Här hittar du information för dig som äger en näringsfastighet. En fastighet som inte kan klassificeras som en privatbostadsfastighet är en näringsfastighet och om du äger en sådan anses du även bedriva näringsverksamhet. Du ska då lämna näringsbilagan NE.
En fastighet, eller del av en fastighet, är antingen privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Bedömningen av om en bostad är en privatbostad eller ska ingå i näringsverksamhet gör du vid varje kalenderårs utgång. Har bostaden sålts eller på annat sätt överlåtits under kalenderåret, ska bedömningen för säljarens del istället göras utifrån förhållandena på överlåtelsedagen.
Bara småhus med tomtmark, småhus på annans mark, småhus på lantbruksenhet, ägarlägenhet och obebyggd tomtmark kan vara privatbostadsfastighet. Ett småhus är en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Bostaden ska dessutom vara privatbostad. Det innebär att den ska användas, eller vara avsedd att användas, för permanent- eller fritidsboende av ägaren eller av en till ägaren närstående person.
Om ägaren använder eller har för avsikt att använda mer än 50 procent av ytan i ett enfamiljshus för permanent- eller fritidsboende till sig själv eller till närstående, är det en privatbostad. För ett tvåfamiljshus räcker det att minst 40 procent används eller avses användas för permanent- eller fritidsboende av ägaren eller närstående för att det ska räknas som privatbostad.
För obebyggd tomtmark ska ägarens avsikt vara att marken ska bebyggas med privatbostad.
En fastighet som inte är privatbostadsfastighet är en näringsfastighet.
En fastighets karaktär som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet ska prövas varje år. Har förhållandena ändrats ska en omklassificering göras.
För privatbostadsfastighet som ska övergå till att bli näringsfastighet finns en tröghetsregel. Regeln innebär att en fastighet kan ha kvar sin karaktär av privatbostadsfastighet under en tvåårig övergångsperiod, trots att det finns förutsättningar att klassificera den som näringsfastighet.
Tröghetsregeln är inte tvingande. Fastigheten kan omklassificeras tidigare om ägaren vill och om det finns skäl för detta. Om regeln tillämpas kan bostaden bedömas som privatbostad det år förändringen sker och året därpå. Säljs bostaden det andra året efter förändringen kan den ses som en privatbostad även för försäljningsåret.
När en fastighet som tidigare varit privatbostadsfastighet omklassificeras till näringsfastighet ska värdeminskningsavdrag anses ha gjorts under den tid den varit privatbostad.
För byggnad gäller då att värdeminskningsavdrag anses har skett med 1,5 procent av anskaffningsvärdet årligen. För markanläggningar gäller normalt 5 procent och för inventarier 20 procent årligen.
När en näringsfastighet övergår till att bli privatbostadsfastighet ska omklassificering ske och återföring göras. Återföring innebär att tidigare gjorda avdrag för värdeminskning med mera tas upp som intäkt i näringsverksamhet. Här finns ingen tröghetsregel som när en privatbostadsfastighet övergår till att bli näringsfastighet.
Innehav av en näringsfastighet räknas alltid som näringsverksamhet oavsett om du i övrigt uppfyller kriterierna för att anses bedriva näringsverksamhet. Inkomster och utgifter som hör till fastigheten under innehavstiden beskattas enligt vanliga regler för näringsbeskattning.
En näringsfastighet kan vara en kapitaltillgång eller en lagertillgång i näringsverksamheten. Det är nyttjandet av den aktuella fastigheten och syftet med förvärvet som avgör vilken typ av tillgång din fastighet är. Beskattningen av de löpande inkomsterna och utgifterna skiljer sig inte åt mellan fastigheter som är lager- eller kapitaltillgångar.
En kapitaltillgång ska vara avsedd att stadigvarande brukas och innehas i näringsverksamheten. Med stadigvarande brukas, menas att du i din verksamhet använder fastigheten för till exempel lantbruk, kontor, uthyrning, lagerhållning eller liknande. Även enstaka innehav och försäljningar av tomter eller bostäder som inte uppfyller kraven att vara en privatbostad ska redovisas som kapitaltillgångar.
Om du köper och säljer bostäder i en hög omfattning eller med omsättningssyfte kan du anses bedriva yrkesmässig handel. Då ska fastigheter eller bostadsrätter som köpts och sålts med syfte för omsättning redovisas som lagertillgångar i din näringsverksamhet.
Vad som kännetecknar en yrkesmässig handel med fastigheter och även bostadsrätter är bland annat hur många sådana som du har köpt och sålt, innehavstiden, varaktighet och regelbundenhet i handeln.
Det finns även särskilda regler för den som bedriver verksamhet i form av byggnadsrörelse, handel med fastigheter eller tomtrörelse som du kan läsa mer om på rättslig vägledning.
Näringsfastigheten deklareras på NE-bilagan.
Övriga sidor under enskild näringsverksamhet som behandlar redovisning, intäkter, kostnader, värdeminskning, avskrivning med mera, gäller också för näringsfastighet. Detta avsnitt tar därför bara upp sådant som är speciellt för näringsfastighet.
Om du har sålt en näringsfastighet kan du läsa mer om de regler som gäller vid en försäljning på sidan om försäljning av näringsfastighet
Enskild näringsverksamhet är antingen aktiv eller passiv. Uppdelningen i aktiv och passiv näringsverksamhet har betydelse för hur mycket du ska betala i socialavgifter, så kallade egenavgifter eller särskild löneskatt. Det har också betydelse för sociala förmåner, grundavdrag, avdrag för egna pensionskostnader och för att få underskottsavdrag.
En näringsverksamhet är aktiv om du både driver och i stor omfattning arbetar i verksamheten. När det gäller förvaltning av egna fastigheter bör arbetsinsatsen motsvara minst en tredjedel av arbetstiden i en heltidsanställning, för att verksamheten ska vara aktiv. Annars är den passiv.
Läs mer om aktiv och passiv näringsverksamhet på sidan Inkomst av näringsverksamhet.
Hyror, hyrestillägg, ersättningar för garage, parkeringsplatser och liknande tas upp som intäkt i näringsverksamhet. Alla hyresinkomster redovisas brutto, det vill säga inklusive eventuella tillägg för bränsle, el med mera. Om hyresgästen betalar till exempel el eller olja direkt till leverantören ingår inte kostnaden i den hyra som beskattas hos fastighetsägaren.
Om du äger ett hyreshus och till exempel själv använder en lägenhet eller en garageplats i hyreshuset ska du ta upp en intäkt som motsvararar en marknadsmässig hyra i din näringsverksamhet.
I vissa fall kan du bestämma marknadsmässig hyra genom att jämföra med likvärdiga objekt som det du själv använder. Om du till exempel hyr ut lägenheter som är likvärdiga med den som du själv använder, ska du normalt ta upp värdet till samma belopp som hyran för en sådan lägenhet.
Om du hyr ut till en närstående och inte tar ut någon hyra eller hyran är lägre än marknadsvärdet, ska du ändå ta upp en hyra motsvarande marknadsvärdet som intäkt i din näringsverksamhet.
Fastighetsskatten och/eller fastighetsavgiften som tillhör näringsdelen drar du av som kostnad i näringsverksamheten. Fastighetsskatten och/eller fastighetsavgiften ska betalas för hela kalenderåret av den som vid årets ingång är ägare till fastigheten.
Du kan läsa mer om fastighetsskatt och fastighetsavgift längre ner på sidan.
Utgifter för reparationer och underhåll av byggnad och markanläggning får du dra av omedelbart. Däremot ska utgifter för förbättringar (ny-, till- och ombyggnad) läggas till avskrivningsunderlaget och dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Läs mer om värdeminskningsavdrag längre ner på sidan.
Reparation och underhåll är sådant arbete som görs för att återställa en byggnad (eller del av byggnad) i det skick den befann sig, då den var nybyggd (alternativt till- eller ombyggd). Arbetet ska avse byggnadsdelar och detaljer som normalt behöver lagas eller bytas en eller flera gånger under en byggnads livslängd. Byggnadsarbetet ska tekniskt ha karaktär av reparation eller underhåll. Om det sker viss förbättring på grund av att ett exakt återställande inte kan ske (med hänsyn till den tekniska utvecklingen i fråga om byggnadsmaterial med mera) kan du ändå få omedelbart avdrag. Kvalitetsförbättringen kan dock i vissa fall vara så stor att åtgärderna inte kan klassas som reparation utan istället ses som grundförbättring. Avhjälpande av skador på bärande byggnadsdelar utan att byggnadsdelarna byts ut, är reparation och underhåll.
Om statligt räntebidrag beviljats för reparationer och underhåll i samband med ombyggnad får utgifterna inte dras av omedelbart, utan ska i stället läggas till avskrivningsunderlaget för byggnaden. Om utgifterna för reparation och underhåll överstiger det bidragsgodkända beloppet får denna del av utgifterna dras av omedelbart.
Ofta görs ombyggnad och reparation samtidigt. Då kan det vara svårt att avgöra hur stor del av totalkostnaden som avser det ena eller det andra. I sådana fall, och då det i reparationskostnaden ingår utgifter som inte får dras av omedelbart, bör du vid begäran kunna lämna en utredning som visar utgifternas karaktär. Det kan vara ritningar, arbetsbeskrivning och specificerade uppgifter om utgifterna för de olika slagen av arbete med mera. Det är ofta väsentligt att kunna lämna en utredning om hur byggnaden såg ut före ombyggnaden eller reparationen.
Det är inte ovanligt att man i samband med ombyggnad vidtar åtgärder i den ombyggda delen som tekniskt sett kan hänföras till reparation, men som enligt skattereglerna är en ombyggnad. Om det exempelvis görs en ommålning på grund av en ombyggnation av en hel lokal anses ommålning vara en del av ombyggnationen. Utgiften för målningen får alltså inte dras av omedelbart.
Utgifter för sådana ändringsarbeten på en byggnad som kan anses normala i din näringsverksamhet behandlas som utgifter för reparation och underhåll. För sådana arbeten får du göra omedelbart avdrag. Samma sak gäller om ändringsarbetena sammanhänger med byte av hyresgäst, en sammanslagning av två lokaler eller en delning av lokal, men inte för åtgärder som innebär en väsentlig förändring av byggnaden.
Mer genomgripande ändringar av byggnadens användningssätt, som när bostadslägenheter byggs om till affärs- och kontorslokaler, omfattas inte av det utvidgade reparationsbegreppet. Detsamma gäller ingrepp i bärande konstruktioner eller nyinstallation av stammar för vatten och avlopp, när VA-installationen blir en del av byggnadens allmänna användning. Normala ändringsarbeten ger alltså omedelbart avdrag medan arbeten som medför en väsentlig förändring av byggnaden, ska läggas till avskrivningsunderlaget.
Vid nybyggnation och tillbyggnad kan det utvidgade reparationsbegreppet inte tillämpas eftersom det måste vara fråga om ändringsarbeten på en befintlig byggnad.
Utgifter för att anskaffa byggnader får du dra av genom årliga värdeminskningsavdrag. Om du själv har uppfört byggnaden är anskaffningsvärdet (det vill säga ditt avskrivningsunderlag) utgiften för att uppföra den. Har du köpt byggnaden är anskaffningsvärdet vad du har betalat. Utgifter för delar och tillbehör som ska skrivas av enligt reglerna för avskrivning av inventarier ska inte ingå i avskrivningsunderlaget. Avskrivningsunderlaget ska bland annat också reduceras för näringsbidrag och ersättningsfond som har använts för anskaffning av ny-, till- eller ombyggnad.
Utgifter för till- eller ombyggnad, som inte får dras av omedelbart ska du lägga till det tidigare avskrivningsunderlaget.
Om du har fått en byggnad genom arv, testamente eller gåva övertar du överlåtarens avskrivningsunderlag.
I de flesta fall har byggnad och mark förvärvats samtidigt. Då ska avskrivningsunderlaget för byggnaden normalt sett beräknas proportionellt efter de taxeringsvärden som gällde vid köpet. Om till exempel tre fjärdedelar av taxeringsvärdet avser byggnad ska också tre fjärdedelar av inköpspriset anses vara byggnadens avskrivningsunderlag. Utgiften för lagfart bör fördelas på motsvarande sätt. Den del av lagfartskostnaden som avser byggnaden får du lägga till avskrivningsunderlaget. Utgifter för mark får inte dras av.
Om en byggnad är avsedd att användas bara ett fåtal år, får du dra av hela utgiften omedelbart.
Värdeminskningsavdrag för byggnad ska beräknas enligt en avskrivningsplan efter en viss procentsats per år. Procentsatsen ska bestämmas med hänsyn till byggnadens ekonomiska livslängd. Beräkningen gör du från den tidpunkt då byggnaden färdigställdes eller förvärvades.
För hyreshus finns även sedan den 1 januari 2019 bestämmelser om primäravdrag. De innebär att värdeminskningsavdrag även ska göras med totalt tolv procent av utgifter för ny-, till- eller ombyggnad. Avdragen ska fördelas med två procentenheter per år under sex år från färdigställandet av arbetet.
Den 1 juli köpte Noah ett hyreshus med bostäder och tillhörande tomtmark för totalt 12 000 000 kronor. Fastigheten är äldre än sex år och reglerna om primäravdrag är därmed inte tillämpliga. Taxeringsvärdet vid köpet var 6 000 000 kronor, varav 5 000 000 kronor på byggnaden och 1 000 000 kronor på marken. Noah har under inköpsåret inte haft några utgifter för ny-, till- eller ombyggnad.
Anskaffningsvärdet för byggnaden blir
12 000 000 × 5 000 000 ÷ 6 000 000 = 10 000 000 kronor
Resterande 2 000 000 kronor förs till mark och får inte skrivas av. Det år hyreshuset köptes gjorde Noah värdeminskningsavdrag med 100 000 kronor, vilket är 2 procent på 10 000 000 kronor, från förvärvstidpunkten den 1 juli till den 31 december (6 månader).
(2 procent × 10 000 000 × 6 ÷ 12)
Skatteverket har utfärdat allmänna råd om de procentsatser som bör tillämpas.
Byggnadstyp | Procentsats |
---|---|
Småhus | 2 |
Hyreshus | |
Parkeringshus, varuhus, hotell- och restaurangbyggnader | 3 |
Kiosk | 5 |
Övriga | 2 |
Ekonomibyggnader | |
Växthus, silor, kylhus | 5 |
Övriga ekonomibyggnader | 4 |
Industribyggnader | |
Industribyggnader, som inte är inrättade för speciell användning | 4 |
Övriga industribyggnader som endast har en begränsad användbarhet för annat ändamål än det för vilket de utnyttjas till exempel bensinstationer, kyl- och fryshus, mejerier, slakthus, sågverk och tegelbruk | 5 |
Kraftverksbyggnader | |
Värmekraftsbyggnader | 4 |
Vattenkraftsbyggnader | 2 |
Specialbyggnader | |
Samtliga | 3 |
Övriga byggnader | |
Behandlas som industribyggnader |
Med markanläggning menas anordning eller anläggning som inte är byggnad eller inventarium och som är avsedd att användas i fastighethetsägarens näringsverksamhet, till exempel vägar, kanaler, hamninlopp, parkeringsplatser, fotbollsplaner och planteringar. Som markanläggning räknas också sådana arbeten som behövs för att göra marken plan eller fast, det vill säga markarbeten.
Utgifter för att anskaffa markanläggning drar du av genom årliga värdeminskningsavdrag enligt särskild avskrivningsplan. Årligt värdeminskningsavdrag medges med 5 procent av anskaffningsvärdet. För skogsvägar och täckdiken medges årligt värdeminskningsavdrag med 10 procent. Avdraget ska beräknas från den tidpunkt då markanläggningen färdigställts. För tillfälliga markanläggningar får du dra av hela utgiften det år anskaffningen skett.
Om du köper en fastighet med markanläggningar kan du inte göra värdeminskningsavdrag på dessa. Om du får en fastighet genom arv eller gåva tar du över tidigare ägares avskrivningsplaner för markanläggningar.
Om du säljer fastigheten medges du avdrag för den del av anskaffningsvärdet som du inte dragit av tidigare. Detta gäller också om du lägger ned den näringsverksamhet som bedrivs på fastigheten och fastighetens markanläggningar därför saknar värde för dig som fastighetsägare.
För tillfälliga markanläggningar får du dra av hela utgiften det år anskaffningen skett.
Avdrag för värdeminskning på byggnads- och markinventarier gör du på samma sätt som för andra inventarier. Du kan läsa mer på sidan Avdrag för värdeminskning.
Som byggnadsinventarier räknas sådana delar eller tillbehör i en byggnad som är avsedda att direkt tjäna den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden. Hit räknas inte sådana anordningar som är nödvändiga för byggnadens allmänna användning, det vill säga dess funktion som uppehållsplats för människor. Byggnadsinventarier kan inte finnas i en bostadsbyggnad eller del av byggnad som används för bostäder.
Som markinventarier räknas en markanläggning eller del av markanläggning som är avsedd att tillsammans med inventarier användas i den näringsverksamhet som bedrivs på fastigheten.
Om en ledning för vatten, avlopp, el, gas eller liknande är avsedd både för näringsverksamheten och byggnadens allmänna användning, ska anskaffningsvärdet fördelas mellan antingen byggnads- eller markinventarier och byggnad. Ledningen blir i sin helhet ett byggnads- eller markinventarium om anskaffningsvärdet till minst 75 procent avser näringsverksamheten. Är det tvärtom, så att anskaffningsvärdet för ledningen till minst 75 procent avser byggnadens allmänna användning, ska den ingå i byggnadens anskaffningsvärde.
Utgifter för inköp av mark får du inte dra av som kostnad. Det gäller även om värdet minskar på grund av att naturtillgångar till exempel grus, sten eller malm utvinns. Av denna anledning finns det bestämmelser om avdrag för substansminskning vid utvinning av naturtillgångar. Avdrag för substansminskning vid utvinning av naturtillgångar får du bara göra på en fastighet som är en kapitaltillgång.
Det maximala avdraget för ett visst år ska motsvara den del av anskaffningsvärdet som belöper på utvinningen intill årets utgång, minskat med de avdrag som gjorts under tidigare år. Det innebär att avdrag inte får ske i snabbare takt än den faktiska utvinningen. Däremot får avdrag för faktisk utvinning förskjutas till ett senare år om de inte har utnyttjats ett visst år.
Enligt huvudregeln är substansminskningsunderlaget den faktiska anskaffningsutgiften, det vill säga vad som faktiskt har betalats för tillgången. Har fastigheten förvärvats genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, är din anskaffningsutgift den faktiska anskaffningsutgiften vid närmast föregående köp eller byte.
Som alternativ får anskaffningsvärdet i stället bestämmas med utgångspunkt i det belopp som enligt kapitalvinstreglerna skulle fått dras av om täktområdet hade sålts vid tidpunkten för exploateringens början. Detta belopp får inte överstiga 75 procent av täktmarkens marknadsvärde.
I anskaffningsvärdet inräknas, oavsett vilken av reglerna som tillämpas, utgifter för tillgångens exploatering, under förutsättning att de inte har dragits av som kostnad i näringsverksamheten eller tagits med vid beräkning enligt alternativregeln. Även framtida kostnad för att återställa fyndigheten får räknas in i anskaffningsvärdet. Detta gäller dock endast under förutsättning att reservering för sådan kostnad inte gjorts på annat sätt.
En grustäkt som omfattar 10 000 kubikmeter köps för 100 000 kronor.
Taxeringsvärdet är underlag för fastighetsskatten. Taxeringsvärdet är underlag för fastighetsavgiften också, men för småhus finns ett tak för fastighetsavgiftens storlek på 9 287 kronor och för hyreshus på 1 589 kronor per lägenhet för inkomstår 2023.
Takbeloppen för inkomstår 2024 är 9 525 kronor för småhus, och för hyreshus 1 630 kronor per lägenhet.
Skattesatserna framgår av broschyren Fastighetsavgift och fastighetsskatt (SKV 296). Där framgår också hur fastighetsskatten och fastighetsavgiften beräknas.
Din fastighetsskatt och/eller fastighetsavgift framgår av ditt slutskattebesked.
Skatten och/eller avgiften betalas av ägaren till näringsfastigheten. Delägare i en fastighet betalar skatt och/eller avgift bara för sin andel. Den som är ägare vid årets ingång betalar skatten och/eller avgiften för hela året även om fastigheten sålts under året.
Underlag för fastighetsskatt och/eller fastighetsavgift är förifyllt på inkomstdeklarationen. Undantagsvis kan uppgifterna vara felaktiga. Vill du ändra uppgifterna ska du göra det under övriga upplysningar eller i särskild skrivelse. Ange det rätta underlaget och orsaken till varför ändring ska ske.
Om fastighetsskatten och/eller fastighetsavgiften hör till en fastighet som är en näringsfastighet är skatten och/eller avgiften en avdragsgill kostnad i näringsverksamheten.
Här kan du få fram viktiga datum för ditt företag. Då kan du lätt se när du behöver betala in skatter, deklarera eller när du får utbetalningar.