Förutsättningar för uppskov när du sålt en bostad
Om du har sålt din bostad med vinst kan du få uppskov med beskattning av din vinst under vissa förutsättningar. Du begär uppskov i samband med att du deklarerar din försäljning.
Om du har sålt en bostad med vinst kan du skjuta upp beskattningen av vinsten genom att begära uppskov när du deklarerar din bostadsförsäljning.
- För att få uppskov måste bostaden som du har sålt och bostaden som du köper uppfylla vissa förutsättningar.
- Beloppet som du begär uppskov med måste vara minst 50 000 kronor.
Om du uppfyller alla förutsättningar kan du begära slutligt uppskov. Om du inte har köpt en ny bostad eller hunnit flyttat in i den nya bostaden kan du i vissa fall få preliminärt uppskov.
Bostaden som du har sålt – ursprungsbostaden
Bostaden som du har sålt kallas för ursprungsbostad. För att du ska få slutligt uppskov med vinsten behöver bostaden vara
- en privatbostad i Sverige eller övriga EES-området
- din permanentbostad.
Det här är en privatbostad
En privatbostad är ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt där du eller dina närstående har använt mer än halva ytan. För ett småhus som är ett tvåfamiljshus räcker det att ni har använt 40 procent av ytan. När du ska bedöma hur stor del av ytan du använder som privatbostad ska du räkna med hela ytan, både boyta och biyta.
Bostadsrätter ska vara en andel i en äkta bostadsrättsförening den 1 januari försäljningsåret. Sålde du en bostadsrätt i en bostadsrättsförening som var oäkta den 1 januari, måste den ha blivit en äkta förening när du och köparen skrev på köpekontraktet för att det ska vara möjligt att begära uppskov. I så fall begär du uppskov i bilaga K9.
Privatbostadsfastighet eller näringsfastighet?
Vad menas med privatbostadsföretag och oäkta bostadsföretag?
Det här är EES-området
EES-området (Europeiska Ekonomiska Samarbetsområdet) består av de 27 EU-länderna (Belgien, Bulgarien, Cypern, Danmark, Estland, Finland, Frankrike, Grekland, Irland, Italien, Kroatien, Lettland, Litauen, Luxemburg, Malta, Nederländerna, Polen, Portugal, Rumänien, Slovakien, Slovenien, Spanien, Sverige, Tjeckien, Tyskland, Ungern och Österrike) samt Island, Liechtenstein och Norge.
Du kan inte få bostadsuppskov om du säljer eller köper en bostad i Storbritannien efter utgången av år 2020.
Då räknas bostaden som en permanentbostad
Privatbostaden är din permanentbostad om du uppfyller något av följande bosättningskrav:
- Du har varit bosatt under minst ett år närmast före försäljningen.
- Du har varit bosatt under minst tre av de senaste fem åren före försäljningen.
Med bosatt menas att det ska vara en bostad där du har varit, eller borde ha varit folkbokförd. Det innebär att du inte kan få uppskov om du sålde ditt fritidshus.
Du får inte räkna tiden från att ni skrev på köpekontraktet till köparens tillträdesdag som din boendetid när du kontrollerar om du har bott tillräckligt länge för att få uppskov.
Däremot behöver du inte ha ägt bostaden under perioden som du har varit folkbokförd för att kunna räkna med boendetiden. Om du till exempel har sålt en bostadsrätt som har ombildats från en hyresrätt får du räkna med den tid som du har bott i hyresrätten som boendetid.
Bosatt under minst ett år före försäljningen
Du ska ha varit bosatt i bostaden sammanhängande i minst ett år före dagen då du och köparen skrev under köpekontraktet (inte köpebrevet). För att det ska räknas som sammanhängande ska du ha varit bosatt från dagen du flyttade in fram till kontraktsdagen. Du får inte ha flyttat ut innan ni skrev kontraktet.
Exempel: kravet är uppfyllt
Du har sålt din bostadsrätt och skrev kontrakt med köparen den 1 november 2025. Du flyttade in i den sålda bostaden den 1 november 2024 och flyttar ut den 1 januari 2026.
Bostadsrätten är en permanentbostad eftersom du har bott i den precis ett år när du och köparen skrev på köpekontraktet.
Exempel: kravet är inte uppfyllt
Du har sålt din bostadsrätt och skrev kontrakt med köparen den 1 november 2025. Du flyttade in i den sålda bostaden den 1 januari 2025 och flyttar ut den 1 januari 2026 i samband med att köparen tillträder.
Bostadsrätten är inte en permanentbostad eftersom du har bott i den mindre än ett år när du och köparen skrev på köpekontraktet. Du får inte räkna tiden mellan köpekontraktet och köparens tillträdesdag som bosättningstid även om du bor kvar.
Bosatt minst tre av de senaste fem åren före försäljning
Du har varit bosatt i bostaden minst tre av de fem senaste åren innan du och köparen skrev under köpekontraktet. Det behöver inte vara en sammanhängande tid men du ska ha varit bosatt i bostaden sammanlagt tre år under femårsperioden.
Exempel
Du har sålt en bostadsrätt som du har ägt i mer än fem år och skrev kontrakt med köparen den 1 december 2025. Under den tid som du har ägt lägenheten har du bott både i den och på annan ort på grund av ditt arbete. Du har hela tiden haft för avsikt att bo i lägenheten igen.
Du flyttade in i den sålda bostaden den 1 december 2020, flyttade ut den 1 januari 2023, flyttade in igen den 1 januari 2024 och flyttade slutligen ut den 1 oktober 2025. Eftersom du flyttade ut innan du skrev kontraktet med köparen, uppfyller du inte kravet på att ha bott i lägenheten sammanhängande minst ett år när kontraktet skrevs på.
Du kontrollerar om du istället uppfyller kravet på att ha bott i lägenheten sammanlagt tre år under femårsperioden före kontraktsdagen, alltså under perioden 1 december 2020 – 1 december 2025.
År | Antal månader |
|---|---|
2020 | 1 |
2021 | 12 |
2022 | 12 |
2023 | 0 |
2024 | 12 |
2025 | 9 |
Summa månader: 46 |
Du har bott i lägenheten sammanlagt 46 månader av totalt 60 månader, alltså mer än tre år under femårsperioden. Bostadsrätten är en permanentbostad.
Du köpte ny bostad innan du sålde den tidigare bostaden
Om du köpte en ny bostad innan du sålde din ursprungsbostad kan du istället räkna tiden du har varit bosatt till det datumet som du köpte ersättningsbostaden.
Du kan därmed antingen ha varit bosatt ett år före köpet av din nya bostad eller tre av de senaste fem åren före köpet av din nya bostad.
Exempel
Du sålde din villa och skrev kontrakt med köparen den 1 november 2025. Den har varit din bostad från den 8 januari 2023 till den 1 mars 2025. Då flyttade du till en bostadsrätt som du köpte den 10 januari 2025.
Du flyttade alltså ut innan du sålde, och uppfyller inte kravet på att ha bott i villan sammanhängande minst ett år när köpekontraktet för villan skrevs på. Du har heller inte bott i villan i minst tre av de senaste fem åren.
Eftersom du har köpt en ny bostad innan du sålde villan får du dock räkna din boendetid från dagen du skrev på köpekontraktet för din nya bostad.
Den 10 januari 2025, när du skrev på kontraktet för bostadsrätten, hade du bott i den sålda villan sammanhängande under minst ett år. Villan är en permanentbostad.
Bostaden blev såld genom en tvångsförsäljning
Om du tvingades att sälja och inte hade bott i bostaden i minst ett år när du och köparen skrev på köpekontraktet, räcker det att du bodde i bostaden när du sålde den för att den ska räknas som permanentbostad. Det gäller i de här fallen:
- Om bostaden blev såld genom expropriation eller liknande (till exempel löstes in enligt miljöbalken).
- Om bostaden blev såld genom tvångsförsäljning. Detta gäller om det inte skäligen kan antas att den hade blivit såld om det inte hade funnits något tvång.
- Om bostaden blev såld till staten därför att flygbuller gör att det inte går att bo i den utan påtaglig olägenhet.
Vid tvångsförsäljning räcker det att uppskovsbeloppet är 10 000 kronor för att du ska få uppskov. Om ni är två eller fler som ägde bostaden tillsammans, behöver uppskovsbeloppet vara minst 10 000 kronor per delägare.
Om bostadens ägare avlider
Om dödsboet har sålt bostaden
Dödsboet kan inte få uppskov om de har sålt bostaden efter att bostadens ägare har avlidit.
Om bostadens ägare har sålt bostaden
Om bostadens ägare avlider efter att hen har sålt sin bostad kan dödsboet få uppskov i vissa situationer. Klicka på respektive rubrik för att läsa vilka regler som gäller.
Bostadens ägare har inte köpt en ny bostad
Dödsboet kan i vissa fall få uppskov när bostadens ägare avled efter att hen sålt sin bostad men inte har köpt en ny bostad.
Den efterlevande maken eller sambon måste köpa en ny bostad senast året efter försäljningsåret och flytta in senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret. Den efterlevande maken eller sambon måste också ha bott så länge i den sålda bostaden att den kan vara makens eller sambons permanentbostad.
Den efterlevande maken eller sambon ska även ge sitt medgivande till att den nya bostaden räknas som en ersättningsbostad, till exempel genom att skriva medgivandet under rubriken Övriga upplysningar i dödsboets inkomstdeklaration.
Bostadens ägare har köpt en ny bostad men inte flyttat in
Dödsboet kan i vissa fall få uppskov om säljaren har köpt en ny bostad men inte har flyttat in innan hen avlider. Den efterlevande maken eller sambon måste flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret. Det gäller om den nya bostaden ägs av dödsboet eller har övergått till maken eller sambon genom arv, testamente eller bodelning när hen flyttar in.
Den efterlevande maken eller sambon måste även ha bott så länge i den sålda bostaden att den kan vara makens eller sambons permanentbostad.
Den efterlevande maken eller sambon ska också ge sitt medgivande till att den nya bostaden räknas som en ersättningsbostad, till exempel genom att skriva medgivandet under rubriken Övriga upplysningar i dödsboets inkomstdeklaration.
Bostadens ägare har inte deklarerat sin bostadsförsäljning
Har bostadens ägare sålt sin bostad, köpt en ny bostad samt flyttat in i den nya bostaden innan sin bortgång men inte deklarerat försäljningen, kan dödsboet begära uppskov i den avlidnes ställe. Detta gäller bara om övriga förutsättningar för uppskov är uppfyllda.
Den nya bostaden – ersättningsbostaden
För att du ska kunna få slutligt uppskov med beskattningen av din vinst finns vissa krav på den nya bostaden som du köper. Den nya bostaden ska vara en bostad i Sverige eller övriga EES-området. Bostaden ska vid köpet vara ett småhus, en ägarlägenhet, en tomt där det uppförs ett småhus/ägarlägenhet eller en bostadsrätt (inte oäkta bostadsrätt). Du måste även uppfylla de här kraven:
- Du måste köpa den nya bostaden i rätt tid.
- Du måste flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret.
Om du redan äger en fastighet innan den 1 januari året före försäljningsåret gäller andra regler.
Du måste köpa den nya bostaden i rätt tid
Du måste köpa en ny bostad tidigast 1 januari året före och senast den 31 december året efter att du sålde din tidigare bostad. Om du sålde din tidigare bostad under 2025 ska din nya bostad alltså vara köpt någon gång under perioden 1 januari 2024 och 31 december 2026.
Du måste flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret
Du måste flytta in i din nya bostad senast den 2 maj andra året efter du sålde den tidigare bostaden. Om du sålde bostaden under 2025 måste du flytta in i den nya bostaden senast 2 maj 2027. Flytta in innebär att du är folkbokförd i den nya bostaden.
Om du redan äger en fastighet innan den 1 januari året före försäljningsåret
En bostad som du redan ägde den 1 januari året före försäljningsåret kan vara en ersättningsbostad, men bara om den är en fastighet och bara om du utför nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnadsarbeten på fastigheten.
Fastigheten kan till exempel vara en småhustomt där du bygger ett hus. Det kan också vara en fastighet med ett småhus som du bygger till eller bygger om.
Arbetet måste utföras under perioden 1 januari året före och 2 maj andra året efter försäljningsåret. Fastigheten anses i så fall vara köpt den 1 januari året före försäljningsåret.
Med nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad menas sådana arbeten som betecknas som grundförbättringar enligt reglerna för förbättringsutgifter, inte sådana arbeten som räknas som reparationer och underhåll.
Ägde du redan en bostadsrätt den 1 januari året före försäljningsåret kan den inte vara en ersättningsbostad, även om du utför arbeten i bostadsrätten.
Exempel: Du äger en fastighet innan den 1 januari året före försäljningsåret
Du äger en fastighet, en småhustomt, som du köpte för fem år sedan för 1 200 000 kronor. Där bygger du en villa. Arbetena startade i januari 2024 och avslutas i februari 2026. Dina utgifter för nybyggnationen är sammanlagt 3 500 000 kronor.
Du sålde din bostadsrätt under 2025 och flyttar in i det nya huset i februari 2026.
Eftersom du har utfört nybyggnadsarbeten på tomten under perioden januari 2024 – februari 2026, kan fastigheten räknas som en ersättningsbostad även om du köpte den före den 1 januari 2024. Däremot får du inte räkna priset för tomten som inköpspris för ersättningsbostaden, utan bara utgifterna för nybyggnationen.
Om du inte uppfyller kraven på att ha köpt och flyttat in i en ny bostad i tid kan du begära preliminärt uppskov.
Viktiga datum för bostadsuppskov
Bostaden som du köper kallas för ersättningsbostad. Om du köper flera bostäder som var och en kan vara din ersättningsbostad får du välja fritt mellan bostäderna.
Om du köper en bostad som är ett hyreshus, en andelslägenhet, en kooperativ hyresrätt eller en oäkta bostadsrätt kan den inte vara en ersättningsbostad.
Kan en oäkta bostadsrätt som blir äkta vara en ersättningsbostad?
Den nyproducerade bostadsrätten kan vara en ersättningsbostad om den finns i en fastighet som ägs av ett bostadsföretag som fortfarande är oäkta. Det gäller under följande förutsättningar:
- Fastighetsavgift tas inte ut på fastighetens bostadsdel (gäller nybyggda hus med bostäder).
- Byggnaden är under uppförande och har inte fått något värdeår vid fastighetstaxeringen.
Om du får en ny bostad genom arv, gåva eller bodelning
Du kan förvärva en ersättningsbostad genom arv, gåva eller bodelning. Den ersättning som får räknas med vid beräkning av uppskovsbeloppet är i sådana fall den ersättning, exempelvis den gåvolikvid eller arvskifteslikvid som du betalar i samband med förvärvet.
Om du har utgifter för förbättring av bostaden i form av ny-, till- eller ombyggnad får du även räkna med de utgifterna vid beräkningen av uppskovsbeloppets storlek. Dessa arbeten ska ha utförts tidigast den 1 januari året före det år du sålde din bostad och senast den 2 maj andra året efter försäljningen.
Detta gäller endast om den bostad som du får i gåva eller arv är en fastighet. Utgifterna får räknas med vid beräkning av uppskovsbeloppets storlek även om du inte har betalat någon gåvolikvid eller arvskifteslikvid.
Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kronor
Den vinst som du begär uppskov med kallas för uppskovsbelopp. För att du ska kunna få uppskov med beskattning av vinsten måste uppskovsbeloppet vara minst 50 000 kronor. Om ni är två eller flera som ägde bostaden tillsammans, behöver uppskovsbeloppet vara minst 50 000 kronor per delägare.