På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?
- Privat
- » Fastigheter och bostad
- » Försäljning av bostad
- » Uppskov
Uppskov med skatten när du har sålt din bostad
Du som får en vinst när du säljer din bostad och ska köpa en ny har vissa fall möjlighet att skjuta upp beskattningen av hela eller delar av vinsten genom att ansöka om uppskov.
Nytt förslag om att ta bort skatten på bostadsuppskov (uppskovsränta)
Regeringen föreslår att den årliga kostnaden för att skjuta på beskattningen av en bostadsvinst, ofta kallad ”uppskovsränta”, ska tas bort. Ändringen föreslås träda i kraft den 1 januari 2021. Om det blir så kommer de nya reglerna att gälla i deklarationen som lämnas in 2022.
Än så länge är det här bara ett förslag, därför rekommenderar vi dig att avvakta tills det finns ett beslut. Du kan dock redan nu ta reda på vad ett uppskov är, se ifall det här gäller dig och hur det i så fall skulle kunna påverka dig.
Kan du skjuta upp din skatt?
I denna guide får du vägledning om dina möjligheter att begära uppskov. Guiden förutsätter att den sålda bostaden är en privatbostad i Sverige eller övriga EES-området.
Vad är en privatbostad?
En privatbostad är ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt där du och dina närstående har använt mer än halva ytan. För ett småhus som är ett tvåfamiljshus räcker det att ni har använt 40 procent av ytan.
Bostadsrätter ska vara en andel i en äkta bostadsrättsförening den 1 januari försäljningsåret. Säljer du en bostadsrätt i en bostadsrättsförening som var oäkta den 1 januari, måste den ha blivit en äkta förening när du och köparen skriver på köpekontraktet för att det ska vara möjligt att begära uppskov.
Läs mer om vad som avgör om en bostad räknas som privatbostad i länkarna nedan.
Vad är EES-området?
EES-området (Europeiska Ekonomiska Samarbetsområdet) består från och med år 2013 av de 28 EU-länderna (Belgien, Bulgarien, Cypern, Danmark, Estland, Finland, Frankrike, Grekland, Irland, Italien, Kroatien, Lettland, Litauen, Luxemburg, Malta, Nederländerna, Polen, Portugal, Rumänien, Slovakien, Slovenien, Spanien, Storbritannien, Sverige, Tjeckien, Tyskland, Ungern och Österrike) samt Island, Liechtenstein och Norge.
Om du utför ny-, till- och ombyggnadsarbeten på en tidigare köpt bostad
Om du köper en fastighet innan du säljer din gamla bostad och utför större ombyggnationer på den nya fastigheten gäller andra regler för uppskov. Då anses fastigheten vara inköpt den 1 januari året före det år du säljer din gamla bostad. Det innebär att den nya fastigheten kan räknas som ersättningsbostad trots att uppskovsguiden ger ett annat resultat. Med ersättningsbostad menas den bostad du köpte när du sålde din tidigare bostad och fick uppskov.
För att kunna räkna ditt uppskov efter den här regeln måste du ha utfört ny-, till och ombyggnadsarbeten och inte bara reparationer och underhåll. Arbetena ska vara utförda under perioden 1 januari året före försäljningsåret till den 2 maj det andra året efter försäljningsåret. Om du sålde din gamla bostad under 2019 ska arbetena på den nya bostaden alltså utföras under perioden 1 januari 2018 till 2 maj 2021.
Den här regeln gäller inte bostadsrätter.
Du kan läsa mer om vilka förutsättningar som ska vara uppfyllda för att få uppskov på sidan Förutsättningar för uppskov.
Om du vill ha uppskov med att betala skatt på vinsten vid försäljning av en bostad och uppfyller förutsättningarna för att få uppskov begär du det i deklarationen det år när du deklarerar försäljningen. Du deklarerar försäljningen året efter det kalenderår som du och köparen skriver på köpekontraktet.
Ditt uppskovsbelopp
Det är inte det belopp du skulle ha betalat i skatt som du får uppskov med, utan beskattningen av hela eller delar av vinsten. Den vinst som du skjuter fram beskattningen av är alltså ditt uppskovsbelopp. Reglerna kan ändras så att vinst vid bostadsförsäljningar beskattas med en annan skattesats den dag du ska betala skatten på ditt uppskovsbelopp. Det innebär du kan få betala både mer och mindre skatt än om du betalar skatten på vinsten direkt vid försäljningen.
Exempel på uppskovsbelopp
Vinsten vid försäljningen av din bostad är 500 000 kronor. Skatten på vinst vid bostadsförsäljningar är 22 procent vid den tidpunkt när du säljer bostaden, vilket innebär en skatt på 110 000 kronor (22 procent av 500 000 kronor).
Du får inte uppskov med att betala skatten 110 000 kronor, utan du skjuter fram beskattningen av vinsten och får ett uppskovsbelopp som är 500 000 kronor. Om skatten på vinst vid bostadsförsäljningar exempelvis skulle vara 25 procent den dag ditt uppskovsbelopp ska beskattas, kommer du att få betala 125 000 kronor i skatt (25 procent av 500 000 kronor) i stället för 110 000 kronor.
Skatt på uppskovsbeloppet
Du betalar en skatt på cirka 0,5 procent av uppskovsbeloppet årligen. Den tas ut på en schablonintäkt i inkomstslaget kapital så länge du har någon del av uppskovsbeloppet kvar. Du
betalar ingen skatt det år du deklarerar försäljningen av din bostad, utan från och med nästföljande deklaration.
Ska jag välja uppskov eller inte?
Använd först tjänsten Beräkningshjälp för din bostadsförsäljning för att beräkna vilket uppskovsbelopp du kan få. Där ser du också vad uppskovet skulle kosta.
Sedan kan du jämföra kostnaderna för att ha ett uppskov med eventuella kostnader för annan finansiering. Kom ihåg att du betalar skatt för ditt uppskov varje år.
Exempel på kostnad för uppskov
Ditt uppskovsbelopp är 500 000 kronor. Skatten är 0,5 procent. Då kommer du att få betala en skatt på cirka 2 500 kronor varje år.
500 000 x 0,005 = 2 500
Vad kostar det att ha uppskov, jämfört med att låna pengar på annat sätt?
Om du lånar pengar för att betala din skatt, istället för att ha ett uppskov, motsvarar det cirka 3,25 procent i ränta.
Exempel
Din vinst är 500 000 kronor. Du har tagit reda på att du kan få uppskov med hela vinsten. Skatten på vinsten är 22 procent. Det innebär att du ska betala 110 000 kronor i skatt om du väljer att inte begära uppskov.
Om du begär uppskov:
Om du begär uppskov kommer du att betala cirka 2 500 kronor per år. Skatten beräknas på hela uppskovsbeloppet och är cirka 0,5 procent.
Beräkning
500 000 kr x 0,5 procent = 2 500 kr
Om du lånar pengar på annat sätt
Om du istället skulle låna 110 000 kr, motsvarar uppskovskostnaden på 2500 kr per år, en ränta på cirka 3,25 procent.
Beräkning
110 000 kr x 3,25 procent = 3575 kr
3575 kr x 30 procent = 1072 kr (när du betalar ränta på ett lån får du också skattereduktion på räntekostnaden med 30 procent. Det vill säga att du får tillbaka 30 procent av räntekostnaden).
3575 kr - 1072 kr = 2503 kr
Översikt för bostadsuppskov
I den här tabellen får du en översikt över vilket datum som du tidigast kan och senast behöver köpa och flytta in i en ny bostad om du vill begära uppskov.
År du och köparen skriver på köpekontraktet för din permanentbostad | Tidigaste dag för att köpa den nya bostaden | Senaste dag för att köpa ny bostad | Senaste dag för att flytta in i den nya bostaden |
|---|---|---|---|
2018 | 1 januari 2017 | 31 december 2019 | 2 maj 2020 |
2019 | 1 januari 2018 | 31 december 2020 | 2 maj 2021 |
2020 | 1 januari 2019 | 31 december 2021 | 2 maj 2022 |
Så länge kan du ha kvar uppskovet
Du kan ha kvar uppskovet så länge du äger ersättningsbostaden. Med ersättningsbostad menas den bostad du köpte när du sålde din tidigare bostad och fick uppskov. När du säljer eller på annat sätt överlåter bostaden eller din andel av bostaden till en ny ägare ska uppskovet normalt återföras. Med det menas att uppskovet tas upp till beskattning och att du ska betala skatt på din vinst. I vissa speciella situationer ska det däremot överlåtas till den nya ägaren.
Du kan också välja att göra en frivillig återföring på hela eller delar av ditt uppskovsbelopp, även om du inte har sålt din ersättningsbostad.
Se ditt nuvarande uppskovsbelopp
Har du sålt bostad och fått uppskov med att betala skatt på vinsten? Logga in och se ditt uppskovsbelopp.
- Förutsättningar för uppskov
- Preliminärt uppskov
- Slutligt uppskov
- Omvandla preliminärt uppskov till slutligt uppskov
- Räkna ut försäljningspris och inköpspris
- Årlig kostnad för uppskov
- Frivillig återföring
- När ersättningsbostaden säljs eller övergår till ny ägare
- Nytt förslag om att ta bort skatten på bostadsuppskov
Kontakta oss
Aktuellt
-
Budgetpropositionen inlämnad till riksdagen
Den 21 september lämnade regeringen sin budgetproposition till riksdagen. Samtid...
-
2,4 miljoner småhus får nytt taxeringsvärde
Snart får ägare till 2,4 miljoner småhus ett förslag till nytt taxeringsvärde el...
-
Digitaliserad folkbokföringskontroll ska hitta fel snabbare
Skatteverket har utvecklat digitalt intag för underrättelser om felaktig folkbok...
Tillsammans gör vi samhället möjligt
