Försäljning av tomtmark
Om du säljer obebyggd tomtmark ska du deklarera försäljningen året efter att du skrev på köpekontraktet. Om tomtmarken kan anses som privatbostadsfastighet fyller du i bilaga K5. Anses den istället vara en näringsfastighet fyller du i bilaga K7.
Så här deklarerar du försäljningen
Du deklarerar enklast försäljningen av tomtmark i vår e-tjänst Inkomstdeklaration 1. Här finns även bilagorna elektroniskt. När du har fyllt i de belopp och uppgifter som behövs, görs alla beräkningar automatiskt och din vinst eller förlust räknas ut.
Privatbostadsfastighet eller näringsfastighet?
För att veta hur du ska deklarera din försäljning måste du först veta om tomtmarken räknas som en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet.
Obebyggd tomtmark kan vara privatbostadsfastighet enbart om avsikten är att bygga en privatbostad på tomten.
En privatbostad är ett småhus eller ägarlägenhet där mer än 50 procent av bostadens yta ska användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad. Om småhuset inrättas som en bostad åt två familjer är det en privatbostad om den till minst 40 procent används för permanent- eller fritidsboende av dig som ägare eller dina närstående.
Bedömningen av om tomten är en privatbostadsfastighet eller inte görs på försäljningsdagen. Om tomtmarken ingår eller har ingått i en stamfastighet som är en privatbostadsfastighet blir tomtmarken inte automatiskt en privatbostadsfastighet av detta skäl.
Om tomten räknas som en privatbostadsfastighet eller näringsfastighet avgörs också av när den bildades. Välj den situation som gäller för den tomt som du har sålt.
Tomten säljs samma år som den bildats
- Har du sålt tomtmark som avstyckats och bildats samma år som försäljningen, eller sålt ännu inte avstyckad mark är tomten en privatbostadsfastighet om den säljs till en närstående (till exempel ditt barn), och den närstående har för avsikt att bygga en privatbostad på tomten.
- Om du säljer tomtmarken till någon som inte är närstående är det en näringsfastighet.
Exempel: Tomten styckas av och säljs samma år
Tina styckar av en bit av sin tomt så att den bildar en egen fastighet. Tanken är att hon på den tomten ska bygga ett fritidshus där hennes barn kan bo med sina familjer på somrarna. Hon ansöker om bygglov. Förutsättningarna ändras och det blir inget bygge. Tina säljer istället den avstyckade tomten till en utomstående person i slutet av samma år som hon styckade av den.
Tina ska redovisa försäljning av en näringsfastighet.
Tomten har bildats före försäljningsåret
- Säljer du marken till en närstående (till exempel ditt barn) som ska bygga en privatbostad på tomten räknas tomten som en privatbostadsfastighet.
- Säljer du till någon som inte är närstående räknas tomten som en privatbostadsfastighet om du själv eller närstående kan visa att det fanns en avsikt att bygga en privatbostad på tomten vid utgången av året före, andra året före eller tredje året före det år du säljer tomten, den så kallade tröghetsregeln.
- Annars räknas tomten som en näringsfastighet.
Exempel: Tomten har bildats några år före försäljningsåret
Tina styckar under 2020 av en bit av sin tomt så att den bildar en egen fastighet. Tanken är att hon på den tomten ska bygga ett fritidshus där hennes barn kan bo med sina familjer på somrarna. År 2022 bestämmer sig Tina för att starta byggprojektet och ansöker därför om, och får bygglov. Av olika skäl blir bygget aldrig av. Istället säljer Tina den avstyckade tomten under 2025 till en utomstående person.
Försäljningen gäller en tomt som bildades före försäljningsåret. Om Tina kan visa att hon vid utgången av 2024, 2023 eller 2022 hade en avsikt att bygga en privatbostad på tomten till sig själv eller närstående ska hon redovisa försäljning av privatbostad.
I och med bygglovet kan Tina visa att hon hade en avsikt att bygga en privatbostad vid utgången av 2022. Tina ska därför redovisa försäljning av en privatbostad.
Beräkna vinst eller förlust
Om tomtmarken räknas som en privatbostadsfastighet görs beräkningen av vinst eller förlust i princip på samma sätt som för småhus.
Om tomtmarken räknas som en näringsfastighet görs beräkningen av vinst eller förlust delvis på samma sätt som för småhus.
När du säljer avstyckad tomtmark
Omkostnadsbelopp
Det finns speciella regler för att beräkna omkostnadsbeloppet (inköpspris plus förbättringsutgifter) vid försäljning av avstyckad tomtmark. De metoder som används beskrivs i Rättslig vägledning.
Återföring av uppskovsbelopp
Om du fick uppskov med beskattning av vinst när du köpte den fastighet som du har styckat av tomtmark ifrån, ska ditt uppskovsbelopp delvis återföras till beskattning när du säljer tomtmarken. Ditt uppskovsbelopp hittar du på specifikationen som bifogas din inkomstdeklaration.
Du kan logga in på Mina sidor för att se ditt uppskovsbelopp.
Det belopp som du ska återföra till beskattning räknas ut enligt följande formel: Ditt uppskovsbelopp × Ersättningen för den sålda delen ÷ Marknadsvärdet för hela tillgången = Uppskovsbelopp som ska återföras
Marknadsvärdet på hela tillgången kan du räkna ut med hjälp av beskrivningen under rubriken Metod 2 i Rättslig vägledning.
Så beskattas tomtförsäljningen
Vinst och förlust beskattas olika beroende på om tomtmarken räknas som en privatbostadsfastighet eller som en näringsfastighet.
Privatbostadsfastighet
Om du har sålt en privatbostadsfastighet med vinst ska 22/30 av vinsten beskattas. Det innebär att skatten på vinsten är 22 procent. Om du har sålt med förlust får du avdrag med 50 procent av förlusten.
I tjänsten Förbered uppgifter om din sålda bostad inför deklarationen får du hjälp att räkna ut vinsten eller förlusten och eventuell skatt. Det kan du göra direkt efter försäljningen. Du sparar sedan uppgifterna till deklarationen. Om du bara vill göra en enklare beräkning av skatten använder du tjänsten Beräkna bostadsförsäljning.
Näringsfastighet
Om du har sålt en näringsfastighet med vinst ska 90 procent av vinsten beskattas. Det innebär att skatten på vinsten är 27 procent.
Om du har sålt med förlust får du avdrag med 63 procent.
Vilken bilaga ska du lämna?
Om tomtmarken anses som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet avgör vilken bilaga du ska lämna tillsammans med Inkomstdeklaration 1.
- Om tomtmarken är en privatbostadsfastighet ska du lämna bilaga K5.
- Om tomtmarken är en näringsfastighet ska du lämna bilaga K7.