Privat
- Privat
- » Fastigheter och bostad
- » Försäljning av bostad
- » Uppskov
- » Räkna ut försäljningspris och inköpspris
Räkna ut försäljningspris och inköpspris
När du begär slutligt uppskov beror uppskovsbeloppets storlek på om din nya bostad är minst lika dyr eller billigare än den sålda bostaden. Du jämför försäljningspriset för den sålda bostaden med inköpspriset för den nya bostaden.
Beräkningshjälp för din bostadsförsäljning
Med tjänsten Beräkningshjälp för din bostadsförsäljning får du hjälp att räkna ut vinst eller förlust och vilken skatt du ska betala för din bostadsförsäljning. Du får också hjälp att ta reda på hur stort uppskov du kan ansöka om.
Uträkningarna görs på olika sätt beroende på vilken typ av bostad du säljer och köper. Med ”minst lika dyr” menas att inköpspriset för den nya bostaden är minst lika högt som försäljningspriset för den sålda bostaden. Med ”billigare” ersättningsbostad menas att inköpspriset för den nya bostaden är lägre än försäljningspriset för den sålda.
Med slutligt uppskov menas både slutligt uppskov samma år som du deklarerar försäljningen och slutligt uppskov efter ett preliminärt uppskov.
Försäljningspris för småhus och ägarlägenhet
Så här räknar du ut försäljningspriset:
+ Försäljningspris
- försäljningsutgifter (till exempel mäklararvode eller utgifter för styling)
= netto försäljningspris
Räkna ut din andel av försäljningspriset genom att multiplicera nettobeloppet med den andel av bostaden som du har sålt.
Försäljningspris för bostadsrätt
Så här räknar du ut försäljningspriset:
+ Försäljningspris
- försäljningsutgifter (till exempel mäklararvode eller utgifter för styling)
- andelen av den inre reparationsfonden vid försäljningen
= netto försäljningspris
Andelen av den inre reparationsfonden vid försäljningen finns på kontrolluppgiften om överlåtelse av bostadsrätt (KU55) som du får från bostadsrättsföreningen.
Räkna ut din andel av försäljningspriset genom att multiplicera nettobeloppet med den andel av bostaden som du har sålt.
Försäljningspris om den sålda bostaden är en bostadsrätt – exempel
Du har ägt 50 procent av en bostadsrätt som du och din sambo sålde gemensamt för 1 500 000 kronor. Ni betalade 45 000 kronor till mäklaren. Vid försäljningen var bostadens andel av den inre reparationsfonden 2 000 kronor. Det framgår av kontrolluppgiften om överlåtelse av bostadsrätt från bostadsrättsföreningen (KU55).
Försäljningspriset är 1 500 000 – 45 000 – 2 000, multiplicerat med 0,50 som var din andel av bostaden blir det alltså 726 500 kronor.
Inköpspris för småhus, småhustomt och ägarlägenhet
+ Inköpspris samt lagfartskostnad (stämpelskatt) och kostnad för pantbrev (inteckningskostnad)
+ utgifter för ny-, till- och ombyggnad
= summa inköpspris
Räkna ut din andel av inköpspriset genom att multiplicera summa inköpspris med din ägarandel av den nya bostaden.
När du får ett småhus genom arv, bodelning eller gåva
Har du förvärvat den nya bostaden genom arv, bodelning eller gåva är inköpspriset den skiftes- eller bodelningslikvid du har betalat för bostaden. Det kan även vara annan ersättning, till exempel övertagna lån.
Det här gäller bara när du begär uppskov. Du kan inte använda skiftes- eller bodelningslikviden som inköpspris när du har sålt en bostad och ska redovisa vinst eller förlust.
Ny bostad som är ett småhus på lantbruk
Är din nya bostad ett småhus på ett lantbruk får du bara ta med den del av inköpspriset för lantbruket som hör till småhuset och tomtmarken. Du räknar ut detta på följande sätt: inköpspriset för lantbruket × taxeringsvärdet för småhuset och tomten ÷ taxeringsvärdet för hela lantbruksfastigheten.
Nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad på den nya bostaden
Köper du ett småhus, en småhustomt där du uppför ett småhus eller en ägarlägenhet får du ta hänsyn till utgifter för ny-, till- och ombyggnad som du har för den nya bostaden mellan inköpsdatum (tidigast den 1 januari året före försäljningsåret) och den 2 maj andra året efter försäljningsåret när du räknar ut inköpspriset. Du får inte ta med utgifter för reparationer och underhåll av den nya bostaden.
Ny-, till och ombyggnad eller reparation och underhåll
Läs hur man gör gränsdragningen mellan vad som är nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad och vad som är reparation och underhåll vid avdrag för förbättringsutgifter i samband vinstberäkningen. Det kan du använda som vägledning när du avgör vad som är nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad.
Exempel på inköpspriset när du har utgifter för ombyggnad
Du och din sambo har sålt er gemensamma bostad under november 2023, en bostadsrätt, med vinst. Försäljningspriset är 2 000 000 kronor. Ni köper därefter en villa för 1 600 000 kronor. Din ägarandel av både bostadsrätten och villan är 50 procent. Ni bygger om köket i den nya bostaden. Bland annat flyttar ni väggar och disponerar om köksinredningen helt.
Det kostar 450 000 kronor, och ni har utgifterna under februari – mars 2024, alltså före den 2 maj 2024. Ni planerar att söka slutligt uppskov direkt. Inköpspriset för villan beräknas till 2 050 000 kronor (1 600 000 kronor + 450 000 kronor), varav din andel är 1 025 000 kronor (2 050 000 × 50 procent).
Eftersom inköpspriset är högre än försäljningspriset kan både du och din sambo få uppskov med beskattning av hela vinsten.
Ny bostad förvärvad före 1 januari året före försäljningsåret
Har du utgifter för nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad på en fastighet som du har förvärvat innan den 1 januari året före försäljningsåret kan fastigheten i vissa fall vara en ersättningsbostad. Ägarlägenhet räknas också som fastighet. Det kan exempelvis vara en tomt som du äger sedan tidigare där du uppför ett småhus, eller ett småhus som du tidigare har ärvt och sedan bygger till eller bygger om. En sådan fastighet anses alltid vara förvärvad den 1 januari året före det år du säljer din bostad. Du får inte ta med det ursprungliga inköpspriset när du räknar ut inköpspriset för din ersättningsbostad utan enbart utgifter för nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad som du har haft under tiden 1 januari året före och den 2 maj andra året efter försäljningsåret. Ursprungligt inköpspris kan till exempel vara inköpspriset för tomten.
Exempel på nybyggnation på småhustomt köpt innan 1 januari året före försäljningsåret
Du har sålt en bostadsrätt under 2023. Du äger sedan 2017 en småhustomt där du håller på att bygga ett hus. Du köpte tomten för 1 200 000 kronor. Du har haft 3 500 000 kronor i utgifter för nybyggnationen under tiden 1 januari 2022 – 2 maj 2024.
Du får räkna utgifterna för nybyggnationen 3 500 000 kronor som inköpspris för det nybyggda huset. Däremot får du inte räkna med inköpspriset för tomten eftersom du köpte tomten före den 1 januari 2022.
Ska jag begära slutligt eller preliminärt uppskov när jag deklarerar försäljningen om jag har utgifter för nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad på den nya bostaden?
Du får bara ta med utgifter för nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad som du har till och med den 2 maj året efter försäljningsåret i inköpspriset om du begär slutligt uppskov det år du redovisar försäljningen.
Om du inte kan få slutligt uppskov med hela vinsten när du deklarerar försäljningen, och vet att du kommer att ha utgifter för nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad senare än den 2 maj året efter försäljningsåret, begär du preliminärt uppskov när du redovisar försäljningen. Du begär slutligt uppskov i nästa deklaration. Då tar du med de utgifter du har haft från och med inköpsdatum (tidigast den 1 januari året före försäljningsåret) till och med den 2 maj andra året efter försäljningsåret när du räknar ut inköpspriset på bilaga K2.
Inköpspris för bostadsrätt
+ Inköpspris
- andelen av inre reparationsfonden vid köpet
= summa inköpspris
Räkna ut din andel av inköpspriset genom att multiplicera summa inköpspris med din ägarandel av den nya bostaden.
När du får en bostadsrätt genom arv, bodelning eller gåva
Har du förvärvat bostaden genom arv, bodelning eller gåva är inköpspriset den skiftes- eller bodelningslikvid du har betalat. Det kan även vara annan ersättning, till exempel övertagna lån.
Ny bostad i form av nyproducerad bostadsrätt
För en nyproducerad bostadsrätt är inköpspriset den insats och den upplåtelseavgift som du har betalat till bostadsföretaget. Har du haft utgifter för tillval av inredning och utrustning för den nyproducerade bostadsrätten får du ta med utgifterna när du räknar ut inköpspriset om tillvalet framgår av upplåtelseavtalet och du har betalat för tillval och utrustning till bostadsföretaget. Inte om du har ett avtal med byggentreprenören och har betalat till den.
Exempel på nyproducerad bostadsrätt där du betalar för tillval
Du har sålt en bostadsrätt med vinst och köpt en nyproducerad bostadsrätt. Enligt upplåtelseavtalet är insatsen och upplåtelseavgiften sammanlagt 1 800 000 kronor. Du gör diverse tillval. Byggentreprenören fakturerar 20 000 kronor för tillvalen och du betalar direkt till entreprenören och inte till bostadsrättsföreningen. Tillvalet framgår inte av upplåtelseavtalet.
Eftersom du har betalat tillvalet till byggentreprenören får du bara räkna med 1 800 000 kronor som inköpspris när du begär uppskov med beskattning av vinst vid försäljning av din gamla bostad. Däremot får du ta med tillvalet när du räknar ut eventuell kapitalvinst vid försäljning av den nya bostadsrätten.
Kontakta oss
Aktuellt
-
Nya lagar och regler 2025
Vid årsskiftet börjar flera nya lagar och regler att gälla. Skatten sänks bland ...
-
Uppmärksammad guide för efterlevande
Nyligen släppte OECD, det internationella organet Organisationen för ekonomiskt ...
-
Skatteverket tar över utbetalning av lönegaranti
Den 1 februari tar Skatteverket över ansvaret för utbetalning av lönegaranti. Sy...
Tillsammans gör vi samhället möjligt
