Hyra ut privatbostad – bostadsrätt, småhus och hyresrätt
När du hyr ut din privata bostad eller parkeringsplats kan du behöva betala skatt om hyresintäkten är större än avdragen. Redovisa eventuellt överskott i din inkomstdeklaration även om Skatteverket får uppgifter om det via en digital plattform.
Har du använt en digital plattform för att hyra ut din bostad?
Uppgifter från vissa plattformsföretag är försenade. Information om din uthyrning kan därför saknas i specifikationen till din deklaration. När Skatteverket får uppgifterna visas de i e‑tjänsten Mina inkomstuppgifter.
Du ska redovisa ett eventuellt överskott om du har hyrt ut din bostad, även om uppgifterna inte finns med i din inkomstdeklaration.
Använd beräkningshjälpen
I beräkningshjälpen kan du fylla i uppgifter om din uthyrning. Du får reda på om du behöver betala skatt på uthyrningen, hur mycket du i så fall ska betala och vilket belopp du ska redovisa i din inkomstdeklaration.
Reglerna i korthet
- Du betalar skatt på överskottet efter schablonavdrag och andra avdrag.
- Du får oftast göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor.
- Schablonavdraget gäller per bostad, inte per person.
- Du har rätt till fler avdrag beroende på vilken typ av bostad du hyr ut.
- Du får inte göra avdrag för ökade driftskostnader eller ombyggnad.
- Du kan behöva betala moms om din uthyrning liknar hotellverksamhet.
- Samma regler gäller oavsett om du hyr ut en bostad utomlands eller i Sverige.
- När du hyr ut till din egen eller närståendes arbetsgivare gäller särskilda regler.
Ta reda på om din bostad räknas som privatbostad
Om din bostad inte räknas som en privatbostad gäller andra regler. Därför är det viktigt att du först tar reda på om bostaden som du hyr ut räknas som en privatbostad. Vid slutet av varje år behöver du bedöma om bostaden fortfarande är en privatbostad eller om den ska räknas som en del av en näringsverksamhet.
Det här är en privatbostad
För småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter i äkta bostadsrättsrättföretag gäller följande:
Om du som ägare, eller dina närstående använder mer än hälften av bostadens yta för permanent eller fritidsboende räknas din bostad som privatbostad. För tvåfamiljshus räcker det med minst 40 procent av ytan. En bostad som du eller dina närstående inte använder kan i vissa fall ändå räknas som privatbostad.
Om din bostad inte kan räknas som privatbostad ska inkomster från uthyrning av den beskattas som näringsverksamhet. Du behöver då lämna näringsbilagan NE.
Skillnaden mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet
Privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt?
Du ska deklarera och betala skatt på överskottet av uthyrningen
Om du hyr ut din privatbostad och det blir ett överskott av uthyrningen, ska du ta upp överskottet som en kapitalinkomst i din inkomstdeklaration. Skatten är 30 procent.
Även om Skatteverket har fått uppgift om att du har hyrt ut via en digital plattform behöver du själv deklarera ditt överskott. Du hittar de uppgifter som Skatteverket har fått i tjänsten Mina inkomstuppgifter.
Räkna ut eventuellt överskott så här:
+ Hyresintäkter
+ Eventuella andra intäkter från samma bostad
− Schablonavdrag
− Avdrag som är olika beroende på typ av bostad
= Eventuellt överskott
Dina avdrag får inte vara högre än intäkterna. Får du inget överskott ska du inte redovisa din uthyrning i inkomstdeklarationen.
Det här ska du räkna som hyresintäkt
I de flesta fall ska du ta upp den avtalade hyran som intäkt, men det finns situationer när även annat ska redovisas som hyresintäkt.
När du hyr ut genom ett förmedlingsföretag, till exempel via en digital plattform
När du hyr ut din bostad via ett förmedlingsföretag, till exempel en digital plattform, är det olika regler för hur du ska redovisa ersättningen beroende på om du eller förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd.
Kom ihåg att även om plattformsföretaget lämnar uppgift till Skatteverket om din ersättning måste du själv deklarera eventuellt överskott. Du hittar de uppgifter som Skatteverket har fått i tjänsten Mina inkomstuppgifter.
När du räknas som hyresvärd
Om förmedlingsföretaget bara förmedlar uthyrningen och tar betalt räknas du som hyresvärd.
Om du räknas som hyresvärd måste du redovisa hela den avtalade hyran som intäkt inklusive avgiften som du betalar till förmedlingsföretaget.
Exempel: Hyresintäkt när du räknas som hyresvärd
Du hyr ut ditt fritidshus till olika gäster under maj till augusti, totalt 16 veckor, för 4 000 kronor per vecka. Du betalar en förmedlingsavgift på 150 kronor per vecka till förmedlingsföretaget.
Förmedlingsföretaget betalar dig 3 850 kronor per vecka:
4 000 kronor – 150 kronor = 3 850 kronor
Eftersom du räknas som hyresvärd ska du ta upp hela den avtalade hyran som hyresintäkt.
Räkna så här:
Räkna ut hyresintäkten:
4 000 kronor × 16 veckor = 64 000 kronor
Din hyresintäkt är 64 000 kronor.
När förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd
Förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd när de hyr ut bostaden i sitt eget namn och sköter annonsering, avtal, städning och gästernas tillgång till bostaden.
Om förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd ska du bara redovisa den ersättning som du får från företaget, det vill säga efter avdrag för avgiften som du betalar till dem.
Exempel: Hyresintäkt när förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd
Du hyr ut ditt fritidshus till en familj under juni till september, totalt 17 veckor, för 3 000 kronor per vecka. Förmedlingsföretaget sköter allt och du betalar en förmedlingsavgift på 1 600 kronor till förmedlingsföretaget.
Räkna så här:
- Multiplicera hyran per vecka med antal veckor du hyr ut:
3 000 kronor × 17 veckor = 51 000 kronor - Dra av förmedlingsavgiften från den avtalade hyran:
51 000 kronor – 1 600 kronor = 49 400 kronor
Din hyresintäkt är 49 400 kronor.
När du lånar ut bostaden genom ett bostadsbyte
Om du lånar ut din bostad genom ett bostadsbyte, det vill säga du byter bostad med någon under en period, räknas värdet av att bo i den andra personens bostad som den hyra du får. Värdet beräknas utifrån marknadsvärdet för den bostaden. Din hyresintäkt blir därför vad det skulle kosta för dig att hyra den andra personens bostad.
När hyresgästen betalar för el, bredband med mera
Om din hyresgäst betalar ett schablonbelopp till dig för exempelvis el och bredband ska du räkna det som en hyresintäkt. Om din hyresgäst däremot betalar den faktiska kostnaden för el och bredband ska du inte räkna det som en hyresintäkt.
När din hyresgäst utför arbete på bostaden
Hyresintäkten behöver inte bestå av pengar. Om din hyresgäst utför ett arbete på bostaden som ni har kommit överens om ska du räkna värdet av det arbetet som hyresintäkt.
Så här avgör du om du behöver registrera dig för moms
Du ska registrera dig och betala moms om du är en beskattningsbar person och din årsomsättning är högre än 120 000 kronor för kalenderåret eller något av de två föregående åren. Det är från och med den uthyrning som gör att du kommer över 120 000 kronor som du ska betala moms.
Du bedriver skattepliktig ekonomisk verksamhet och är därmed en beskattningsbar person om alla kriterier nedan är uppfyllda:
- Bostaden ligger i Sverige.
- Du hyr ut din bostad möblerad.
- Du hyr ut mer än enstaka gånger.
- Uthyrningen avser tillfällig logi, det vill säga kortare vistelser.
- Du marknadsför uthyrningen till dygnspris eller veckopris, eller erbjuder tjänster som till exempel städning, byte av sänglinne och annan service till gäster.
Beskattningsbara personer (Rättslig vägledning)
I vissa fall behöver du inte registrera ditt företag för moms
Så här beräknar du årsomsättningen
I beräkningen av årsomsättningen ska du inte räkna med någon moms.
När du räknar ut om din årsomsättning kommer över gränsen kan du behöva ta hänsyn till andra intäkter än från din uthyrning som liknar hotellverksamhet. Det gäller om du som beskattningsbar person även har vissa andra intäkter från annan försäljning av varor och tjänster. Du ska bland annat räkna med följande:
- intäkter från försäljning av överskottsel
- ersättning du får för frekvensreglering.
Du ska även räkna med intäkter från uthyrning som är längre tid än tre månader till exempel uthyrning under terminerna till studenter. Sådan uthyrning ska vara med när du räknar ut din årsomsättning, men du ska inte redovisa och betala moms på intäkterna från den delen av uthyrningen.
På rättslig vägledning finns en fullständig lista över vilka transaktioner som ska räknas med i årsomsättningen.
Undantag från skatteplikt i Sverige för företag som har säte i Sverige (Rättslig vägledning)
Om ni är flera som hyr ut bostaden tillsammans
Gränsen för årsomsättningen ska beräknas för var och en om ni är flera som hyr ut bostaden tillsammans.
Exempel: Du äger bostaden tillsammans med en annan person
Du och din sambo har under året börjat hyra ut er bostad på ett sätt som liknar hotellverksamhet. Ni uppfyller kriterierna för att vara beskattningsbara personer. Det totala beloppet i hyresintäkter ni har fått från era hyresgäster är 268 000 kronor. Ni har inga andra intäkter från försäljning av varor och tjänster, och är inte registrerade för moms sedan tidigare. Ni delar på hyresintäkten.
Räkna så här
- Dela hyresintäkten med två.
268 000 kronor ÷ 2 personer = 134 000 kronor per person - Räkna ut hur stor del av hyresintäkten som är moms per person. Eftersom momssatsen är 12 procent ska ni multiplicera med 10,71 procent.
134 000 kronor × 10,71 procent = 14 351 kronor - Räkna ut hyresintäkten per person exklusive 12 procent moms.
134 000 kronor – 14 351 kronor = 119 649 kronor
Era beskattningsunderlag är 119 649 kronor var, alltså inte högre än 120 000 kronor per person. Ni behöver därför inte vara momsregistrerade för uthyrningen.
Om ni av något skäl ändå vill betala moms för uthyrningen kan ni frivilligt välja att registrera er för moms.
Så här registrerar du dig för moms
Registrera dig för moms på verksamt.se. Du kan följa ditt ärende på Mina sidor på verksamt.se.
Om du inte har möjlighet att använda e-tjänsten kan du istället använda blanketten Företagsregistrering (SKV 4620).
F-skatt, moms, arbetsgivare och SNI (verksamt.se)
Företagsregistrering (SKV 4620)
Om ni är flera som hyr ut bostaden tillsammans
Om ni är flera som gemensamt hyr ut bostaden ska antingen alla, eller den ni utser som representant, registrera sig för moms. Representanten sköter då all redovisning och betalning av moms.
Om alla registrerar sig för moms kan ni redovisa momsen vid samma tidpunkt som ni ska lämna in inkomstdeklarationen. Om ni utser en representant måste denne redovisa momsen senast den 26 februari året efter inkomståret. Det går inte att vänta tills inkomstdeklarationen ska lämnas in.
Utse en representant så här:
- Skicka in blanketten Representantansökan – Enkelt bolag/partrederi (SKV 5711). Alla delägare måste skriva under blanketten.
- Representanten skickar även in blanketten Företagsregistrering (SKV 4620) eller använder tjänsten F-skatt, moms, arbetsgivare och SNI-koder på verksamt.se.
Representanten kommer att få ett särskilt redovisningsnummer att använda till momsredovisningen.
Representantansökan – Enkelt bolag/partrederi (SKV 5711)
Så här redovisar du moms
Räkna ut hur stor del av dina hyresintäkter som är moms. Momsen redovisar du i momsdeklarationen. Använd resten av hyresintäkten för att räkna ut om du får ett överskott som du ska redovisa i inkomstdeklarationen.
Så räknar du ut din moms
Momssatsen är 12 procent när du hyr ut på ett sätt som liknar hotellverksamhet. Har du också annan försäljning kan andra momssatser gälla.
Rumsuthyrning, hotell med mera
Räkna ut hyra inklusive moms
För att få fram beloppet inklusive moms, lägger du till 12 procent på beloppet exklusive moms.
Exempel: Räkna ut hyra inklusive moms
Om du vill ha en hyresintäkt på 10 000 kronor lägger du till 12 procent så att hyran du tar ut av kunden blir 11 200 kronor.
10 000 kronor × 1,12 = 11 200 kronor
Räkna ut hur stor del av hyran som är moms
För att räkna ut hur stor del av hyran som kunden betalar som är moms, använder du procentsatsen 10,71.
Exempel: Räkna ut moms på hyresintäkt inklusive moms
Du har haft hyresintäkter på 150 000 kronor inklusive moms under året. Du räknar ut momsen så här:
150 000 kronor × 10,71 procent = 16 065 kronor
Avdrag och redovisning av moms för uthyrning av privatbostad
Du som betalar moms på dina intäkter har rätt att göra avdrag på vissa inköp om du har kvitton eller fakturor på inköpen.
- Du kan få avdrag för moms på inköp som har med uthyrningen att göra, till exempel sängkläder och städprodukter.
- Du kan normalt inte få avdrag för moms på inköp som avser själva bostaden, till exempel reparationer och inköp av möbler.
Stadigvarande bostad (Rättslig vägledning)
Så här redovisar du i momsdeklarationen
De här raderna i momsdeklarationen kan bli aktuella om du hyr ut på ett sätt som liknar hotellverksamhet. Har du även andra intäkter kan du behöva fylla i uppgifter på flera rader.
Så här ser en momsdeklaration ut
- Rad 5 Momspliktig försäljning - Skriv din totala hyresintäkt utan moms.
- Rad 11 Utgående moms 12 % - Skriv den moms som dina hyresgäster har betalat till dig.
- Rad 48 Ingående moms - Skriv den moms som du har betalat på inköp och har rätt att dra av.
Du som redan är momsregistrerad
Om du hyr ut din bostad på ett sätt som liknar hotellverksamhet i egenskap av beskattningsbar person och redan är momsregistrerad för att du bedriver en skattepliktig ekonomisk verksamhet, ska du redovisa och betala moms på dina hyresintäkter även om de inte överstiger årsomsättningsgränsen på 120 000 kronor.
När du tar ut andra avgifter, till exempel för städning
Om du tar ut andra avgifter från hyresgästen till exempel avgift för städning, lakan eller frukost ska även de avgifterna räknas in i din hyresintäkt.
Inkomstbeskattning av Bed & Breakfast bedriven i privatbostadsfastighet (Rättslig vägledning)
De här avdragen får du göra
När du hyr ut en privatbostad får du inte göra avdrag för dina verkliga kostnader. De här avdragen får du göra istället:
- Ett schablonavdrag på maximalt 40 000 kronor oavsett typ av bostad.
- Fler avdrag beroende på vilken typ av bostad du hyr ut.
Schablonavdrag
När du räknar ut om du ska betala skatt på uthyrningen får du göra ett så kallat schablonavdrag på högst 40 000 kronor från hyresintäkten. Det innebär att du i de flesta fall inte behöver betala skatt på hyresintäkter under 40 000 kronor.
- Schablonavdraget gäller per bostad och år.
- Om ni är flera personer som äger bostaden eller som står på hyresavtalet ska ni dela på schablonavdraget utifrån er andel.
- Du får bara göra schablonavdrag för de månader som du har ägt bostaden.
- Du kan hyra ut flera bostäder och göra ett schablonavdrag för varje bostad.
- Du får bara göra ett schablonavdrag per bostad även om du har flera olika intäkter från bostaden. Exempelvis kan intäkterna komma från uthyrningen av bostaden, uthyrning av parkeringsplats som hör till bostaden och försäljning av överskottsel från mikroproduktion.
- Om uthyrningen räknas som näringsverksamhet för någon av bostadens ägare, får övriga ägare av bostaden göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor tillsammans.
- Schablonavdraget är tänkt att täcka kostnader som du har för uthyrningen, till exempel ökade driftskostnader, extra försäkringar, ombyggnad, inköp av möbler eller lånekostnader. Du får alltså inte dra av den typen av kostnader.
Exempel på hur du räknar ut schablonavdrag
Exempel: Schablonavdrag när du inte har ägt bostaden hela året
Du hyr ut ett rum i en bostad som du köpte den 1 april. När året är slut har du alltså ägt den i nio av årets tolv månader. Du får göra schablonavdrag för nio månader.
Räkna så här:
Dela schablonavdraget med tolv månader och multiplicera därefter med antal månader som du har ägt bostaden:
40 000 kronor ÷ 12 månader × 9 månader = 30 000 kronor
Du får dra av 30 000 kronor i schablonavdrag.
Exempel: Två ägare med flera olika inkomster från bostaden
Du och din sambo äger ett småhus tillsammans. Ni äger 50 procent var. Ni har ägt huset hela året.
Ni har satt upp solceller på taket och säljer den el som ni inte själva använder till ert elbolag. Er inkomst från elförsäljningen är 12 000 kronor.
Ni har hyrt ut ert hus för 50 000 kronor.
Räkna så här:
- Lägg ihop intäkterna för uthyrningen och elförsäljningen:
50 000 kronor + 12 000 kronor = 62 000 kronor - Räkna ut ert schablonavdrag:
Maximalt schablonavdrag är 40 000 kronor. Eftersom ni har ägt bostaden hela året och era intäkter är högre än 40 000 kronor kan ni dra av hela schablonavdraget på 40 000 kronor. - Räkna ut avdrag för 20 procent av hyresintäkten:
50 000 kronor × 20 procent = 10 000 kronor. - Räkna ut ert gemensamma överskott genom att dra av de två avdragen från den totala intäkten:
62 000 kronor – 40 000 kronor – 10 000 kronor = 12 000 kronor - Räkna ut varje persons andel av överskottet:
12 000 kronor × 50 procent (ägd andel) = 6 000 kronor
Var och en av er ska ta upp ett överskott på 6 000 kronor vid punkt 7.3 i inkomstdeklarationen.
Avdrag som är olika beroende på typ av bostad
Du får göra fler avdrag än schablonavdraget på 40 000 kronor. Vilka avdrag du får göra beror på vilken typ av bostad du hyr ut. Läs om avdrag per bostadstyp under denna rubrik:
Det här får du inte göra avdrag för
Du får inte göra avdrag för
- dina verkliga kostnader även om dessa har varit högre än schablonavdrag och övriga avdrag
- kostnader som uppstår i samband med uthyrningen, till exempel ökade driftskostnader, extra försäkringar, ombyggnad, reparationer eller inköp av möbler
- dina eventuella lånekostnader för bostaden.
Småhus eller ägarlägenhet - gör så här
När du räknar ut om du ska betala skatt på uthyrningen får du göra olika avdrag från hyresintäkten.
Schablonavdrag
- Du får göra ett schablonavdrag på maximalt 40 000 kronor per år och bostad.
- Om du hyr ut flera bostadshus ska du göra en beräkning för varje uthyrt hus som kan räknas som privatbostad. Det gäller även om husen ligger på samma tomt.
- Om ni är flera personer som äger bostaden ska ni dela på schablonavdraget utifrån er andel. Det finns ett undantag: Om uthyrningen räknas som näringsverksamhet för någon av bostadens ägare får övriga ägare av bostaden göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor tillsammans.
Avdrag för hyresintäkten
- Förutom schablonavdraget får du göra ett avdrag med 20 procent av hyresintäkten.
- Detta avdrag är tänkt att täcka dina driftskostnader, till exempel sophämtning, vatten och el.
Exempel: Du hyr ut ditt småhus i sex månader
Du hyr ut ditt hus under sex månader för 10 000 kronor per månad. Du är ensam ägare och har ägt bostaden hela året. Du har inga andra intäkter från bostaden.
Räkna så här
- Räkna ut din intäkt från uthyrningen:
10 000 kronor × sex månader = 60 000 kronor - Räkna ut ditt schablonavdrag:
Maximalt schablonavdrag är 40 000 kronor. Eftersom du har ägt bostaden hela året och dina intäkter är högre än 40 000 kronor kan du dra av hela schablonavdraget på 40 000 kronor. - Räkna ut ditt avdrag för hyresintäkten:
60 000 kronor × 20 procent = 12 000 kronor - Dra bort dina avdrag från din hyresintäkt:
60 000 kronor – 40 000 kronor – 12 000 kronor = 8 000 kronor
Du ska ta upp ett överskott på 8 000 kronor vid punkt 7.3 i inkomstdeklarationen.
Skatten är 30 procent av överskottet, vilket blir 2 400 kronor för din uthyrning:
8 000 kronor × 30 procent = 2 400 kronor
Ägarlägenhet
De regler som gäller för småhus gäller även för ägarlägenheter. En ägarlägenhet är inte samma sak som en bostadsrättslägenhet.
Hjälp att räkna ut din skatt och vad du ska deklarera
I beräkningshjälpen kan du lägga in det som gäller för just din uthyrning. Då får du veta om du ska betala skatt för uthyrningen, hur mycket du i så fall ska betala och vilket belopp du ska redovisa i din inkomstdeklaration.
Det finns även en blankett som du kan använda för att räkna ut eventuellt överskott från din uthyrning. Den kan du också använda när du både har hyresintäkter och andra intäkter från bostaden under samma år.
Bostadsrätt - gör så här
När du räknar ut om du ska betala skatt på uthyrningen får du göra olika avdrag från hyresintäkten.
Schablonavdrag
Du får göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor per år från din hyresintäkt. Om ni är flera personer som äger bostaden ska ni dela på schablonavdraget utifrån er andel.
Avdrag för avgiften som du betalar till bostadsrättsföreningen
Förutom schablonavdraget får du göra avdrag för den avgift som du själv betalar till bostadsrättsföreningen.
- Du får bara göra avdrag för den del av avgiften som avser de dagar som du har hyrt ut bostaden.
- Du får bara göra avdrag för den del av avgiften som avser den uthyrda delen. Utrymmen som du och din hyresgäst använder gemensamt, till exempel kök och badrum, räknas inte som uthyrd del.
- Du får dra av den avgift som bostadsrättsföreningen tar ut för att du hyr ut din bostad.
- Du får inte göra avdrag för eventuellt kapitaltillskott. Bostadsrättsföreningen har uppgift om hur stort kapitaltillskott du har betalat in.
Exempel: Du hyr ut din bostadsrätt i åtta månader
Du hyr ut hela din bostadsrätt för 12 000 kronor per månad under perioden februari till september, alltså i åtta månader.
Du betalar 6 800 kronor i månadsavgift till bostadsrättsföreningen, varav 300 kronor är kapitaltillskott.
Du betalar dessutom en avgift på 100 kronor per månad till bostadsrättsföreningen för att du hyr ut i andra hand.
Räkna så här
- Räkna ut din hyresintäkt:
12 000 kronor × 8 månader = 96 000 kronor - Räkna ut ditt schablonavdrag:
Maximalt schablonavdrag är 40 000 kronor. Eftersom du har ägt bostaden hela året och intäkten är över 40 000 kronor blir ditt schablonavdrag 40 000 kronor. - Räkna ut avdrag för dina avgifter till föreningen. Avdragen består av din månadsavgift till bostadsrättsföreningen (minus kapitaltillskott) och den avgift som du betalar till bostadsrättsföreningen för andrahandsuthyrning.
- Dra bort kapitaltillskottet från din månadsavgift till bostadsrättsföreningen:
6 800 kronor – 300 kronor = 6 500 kronor - Multiplicera resultatet med antal månader som du hyr ut:
6 500 kronor × 8 månader = 52 000 kronor - Räkna ut vad du betalar i uthyrningsavgift till bostadsrättsföreningen för hela uthyrningsperioden:
100 kronor × 8 månader = 800 kronor - Dra bort schablonavdraget och de andra avdragen från din hyresintäkt:
96 000 kronor – 40 000 kronor – 52 000 kronor - 800 kronor = 3 200 kronor
- Dra bort kapitaltillskottet från din månadsavgift till bostadsrättsföreningen:
Du ska ta upp ett överskott på 3 200 kronor vid punkt 7.3 i inkomstdeklarationen.
Skatten är 30 procent av överskottet, vilket blir 960 kronor för din uthyrning:
3 200 kronor × 30 procent = 960 kronor
Exempel: Du hyr ut ett rum i din bostadsrätt
Du är ensam ägare till en lägenhet på 100 kvadratmeter, och du har ägt lägenheten hela året. Du hyr ut ett rum på 30 kvadratmeter under februari – december, det vill säga 11 månader.
Din hyresgäst har också tillgång till kök, badrum och vardagsrum. Din hyresgäst betalar 5 000 kronor per månad.
Din avgift till föreningen är 10 500 kronor per månad, varav kapitaltillskott är 500 kronor.
Räkna så här
- Räkna ut din hyresintäkt
5 000 kronor × 11 månader = 55 000 kronor - Räkna ut ditt schablonavdrag
Det maximala schablonavdraget är 40 000 kronor. Eftersom du har ägt bostaden hela året och intäkten är över 40 000 kronor blir ditt schablonavdrag 40 000 kronor. - Räkna ut ditt avdrag för din avgift till bostadsrättföreningen. Då du endast hyrt ut en del av bostaden under en del av året måste du beräkna hur stor del av årsavgiften till föreningen som avser den uthyrda delen och den uthyrda tiden.
- Räkna ut årsavgiften:
Dra bort kapitaltillskottet från din månadsavgift till bostadsrättsföreningen:
10 500 kronor – 500 kronor = 10 000 kronor
Räkna ut din avgift exklusive kapitaltillskott för hela året:
10 000 kronor × 12 månader = 120 000 kronor i årsavgift - Räkna ut årsavgiften för den uthyrda delen:
Räkna ut hur stor del av bostaden som du har hyrt ut genom att dela antal kvadratmeter som du har hyrt ut med bostadens totala yta:
30 kvadratmeter ÷ 100 kvadratmeter = 30 procent
Den årsavgift som avser den uthyrda delen blir:
120 000 kronor × 30 procent = 36 000 kronor - Räkna ut årsavgiften för den uthyrda tiden:
Du har inte hyrt ut rummet under hela året. Uthyrningsperioden har varat från februari till december, alltså 334 dagar. Avgiften för den uthyrda tidsperioden är 334 ÷ 365 × 36 000 kronor = 32 942 kronor.
- Räkna ut årsavgiften:
- Räkna ut om du får ett överskott:
55 000 kronor - 40 000 kronor - 32 942 kronor = −17 942 kronor
Avdragen är högre än hyresintäkten, det blir alltså ett underskott. Du ska därför inte deklarera eller betala någon skatt för uthyrningen. Tänk på att du inte heller får göra något avdrag för underskottet i din inkomstdeklaration.
Hjälp att räkna ut din skatt och vad du ska deklarera
I beräkningshjälpen kan du lägga in det som gäller för just din uthyrning. Då får du veta om du ska betala skatt för uthyrningen, hur mycket du i så fall ska betala och vilket belopp du ska redovisa i din inkomstdeklaration.
Det finns även en blankett som du kan använda för att räkna ut eventuellt överskott från din uthyrning. Den kan du också använda när du både har hyresintäkter och andra intäkter från bostaden under samma år.
Hyresrätt - gör så här
En hyresrätt räknas inte som en privatbostad, men uthyrning av hyresrätt beskattas på ett liknande sätt som uthyrning av bostadsrätt.
När du räknar ut om du ska betala skatt på uthyrningen får du göra olika avdrag från hyresintäkten.
De här avdragen får du göra när du hyr ut en hyresrätt
Schablonavdrag
Du får göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor per år från din hyresintäkt. Om ni är flera som står på hyreskontraktet ska ni dela på schablonavdraget utifrån er andel.
Avdrag för hyran som du betalar till hyresvärden
Förutom schablonavdraget får du göra avdrag för den hyra som du själv betalar till hyresvärden.
- Du får bara göra avdrag för hyran som avser de dagar som du har hyrt ut bostaden.
- Du får bara göra avdrag för hyran som avser den uthyrda delen. Utrymmen som du och din hyresgäst använder gemensamt, till exempel kök och badrum, räknas inte som uthyrd del.
Exempel: Du och din sambo hyr ut er hyresrätt
Du och din sambo hyr ut hela er hyresrätt under 11 månader för 25 000 kronor per månad. Ni står båda på hyresavtalet och ni har hyrt bostaden hela året. Ni betalar 21 000 kronor per månad i hyra för bostaden.
Räkna så här
- Räkna ut er hyresintäkt:
25 000 kronor × 11 månader = 275 000 kronor - Räkna ut schablonavdrag:
Maximalt schablonavdrag är 40 000 kronor. Eftersom ni har hyrt bostaden hela året och intäkterna är högre än 40 000 kronor kan ni dra av hela schablonavdraget på 40 000 kronor. - Räkna ut avdrag för hyran till hyresvärden:
21 000 kronor × 11 månader = 231 000 kronor - Dra bort de två avdragen från er hyresintäkt.
275 000 kronor – 40 000 kronor – 231 000 kronor = 4 000 kronor - Dela överskottet på två personer:
4 000 kronor ÷ 2 = 2 000 kronor
Du och din sambo ska ta upp varsitt överskott på 2 000 kronor vid punkt 7.3 i inkomstdeklarationen eftersom ni är två personer som står på hyresavtalet.
Hjälp att räkna ut din skatt och vad du ska deklarera
I beräkningshjälpen kan du lägga in det som gäller för just din uthyrning. Då får du veta om du ska betala skatt för uthyrningen, hur mycket du i så fall ska betala och vilket belopp du ska redovisa i din inkomstdeklaration.
Det finns även en blankett som du kan använda för att räkna ut eventuellt överskott från din uthyrning. Den kan du också använda när du både har hyresintäkter och andra intäkter från bostaden under samma år.
Bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening - gör så här
En bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening räknas inte som en privatbostad. Du kan inte heller använda beräkningshjälpen när du hyr ut en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening.
När du hyr ut en bostad i en oäkta bostadsrättsförening gäller särskilda regler. Du får till exempel inte göra något schablonavdrag.
Från hyresintäkten får du dra av
- årsavgift till föreningen, förutom kapitaltillskott
- utdelning i form av bostadsförmån
- utgifter för reparation och underhåll som direkt beror på uthyrningen
- avgift som du betalar till bostadsrättsföreningen för din rätt att hyra ut i andra hand.
Ditt sammanlagda avdrag får aldrig bli större än din hyresintäkt. Det är bara den del av bostaden som enbart din hyresgäst får använda som räknas som uthyrd del.
Hyresinkomster och annan avkastning från oäkta bostadsrätter (Rättslig vägledning)
Exempel: Du hyr ut din lägenhet i en oäkta bostadsrättsförening
Du hyr ut din lägenhet i en oäkta bostadsrättsförening för 9 000 kronor per månad. Du hyr ut ett helt år. Din bostadsförmån är enligt kontrolluppgiften från bostadsrättsföreningen 60 000 kronor. Du betalar 36 000 kronor i årsavgift till föreningen, och 1 300 kronor per år för rätten att hyra ut i andra hand.
Räkna så här
- Räkna ut din intäkt från uthyrningen:
9 000 × 12 månader = 108 000 kronor - Räkna ut dina avdrag genom att lägga ihop bostadsförmånen, årsavgiften och avgiften för att hyra ut i andra hand:
60 000 kronor + 36 000 kronor + 1 300 kronor = 97 300 kronor - Dra bort avdragen från din hyresintäkt:
108 000 kronor – 97 300 kronor = 10 700 kronor
Du ska ta upp ett överskott på 10 700 kronor vid punkt 7.2 i inkomstdeklarationen.
Skatten är 30 procent, vilket blir 3 210 kronor för din uthyrning:
10 700 kronor × 30 procent = 3 210 kronor
Redovisa och betala moms om du hyr ut din bostad på ett sätt som liknar hotellverksamhet
Du kan behöva registrera dig och betala moms om du som beskattningsbar person hyr ut en möblerad bostad på ett sätt som liknar hotellverksamhet.
Den här informationen gäller framförallt dig som enbart har intäkter för att du hyrt ut din privatbostad. Om du även har andra momspliktiga intäkter kan du behöva registrera dig och betala moms även av andra anledningar.
Så här avgör du om du behöver registrera dig för moms
Du ska registrera dig, redovisa och betala moms om du är en beskattningsbar person och din årsomsättning är högre än 120 000 kronor för kalenderåret eller något av de två föregående åren. Det är från och med den uthyrning som gör att du kommer över 120 000 kronor som du ska betala moms.
Du bedriver skattepliktig ekonomisk verksamhet och är därmed en beskattningsbar person om alla kriterier nedan är uppfyllda:
- Bostaden ligger i Sverige.
- Du hyr ut din bostad möblerad.
- Du hyr ut mer än någon enstaka gång.
- Din uthyrning avser kortare vistelser (tillfällig logi).
- Du marknadsför uthyrningen till dygnspris eller veckopris, eller erbjuder tjänster som till exempel städning, byte av sänglinne och annan service till gäster.
Beskattningsbara personer (Rättslig vägledning)
I vissa fall behöver du inte registrera ditt företag för moms
Rumsuthyrning i hotellrörelse m.m. ( Rättslig vägledning)
Så här beräknar du årsomsättningen
I beräkningen av årsomsättningen ska du inte räkna med någon moms.
När du räknar ut om din årsomsättning kommer över gränsen kan du behöva ta hänsyn till andra intäkter än från din uthyrning som liknar hotellverksamhet. Det gäller om du som beskattningsbar person även har vissa andra intäkter från annan försäljning av varor och tjänster. Du ska bland annat räkna med följande:
- intäkter från försäljning av överskottsel
- ersättning du får för frekvensreglering.
Du ska även räkna med intäkter från uthyrning som inte avser kortare vistelser (tillfällig logi) till exempel uthyrning under terminerna till studenter. Sådan uthyrning ska vara med när du räknar ut din årsomsättning, men du ska inte redovisa och betala moms på intäkter som inte avser kortare vistelser.
På Rättslig vägledning finns en fullständig lista över vilka transaktioner som ska räknas med i årsomsättningen.
Undantag från skatteplikt i Sverige för företag som har säte i Sverige (Rättslig vägledning)
Om ni är flera som hyr ut bostaden tillsammans
Gränsen för årsomsättningen gäller för var och en om ni är flera som hyr ut bostaden tillsammans.
Exempel: Du äger bostaden tillsammans med en annan person
Du och din sambo har under året börjat hyra ut er bostad på ett sätt som liknar hotellverksamhet. Ni uppfyller kriterierna för att vara beskattningsbara personer. Det totala beloppet i hyresintäkter ni har fått från era hyresgäster är 268 000 kronor. Ni har inga andra intäkter från försäljning av varor och tjänster, och är inte registrerade för moms sedan tidigare. Ni delar på hyresintäkten.
Räkna så här
- Dela hyresintäkten med två.
268 000 kronor ÷ 2 personer = 134 000 kronor per person - Räkna ut hur stor del av hyresintäkten som är moms per person. Eftersom momssatsen är 12 procent ska ni multiplicera med 10,71 procent.
134 000 kronor × 10,71 procent = 14 351 kronor - Räkna ut hyresintäkten per person exklusive 12 procent moms.
134 000 kronor – 14 351 kronor = 119 649 kronor
Era beskattningsunderlag är 119 649 kronor var, alltså inte högre än 120 000 kronor per person. Ni behöver därför inte vara momsregistrerade för uthyrningen.
Om ni av något skäl ändå vill betala moms för uthyrningen kan ni frivilligt välja att registrera er för moms.
Så här registrerar du dig för moms
Registrera dig för moms på verksamt.se. Du kan följa ditt ärende på Mina sidor på verksamt.se.
Om du inte har möjlighet att använda e-tjänsten kan du istället använda blanketten Företagsregistrering (SKV 4620).
F-skatt, moms, arbetsgivare och SNI (verksamt.se)
Företagsregistrering (SKV 4620)
Om ni är flera som hyr ut bostaden tillsammans
Om ni är flera som gemensamt hyr ut bostaden ska antingen alla, eller den ni utser som representant, registrera sig för moms. Representanten sköter då all redovisning och betalning av moms.
Om alla registrerar sig för moms kan ni redovisa momsen vid samma tidpunkt som ni ska lämna in inkomstdeklarationen. Om ni utser en representant måste denne redovisa momsen senast den 26 februari året efter inkomståret. Det går inte att vänta tills inkomstdeklarationen ska lämnas in.
Utse en representant så här:
- Skicka in blanketten Representantansökan – Enkelt bolag/partrederi (SKV 5711). Alla delägare måste skriva under blanketten.
- Representanten skickar även in blanketten Företagsregistrering (SKV 4620) eller använder tjänsten F-skatt, moms, arbetsgivare och SNI-koder på verksamt.se.
Representanten kommer att få ett särskilt redovisningsnummer att använda till momsredovisningen.
Representantansökan – Enkelt bolag/partrederi (SKV 5711)
Så här redovisar du moms
Räkna ut hur stor del av dina hyresintäkter som är moms. Momsen redovisar du i momsdeklarationen. Använd resten av hyresintäkten för att räkna ut om du får ett överskott som du ska redovisa i inkomstdeklarationen.
Så räknar du ut din moms
Momssatsen är 12 procent när du hyr ut på ett sätt som liknar hotellverksamhet. Har du också annan försäljning kan andra momssatser gälla.
Rumsuthyrning, hotell med mera
Räkna ut hyra inklusive moms
För att få fram beloppet inklusive moms, lägger du till 12 procent på beloppet exklusive moms.
Exempel: Räkna ut hyra inklusive moms
Om du vill ha en hyresintäkt på 10 000 kronor lägger du till 12 procent så att hyran du tar ut av kunden blir 11 200 kronor.
10 000 kronor × 1,12 = 11 200 kronor
Räkna ut hur stor del av hyran som är moms
För att räkna ut hur stor del av hyran som kunden betalar som är moms, använder du procentsatsen 10,71.
Exempel: Räkna ut moms på hyresintäkt inklusive moms
Du har haft hyresintäkter på 150 000 kronor inklusive moms under året. Du räknar ut momsen så här:
150 000 kronor × 10,71 procent = 16 065 kronor
Avdrag och redovisning av moms för uthyrning av privatbostad
Du som ska redovisa moms på dina intäkter har rätt att göra avdrag på vissa inköp om du har kvitton eller fakturor på inköpen.
- Du kan få avdrag för moms på inköp som har med uthyrningen att göra, till exempel sängkläder och städprodukter.
- Du kan normalt inte få avdrag för moms på inköp som avser själva bostaden, till exempel reparationer och inköp av möbler.
Stadigvarande bostad (Rättslig vägledning)
Så här redovisar du i momsdeklarationen
Om du hyr ut på ett sätt som liknar hotellverksamhet ska du fylla i följande fält på momsdeklarationen:
Så här ser en momsdeklaration ut
- Rad 5 Momspliktig försäljning - Skriv din totala hyresintäkt utan moms.
- Rad 11 Utgående moms 12 % - Skriv den moms som dina hyresgäster har betalat till dig.
- Rad 48 Ingående moms - Skriv den moms som du har betalat på inköp och har rätt att dra av.
Har du även andra intäkter kan du behöva fylla i uppgifter i andra fält på momsdeklarationen.
Du som redan är momsregistrerad
Om du hyr ut din bostad på ett sätt som liknar hotellverksamhet och är momsregistrerad för att du redan driver en momspliktig verksamhet, ska du redovisa och betala moms på dina hyresintäkter även om de inte överstiger årsomsättningsgränsen på 120 000 kronor.
Hyra ut en bostad i utlandet
Hyr du ut en privatbostad utomlands ska du deklarera på samma sätt som för en bostad i Sverige. Det finns dock ett undantag. Ett småhus på en lantbruksenhet utomlands kan aldrig vara en privatbostad. Hyr du ut en lantbruksenhet utomlands ska uthyrningen beskattas som näringsverksamhet.
Du ska alltid deklarera ditt överskott i Sverige. Beroende på hur skattereglerna ser ut i det land där din bostad ligger kan du dessutom behöva deklarera din uthyrning i det landet. För att du inte ska bli dubbelt beskattad kan du begära avräkning i Sverige för den skatt som du betalat i utlandet.
Avräkning av utländsk skatt på kapitalinkomster
Du ska inte redovisa moms i Sverige för en bostad som du hyr ut i utlandet.
Hyra ut till din egen eller en närståendes arbetsgivare
När du hyr ut ett utrymme i din privatbostad till ditt eget handelsbolag eller till din arbetsgivare gäller särskilda regler. Reglerna gäller också om du hyr ut till en närståendes handelsbolag eller till en närståendes arbetsgivare.
Regler vid uthyrning till egen eller närståendes arbetsgivare
Du får inte göra några andra avdrag än för de ökade kostnaderna
Du får varken göra schablonavdrag med 40 000 kronor eller avdrag för den hyra eller avgift som du själv betalar. Hyr du ut ditt småhus får du inte heller göra avdrag med 20 procent av hyresintäkten.
Du får istället göra avdrag för de ökade kostnader du har på grund av uthyrning. Det är bara själva kostnadsökningen du får dra av. Du får alltså inte dra av dina ordinarie kostnader. Exempel på kostnader som kan bli högre när du hyr ut är el, vatten, uppvärmning och sophämtning.
Utrymmet som du hyr ut
För att du ska kunna räkna hyresintäkten som kapitalinkomst måste arbetsgivaren eller bolaget hyra ett avgränsat och bestämt utrymme i din bostad. Bolaget eller arbetsgivaren ska även ha ett behov av att hyra utrymmet.
Bolaget eller arbetsgivaren ska redovisa hyran som lön istället för kapitalinkomst om inte de här förutsättningarna är uppfyllda.
Hyran
Marknadshyran för det uthyrda utrymmet är den hyra som du hade kunnat få om utrymmet hade hyrts ut till en utomstående.
Om den ersättning som du får är högre än marknadshyran ska den del som överstiger marknadshyran ses som lön. Det innebär att bolaget eller arbetsgivaren ska redovisa detta som lön i arbetsgivardeklarationen och du ska ta upp det som lön i din deklaration.
Fördjupad information om hyresersättning
Du kan läsa mer om vilka skatteregler som gäller när du hyr ut till ditt eget bolag eller till din arbetsgivare.
Så här redovisar du uthyrning av parkeringsplats
När du hyr ut din parkeringsplats kan du behöva betala skatt på hyresintäkten. Detta redovisar du på olika sätt beroende på om parkeringsplatsen tillhör din privatbostad eller inte. Om det ingår laddning via laddbox kan du behöva redovisa försäljningen av el för sig.
Parkeringsplats som hör till din privatbostad
När du hyr ut en parkeringsplats som hör till din privatbostad kan du göra schablonavdrag på maximalt 40 000 kronor från hyresintäkten. Du får bara göra ett schablonavdrag även om du har flera inkomster från bostaden, till exempel el från solceller eller uthyrning av bostaden. Du får göra ytterligare avdrag beroende på vilken typ av bostad parkeringen tillhör:
- Småhus: 20 procent av hyresintäkten
- Bostadsrätt: avgiften du betalar för parkeringen
- Hyresrätt: hyran du betalar för parkeringen.
Redovisa överskott som inkomst av kapital vid punkt 7.3 i deklarationen.
Uthyrning av parkeringsplats, som beskattas i inkomstslaget kapital (Rättslig vägledning)
Parkeringsplats som inte ingår i din privatbostad
När du hyr ut en parkeringsplats som inte ingår i din bostad, får du inte göra schablonavdrag från hyresintäkten eller avdrag för hyran du betalar för parkeringsplatsen. Du får däremot göra avdrag för utgifter direkt kopplade till uthyrningen, till exempel annonsering.
Redovisa överskottet vid punkt 7.2 i deklarationen.
Uthyrning av parkeringsplats, som beskattas i inkomstslaget kapital (Rättslig vägledning)
Försäljning av el från laddbox
När du delar din laddbox med andra och tar betalt för den el de använder, ska du redovisa det som försäljning av el. Du får göra avdrag för inköp av den el du sålt, men du får inte göra schablonavdrag eller avdrag för laddboxen.
Använd blankett K4 avsnitt D för att redovisa dina intäkter och kostnader.
Hyra ut parkeringsplats med laddbox
Om du hyr ut en parkeringsplats med laddbox och tar betalt för den el som hyresgästen använder, ska du redovisa inkomsten från uthyrningen av parkeringsplatsen och försäljning av el var för sig. Om elen ingår i hyran redovisar du allt som uthyrning av parkeringsplats.
Exempel: Hyra ut parkeringsplats med laddbox
Du har en parkeringsplats med laddbox som ingår i din privata bostadsrätt. Du hyr ut parkeringsplatsen till Anna som under året har betalat 10 000 kronor för elen som hon har använt, och 12 000 kronor för parkeringen. Du har inga andra intäkter från din privatbostad.
Eftersom du tar betalt för den faktiska förbrukningen redovisar du elförsäljningen separat på blankett K4 avsnitt D. Du har betalat 6 000 kronor för den el som du har sålt, och gör avdrag för det under Omkostnadsbelopp på K4. Du får ett överskott på din försäljning av el med 4 000 kronor:
10 000 kronor – 6 000 kronor = 4 000 kronor
Från hyresintäkten får du göra ett schablonavdrag. Schablonavdraget är maximalt 40 000 kronor men får aldrig överstiga intäkten. Ditt schablonavdrag blir därför 12 000 kronor.
12 000 kronor – 12 000 kronor = 0 kronor.
Du ska redovisa ett överskott för försäljning av el med 4 000 kronor. Det blir inget överskott för din uthyrning av parkeringsplats och du ska därför inte redovisa uthyrningen i din deklaration.