.

Om statligt räntebidrag beviljats för reparationer och underhåll i samband med ombyggnad får utgifterna inte dras av omedelbart, utan ska i stället läggas till avskrivningsunderlaget för byggnaden. Om utgifterna för reparation och underhåll överstiger det bidragsgodkända beloppet får denna del av utgifterna dras av omedelbart.

Ofta görs ombyggnad och reparation samtidigt. Då kan det vara svårt att avgöra hur stor del av totalkostnaden som avser det ena eller det andra. I sådana fall, och då det i reparationskostnaden ingår utgifter som inte får dras av omedelbart, bör du vid begäran kunna lämna en utredning som visar utgifternas karaktär. Det kan vara ritningar, arbetsbeskrivning och specificerade uppgifter om utgifterna för de olika slagen av arbete med mera. Det är ofta väsentligt att kunna lämna en utredning om hur byggnaden såg ut före ombyggnaden eller reparationen.

Det är inte ovanligt att man i samband med ombyggnad vidtar åtgärder i den ombyggda delen som tekniskt sett kan hänföras till reparation, men som enligt skattereglerna är en ombyggnad. Om det exempelvis görs en ommålning på grund av en ombyggnation av en hel lokal anses ommålning vara en del av ombyggnationen. Utgiften för målningen får alltså inte dras av omedelbart.

Utgifter för sådana ändringsarbeten på en byggnad som kan anses normala i din näringsverksamhet behandlas som utgifter för reparation och underhåll. För sådana arbeten får du göra omedelbart avdrag. Samma sak gäller om ändringsarbetena sammanhänger med byte av hyresgäst, en sammanslagning av två lokaler eller en delning av lokal, men inte för åtgärder som innebär en väsentlig förändring av byggnaden.

Mer genomgripande ändringar av byggnadens användningssätt, som när bostadslägenheter byggs om till affärs- och kontorslokaler, omfattas inte av det utvidgade reparationsbegreppet. Detsamma gäller ingrepp i bärande konstruktioner eller nyinstallation av stammar för vatten och avlopp, när VA-installationen blir en del av byggnadens allmänna användning. Normala ändringsarbeten ger alltså omedelbart avdrag medan arbeten som medför en väsentlig förändring av byggnaden, ska läggas till avskrivningsunderlaget.

Vid nybyggnation och tillbyggnad kan det utvidgade reparationsbegreppet inte tillämpas eftersom det måste vara fråga om ändringsarbeten på en befintlig byggnad.

Med markanläggning menas anordning eller anläggning som inte är byggnad eller inventarium och som är avsedd att användas i fastighethetsägarens näringsverksamhet, till exempel vägar, kanaler, hamninlopp, parkeringsplatser, fotbollsplaner och planteringar. Som markanläggning räknas också sådana arbeten som behövs för att göra marken plan eller fast, det vill säga markarbeten.

Utgifter för att anskaffa markanläggning drar du av genom årliga värdeminskningsavdrag enligt särskild avskrivningsplan. Årligt värdeminskningsavdrag medges med 5 procent av anskaffningsvärdet. För skogsvägar och täckdiken medges årligt värdeminskningsavdrag med 10 procent. Avdraget ska beräknas från den tidpunkt då markanläggningen färdigställts. För tillfälliga markanläggningar får du dra av hela utgiften det år anskaffningen skett.

Om du köper en fastighet med markanläggningar kan du inte göra värdeminskningsavdrag på dessa. Om du får en fastighet genom arv eller gåva tar du över tidigare ägares avskrivningsplaner för markanläggningar.
Om du säljer fastigheten medges du avdrag för den del av anskaffningsvärdet som du inte dragit av tidigare. Detta gäller också om du lägger ned den näringsverksamhet som bedrivs på fastigheten och fastighetens markanläggningar därför saknar värde för dig som fastighetsägare.

För tillfälliga markanläggningar får du dra av hela utgiften det år anskaffningen skett.

Avdrag för värdeminskning på byggnads- och markinventarier gör du på samma sätt som för andra inventarier. Du kan läsa mer på sidan Avdrag för värdeminskning.

• Avdrag för värdeminskning
  

Som byggnadsinventarier räknas sådana delar eller tillbehör i en byggnad som är avsedda att direkt tjäna den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden. Hit räknas inte sådana anordningar som är nödvändiga för byggnadens allmänna användning, det vill säga dess funktion som uppehållsplats för människor. Byggnadsinventarier kan inte finnas i en bostadsbyggnad eller del av byggnad som används för bostäder.

Som markinventarier räknas en markanläggning eller del av markanläggning som är avsedd att tillsammans med inventarier användas i den näringsverksamhet som bedrivs på fastigheten.

Om en ledning för vatten, avlopp, el, gas eller liknande är avsedd både för näringsverksamheten och byggnadens allmänna användning, ska anskaffningsvärdet fördelas mellan antingen byggnads- eller markinventarier och byggnad. Ledningen blir i sin helhet ett byggnads- eller markinventarium om anskaffningsvärdet till minst 75 procent avser näringsverksamheten. Är det tvärtom, så att anskaffningsvärdet för ledningen till minst 75 procent avser byggnadens allmänna användning, ska den ingå i byggnadens anskaffningsvärde.

Utgifter för inköp av mark får du inte dra av som kostnad. Det gäller även om värdet minskar på grund av att naturtillgångar till exempel grus, sten eller malm utvinns. Av denna anledning finns det bestämmelser om avdrag för substansminskning vid utvinning av naturtillgångar. Avdrag för substansminskning vid utvinning av naturtillgångar får du bara göra på en fastighet som är en kapitaltillgång.

Det maximala avdraget för ett visst år ska motsvara den del av anskaffningsvärdet som belöper på utvinningen intill årets utgång, minskat med de avdrag som gjorts under tidigare år. Det innebär att avdrag inte får ske i snabbare takt än den faktiska utvinningen. Däremot får avdrag för faktisk utvinning förskjutas till ett senare år om de inte har utnyttjats ett visst år.

Enligt huvudregeln är substansminskningsunderlaget den faktiska anskaffningsutgiften, det vill säga vad som faktiskt har betalats för tillgången. Har fastigheten förvärvats genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, är din anskaffningsutgift den faktiska anskaffningsutgiften vid närmast föregående köp eller byte.

Som alternativ får anskaffningsvärdet i stället bestämmas med utgångspunkt i det belopp som enligt kapitalvinstreglerna skulle fått dras av om täktområdet hade sålts vid tidpunkten för exploateringens början. Detta belopp får inte överstiga 75 procent av täktmarkens marknadsvärde.

I anskaffningsvärdet inräknas, oavsett vilken av reglerna som tillämpas, utgifter för tillgångens exploatering, under förutsättning att de inte har dragits av som kostnad i näringsverksamheten eller tagits med vid beräkning enligt alternativregeln. Även framtida kostnad för att återställa fyndigheten får räknas in i anskaffningsvärdet. Detta gäller dock endast under förutsättning att reservering för sådan kostnad inte gjorts på annat sätt.