Näringsbostadsrätter

Privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt?

Om en bostadsrätt anses vara en privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt beror både på hur du som ägare använder bostaden och på det bostadsföretag, till exempel den bostadsrättsförening, som bostaden är del av.

En privatbostadsrätt eller näringsbostadsrätt måste vara en andel i ett privatbostadsföretag , annars är det en oäkta bostadsrätt, det vill säga en andel i ett oäkta bostadsföretag.

Ett privatbostadsföretag är en förening eller ett bolag som till övervägande del har som verksamhet att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar eller delägare.

• Mer om oäkta bostadsföretag

För att en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag ska vara en privatbostad krävs det att du eller någon närstående använder eller avser att använda mer än 50 procent av bostaden som permanentboende eller fritidsboende. Annars är bostaden en så kallad näringsbostadsrätt.

Innehav av en näringsbostadsrätt ingår alltid i näringsverksamhet vilket innebär att du som äger en näringsbostadsrätt ska upprätta bokföring och redovisa din verksamhet med en NE-bilaga i din inkomstdeklaration.

• Hur du fyller i NE bilagan

Om bostadsrätten byter karaktär

En bostadsrätts karaktär som privatbostadsrätt eller näringsbostadsrätt ska prövas vid utgången av varje år. Har förhållandena ändrats ska en omklassificering göras.

Kapitaltillgång eller lagertillgång

En näringsbostadsrätt är normalt en kapitaltillgång, men det finns även tillfällen då den inte anses vara en kapitaltillgång utan istället är en lagertillgång i en näringsverksamhet. Det är nyttjandet av den aktuella bostadsrätten och syftet med förvärvet som avgör vilken typ av tillgång den ska anses vara.

En bostadsrätt som permanent används i verksamheten som till exempel kontor, lagerlokal eller butik anses normalt som en kapitaltillgång. Även enstaka försäljning av bostadsrätt som inte uppfyller kraven att vara en privatbostad kan normalt redovisas som kapitaltillgång.

Om du däremot köper och säljer bostäder i en hög omfattning eller med omsättningssyfte kan du anses bedriva en yrkesmässig handel. Då ska bostadsrätter eller fastigheter som köpts och sålts med syfte för omsättning, istället redovisas som lagertillgångar i din näringsverksamhet.

Vad som kännetecknar en yrkesmässig handel med bostadsrätter och fastigheter är bland annat hur många sådana affärer du gjort, syftet med förvärvet, innehavstiden, varaktigheten samt regelbundenheten i handeln. Ditt yrke eller övrig näringsverksamhet som du bedriver kan också påverka bedömningen. Du kan läsa mer om bostadsrätter som tillgång i näringsverksamhet på rättslig vägledning.

• Andelar i bostadsrättsföreningar Länk till annan webbplats.

Tänk på att även andelar i ett oäkta bostadsföretag, så kallade oäkta bostadsrätter kan vara lagertillgångar.

Löpande inkomster och utgifter

Alla löpande inkomster från till exempel uthyrning eller liknande ska tas upp och beskattas som inkomster i din näringsverksamhet. Vid privat nyttjande av bostadsrätten kan det bli aktuellt med uttagsbeskattning. Uttagsbeskattning innebär att du tar upp ett värde motsvarande marknadsmässig hyra till beskattning.

Löpande utgifter som till exempel avgifter till bostadsrättsföreningen (till den del den inte avser kapitaltillskott eller insats) samt reparation och underhåll dras av i din näringsverksamhet. Om du däremot har utgifter för ny-, till- och ombyggnad, övriga grundförbättringar eller kapitaltillskott ska sådana utgifter tillföras omkostnadsbeloppet för bostadsrätten.

Det finns en del särskilda regler gällande värdeminskningsavdrag för bostadsrätter som du kan läsa mer om på rättslig vägledning.

• Värdeminskningsavdrag Länk till annan webbplats.

Beskattningen av de löpande inkomsterna och utgifterna skiljer sig inte mellan bostadsrätter som är lager eller kapitaltillgångar.

Försäljning av näringsbostadsrätt

När det gäller försäljning av bostadsrätter skiljer sig både redovisningen och beskattningen av försäljningen beroende på vilken typ av tillgång bostadsrätten utgör.

Försäljning av bostadsrätt som är kapitaltillgång

Om du bedriver enskild näringsverksamhet ska vinst och förlust vid försäljning av näringsbostadsrätt, som är en kapitaltillgång, beskattas i inkomstslaget kapital. Redovisningen gör du på bilaga K8 ”Försäljning näringsbostadsrätt”.

• K8 – Försäljning – Näringsbostadsrätt (SKV 2108)

Vinstberäkningen är i grunden densamma vid försäljning av näringsbostadsrätt som vid försäljning av privatbostad, du ska alltså beräkna ditt resultat med utgångspunkt från försäljningspriset och minska det med avdrag för utgifter för försäljningen, inköpspris med mera, förbättringsutgifter och kapitaltillskott. Du måste även ta hänsyn till andel av den inre reparationsfonden vid köp och försäljning.

Läs mer om kapitalvinstberäkningen för bostadsrätter här:

• Försäljning av bostadsrätt

Utöver detta finns det en del regler som är specifika för just försäljning av en näringsbostadsrätt som påverkar den kapitalvinst eller kapitalförlust du räknar fram.

Om du går med vinst beskattas 90 procent av vinsten. Det innebär att den skatt du ska betala på vinsten blir 27 procent. Uppkommer en förlust får du avdrag med 63 procent av förlusten. Hur förlustavdraget påverkar skatten är beroende av dina övriga inkomster och avdrag. Du behöver inte göra dessa beräkningar själv utan Skatteverket justerar automatiskt de belopp som du tar upp i din deklaration.

Samtidigt ska vissa återföringar göras i inkomstslaget näringsverksamhet. Återföring innebär i detta fall att avdrag som tidigare har gjorts i näringsverksamheten och som nu istället används i din vinstberäkning, ska tas upp som intäkt i näringsverksamheten genom en skattemässig justering på NE bilagan (R26). Sådana återföringar ska göras för avdrag för förbättrande reparationer och underhåll av bostadsrätt.

Återföring kan bli aktuell även när en bostadsrätt utan samband med försäljning, ändrar karaktär från näringsbostadsrätt till privatbostad. När privatbostaden sedan säljs, får de belopp som återförts i näringsverksamheten dras av vid vinstberäkningen enligt reglerna om avdrag för förbättringsutgifter.

De belopp som återförs som intäkt i näringsverksamhet kan under vissa förutsättningar anses utgöra så kallad ackumulerad inkomst.

• Ackumulerad inkomst

Försäljning av bostadsrätt som är lagertillgång

För den som i egenskap av enskild näringsidkare bedriver yrkesmässig handel med bostadsrätter och eller fastigheter, gäller de allmänna reglerna kring hur lagertillgångar och rörelsens löpande inkomster och utgifter ska bokföras och beskattas.

Det innebär att försäljningen av en bostadsrätt som är lagertillgång ska tas upp som en inkomst i din näringsverksamhet och du tillgodoför dig omkostnadsbelopp genom att lagertillgången bokförs som kostnad. Detta gäller för såväl näringsbostadsrätter som oäkta bostadsrätter.

Utgifter motsvarande grundförbättringar bör normalt ingå i den bokförda lagertillgången och kostnader för reparation och underhåll har du normalt dragit av som löpande utgifter. Eventuella av- och nedskrivningar i värdet på lagertillgången har du fått avdrag för som just av- eller nedskrivningar.

Tänk på att om du tidigare fått avdrag för avskrivning som skattemässig justering och som inte finns i din bokföring måste du återföra det i din näringsverksamhet.

Läs mer om försäljning av bostadsrätt som är lagertillgång.

• Beskattning vid utdelning respektive avyttring av lagerandelar Länk till annan webbplats.

Eftersom försäljningen av en bostadsrätt som räknas som lagertillgång blir en inkomst i din näringsverksamhet, följer beskattningen de allmänna reglerna för inkomstslaget näringsverksamhet.

Det innebär att om näringsverksamheten totalt resulterar i ett deklarerat överskott beskattas du efter de skattesatser som gäller för fysiska personer (privatpersoner) och ska betala egenavgifter eller särskild löneskatt, medan ett deklarerat underskott som huvudregel rullas vidare till kommande år.

Läs mer om inkomster av näringsverksamhet

• Inkomst av näringsverksamhet