Bostad utomlands

Obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige

Du som är bosatt, vistas stadigvarande eller har väsentlig anknytning till Sverige är obegränsat skattskyldig i Sverige. Det innebär att du ska betala skatt här för samtliga inkomster, oavsett om de kommer från Sverige eller något annat land.

Begränsat skattskyldiga är alla som inte är obegränsat skattskyldiga. Då betalar du bara skatt för vissa inkomster i Sverige.

Skattskyldighet

Äga bostad utomlands

När du köper en bostad utomlands behöver du inte meddela det till Skatteverket. Du betalar ingen fastighetsskatt eller fastighetsavgift i Sverige för din utländska bostad. Däremot ska du som är obegränsat skattskyldig och hyr ut eller säljer din bostad utomlands redovisa det i din svenska inkomstdeklaration. För ett småhus eller en ägarlägenhet utomlands gäller i princip samma regler som för ett småhus eller en ägarlägenhet i Sverige.

Tänk på att en bostad ibland kan klassificeras som en näringsfastighet eller näringsbostadsrätt, då gäller andra regler. Mangårdsbyggnad på utländskt jordbruk räknas i de flesta fall som en näringsfastighet. Du måste själv ta reda på vad som gäller för dig.

Näringsfastigheter
Näringsbostadsrätter

Försäljning av bostad

Vinst och förlust beskattas olika beroende på om din utländska bostadsrätt eller ditt småhus räknas som en privatbostadsfastighet eller som en näringsfastighet. Ägarlägenheter beskattas på samma sätt som småhus.

Försäljning av bostadsrätt
Försäljning av småhus eller ägarlägenhet

Försäljning av bostad i utländsk valuta

Om du sålt din bostad och fått betalt i utländsk valuta ska du räkna om försäljningspris, inköpspris och eventuella avdrag till svenska kronor.

Om du växlar den utländska valutan till svenska kronor inom 30 dagar från det ni skrev under köpekontraktet ska du använda den faktiska växlingskursen på växlingsdagen, när du beräknar ditt försäljningspris.

Skulle du däremot vänta i mer än 30 dagar med att växla den utländska valutan till svenska kronor använder du växlingskursen den dagen ni skrev på köpekontraktet.

Om inköpspriset för den sålda egendomen var i utländsk valuta ska detta räknas om till svenska kronor efter valutakursen den dag då köpekontraktet skrevs på.

Eventuella förbättringsutgifter räknas om med valutakursen som gällde vid den tidpunkt du hade utgifterna. Du ska räkna om beloppen även om du inte var bosatt i Sverige vid tidpunkten när du köpte egendomen eller hade förbättringsutgifterna.

Hyra ut bostad

Du som är obegränsat skattskyldig i Sverige ska betala skatt i Sverige om du får ett överskott när du hyr ut din bostad utomlands. Mer information om vad som gäller när du hyr ut en bostad hittar du på sidan Hyra ut privatbostad. Där framgår också vilka avdrag du får göra från den ersättning du fått.

Hyra ut privatbostad - bostadsrätt, hus och hyresrätt

Bostadsuppskov

Reglerna för att få bostadsuppskov vid köp av bostad utomlands är samma om du säljer eller köper en bostad i ett annat EES-land eller i Sverige. Finns bostaden utanför EES-området kan du inte få uppskov.

Om du köper en bostad i ett annat EES-land än Sverige och ansöker om uppskov, behöver du kunna visa ditt köpekontrakt och ett bosättningsintyg om Skatteverket begär det.

Förutsättningar för att få uppskov vid bostadsförsäljning

Återföring av uppskovsbelopp

Om du sålt en ersättningsbostad och har ett uppskovsbelopp ska du deklarera och betala skatt på ditt uppskovsbelopp. Återföringen av uppskovsbeloppet redovisar du på bilaga K2 i avsnitt H, som du lämnar tillsammans med deklarationen.

Gör du en förlust vid försäljning av den utländska ersättningsbostaden har du rätt att minska uppskovsbeloppet med förlusten. Lämna i så fall beräkningen av resultatet tillsammans med deklarationen. Beräkningen kan du göra på blankett K5 (småhus eller ägarlägenhet) eller K6 (bostadsrätt). Skriv under övriga upplysningar i din deklaration att förlusten ska minska uppskovsbeloppet.

Lämna uppgifter om ersättningsbostaden varje år

Du ska lämna uppgifter om bostaden och ägarförhållandena varje år om du har beviljats bostadsuppskov när du köpt en ersättningsbostad i ett annat EES-land än Sverige.

Uppgifterna lämnar du till Skatteverket antingen när du deklarerar eller som en särskild uppgift på blankett SU2. Om du inte lämnar årliga uppgifter kan uppskovsbeloppet komma att återföras till beskattning.

Uppgift om bostadsuppskov när du ska lämna en deklaration

Du ska lämna uppgift om ditt uppskovsbelopp när du lämnar din deklaration. Uppgifterna lämnar du varje år på bilaga K2, avsnitt J.

Överlåtelse genom arv, gåva, testamente eller bodelning

Om överlåtelsen ska deklareras och skatt betalas på hela eller delar av uppskovsbeloppet i samband med att bostaden överlåts genom arv, gåva, testamente eller bodelning ska det fyllas i på bilaga K2, avsnitt H.

Ska uppskovsbeloppet föras över på någon annan i samband med arv, testamente eller bodelning ska detta fyllas i på bilaga K2, avsnitt I.

Uppgift om bostadsuppskov när du inte behöver lämna en deklaration

Du som har ett slutligt uppskovsbelopp på en bostad i utlandet och inte behöver lämna en deklaration ska lämna uppgifter om bostaden varje år på blanketten Särskild uppgift 2. Skatteverket skickar ut blanketten till dig.

Har ägarförhållandena inte ändrats under inkomståret sätter du bara ett kryss på blanketten, skriver under och skickar den till adressen på blanketten.

Överlåtelse genom arv gåva, testamente eller bodelning

Ska uppskovsbeloppet föras över till en eller flera nya ägare på grund av arv, testamente eller bodelning ska uppgifterna om den eller de nya ägarna fyllas i på blanketten. Glöm inte skriva under blanketten. Uppgifterna för inkomståret 2024 ska ha kommit in till Skatteverket senast den 2 maj 2025.