Hyra ut privatbostad – bostadsrätt, småhus och hyresrätt
Har du använt en plattform för att hyra ut din bostad?
Från och med den 1 januari 2023 ska plattformsoperatörer lämna uppgift till Skatteverket om vilka säljare och uthyrare som använder plattformen och vilka inkomster de haft under året.
Du ska i vissa fall betala skatt när du hyr ut din privatbostad – bostadsrätt, småhus och hyresrätt. Skattens storlek beror bland annat på vilken hyra du tar ut av din hyresgäst. Här får du hjälp att räkna ut om du ska betala skatt och i så fall hur mycket skatt du ska betala.
Reglerna i korthet
- Du kan behöva betala skatt om du hyr ut din privatbostad för mer än 40 000 kronor på ett år.
- Du ska betala skatt om du får ett överskott när du minskar din hyresintäkt med schablonavdrag och övriga avdrag.
- Du får inte göra något avdrag i inkomstdeklarationen om uthyrningen leder till ett underskott.
- Det är olika regler om du hyr ut småhus, bostadsrätt eller hyresrätt.
- Du kan behöva betala moms om din uthyrning liknar hotellverksamhet.
- Du får inte göra några avdrag för ökade driftskostnader eller ombyggnad.
- När du hyr ut till ditt eget eller till en närståendes bolag eller arbetsgivare gäller särskilda regler.
Den här sidan handlar om uthyrning av privatbostad
Det här är en privatbostad
- En privatbostad kan bara ägas av en fysisk person, alltså en privatperson.
- Du eller dina närstående ska använda eller ha för avsikt att använda bostaden.
- Bostaden ska användas för permanent boende eller som fritidsbostad.
En bostad som inte räknas som privatbostadsfastighet räknas som näringsfastighet.
Du behöver bara betala skatt på hyresintäkter som är högre än 40 000 kronor
När du räknar ut om du ska betala skatt på uthyrningen får du göra ett så kallat schablonavdrag på 40 000 kronor från hyresintäkten, alltså vad din hyresgäst betalar för att hyra din bostad. Det innebär att du bara behöver betala skatt på hyresintäkter som är högre än 40 000 kronor.
Schablonavdraget är tänkt att täcka kostnader som du har för uthyrningen, till exempel ökade driftskostnader, extra försäkringar, ombyggnad, inköp av möbler eller lånekostnader. Du får alltså inte dra av den typen av kostnader själv.
Schablonavdraget gäller per bostad och år. Det betyder att
- du kan hyra ut en lägenhet och ett hus och göra ett schablonavdrag för varje bostad
- du bara får göra schablonavdrag för det antal månader som du har ägt eller hyrt bostaden
- ni ska dela på schablonavdraget om ni är flera personer som äger bostaden eller som står på hyresavtalet.
Exempel: Schablonavdrag när du inte har ägt bostaden hela året
Du hyr ut en bostad som du köpte den 1 april. När året är slut har du alltså ägt den i nio av årets tolv månader. Du får göra schablonavdrag för nio månader.
Räkna så här
- Multiplicera schablonavdraget med den del av året som du har ägt bostaden.
40 000 kronor ÷ 12 månader x 9 månader = 30 000 kronor
Du får dra av 30 000 kronor i schablonavdrag.
Det här får du inte dra av
Du får inte dra av kostnader som uppstår i samband med uthyrningen, till exempel ökade driftskostnader, extra försäkringar, ombyggnad eller inköp av möbler. Du får inte heller dra av dina eventuella lånekostnader för bostaden.
Avdragen får inte överstiga hyresintäkterna. Du får inte dra av dina verkliga kostnader även om dessa har varit högre. Detta innebär exempelvis att du inte får göra avdrag för utgifter som du har haft för reparationer, även om utgifterna har orsakats av uthyrningen.
Det här ska du räkna som hyresintäkt
Hyresintäkten är vad din hyresgäst betalar för att hyra din bostad.
- Om du använder ett förmedlingsföretag och det är du som räknas som hyresvärd ska du ta upp hela den ersättning som du får från förmedlingsföretaget, som hyresintäkt. Du ska alltså även räkna med den avgift som du betalar till förmedlingsföretaget.
- Om du använder ett förmedlingsföretag och förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd ska du bara ta upp den ersättning som du får från förmedlingsföretaget, som hyresintäkt. Du ska alltså inte räkna med den avgift som du betalar till förmedlingsföretaget.
När du hyr ut via ett förmedlingsföretag
- Om du lånar ut din bostad genom ett bostadsbyte, det vill säga du byter bostad med någon under en period, räknas värdet av att bo i den andra personens bostad som den hyra du får. Värdet beräknas utifrån marknadsvärdet för den bostaden. Din hyresintäkt blir därför vad det skulle kosta för dig att hyra den andra personens bostad. Du ska betala skatt på uthyrningen om marknadsvärdet är högre än de avdrag du får göra i samband med uthyrningen.
- Om din hyresgäst betalar ett schablonbelopp till dig för exempelvis el och bredband ska du räkna det som en hyresintäkt. Om din hyresgäst däremot betalar den faktiska kostnaden för el och bredband ska du inte räkna det som en hyresintäkt.
- Hyresintäkten behöver inte bestå av pengar. Om din hyresgäst utför ett arbete på bostaden som ni har kommit överens om ska du räkna värdet av det arbetet som hyresintäkt.
Du får göra fler avdrag från hyresintäkten
Du har rätt till fler avdrag än schablonavdraget på 40 000 kronor. Vilka avdrag du får göra beror på vilken typ av bostad du hyr ut.
När du hyr ut ett småhus eller en ägarlägenhet
När du räknar ut om du ska betala skatt på uthyrningen får du göra olika avdrag från hyresintäkten.
De här avdragen får du göra när du hyr ut ett småhus eller en ägarlägenhet
- Du får göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor per år från din hyresintäkt. Schablonavdraget gäller per bostad. Om du har flera bostadshus på tomten och hyr ut dessa får du alltså dra av 40 000 kronor från hyresintäkten för varje uthyrt hus som kan räknas som privatbostad.
- Förutom schablonavdraget får du göra ett avdrag med 20 procent av hyresintäkten. Detta avdrag är tänkt att täcka dina driftskostnader, till exempel sophämtning, vatten och el.
Exempel: Du hyr ut ditt småhus i sex månader
Du hyr ut ditt hus under sex månader för 10 000 kronor per månad. Du får göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor. Du får även göra avdrag med 20 procent av hyresintäkten.
Räkna så här
- Din intäkt från uthyrningen är 60 000 kronor.
10 000 kronor × 6 månader = 60 000 kronor - Ditt schablonavdrag är 40 000 kronor.
- Ditt avdrag för hyresintäkten är 12 000 kronor.
60 000 kronor × 20 procent = 12 000 kronor - Dra bort avdragen från din hyresintäkt.
60 000 kronor – 40 000 kronor – 12 000 kronor = 8 000 kronor
Du ska ta upp ett överskott på 8 000 kronor som kapitalinkomst när du deklarerar. Skatten är 30 procent av överskottet, vilket blir 2 400 kronor för din uthyrning.
Är ni två personer som äger lika mycket av det uthyrda huset ska var och en ta upp 4 000 kronor som kapitalinkomst när ni deklarerar.
Ägarlägenhet
De regler som gäller för småhus gäller även för ägarlägenheter. En ägarlägenhet är inte samma sak som en bostadsrättslägenhet.
Hjälp att räkna ut din skatt och vad du ska deklarera
Använd gärna vår beräkningshjälp. Där kan du utgå från din egen situation. Hjälpen visar hur stort avdrag du får göra, om du ska betala skatt och i så fall hur mycket. Den visar även vilket belopp du ska ta upp i din inkomstdeklaration när det är dags att deklarera.
Det finns även en hjälpblankett som du kan använda för att räkna ut eventuellt överskott från din uthyrning.
När du hyr ut en bostadsrätt
När du räknar ut om du ska betala skatt på uthyrningen får du göra olika avdrag från hyresintäkten.
De här avdragen får du göra när du hyr ut en bostadsrätt
- Du får göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor per år från din hyresintäkt.
- Förutom schablonavdraget får du göra avdrag för den avgift som du själv betalar till bostadsrättsföreningen. Avdraget beror på hur stor yta du hyr ut, och lång tid du hyr ut bostaden.
Du får bara göra avdrag för den del av din avgift som motsvarar den uthyrda delen av bostaden
Det är bara de delar av bostaden som din hyresgäst ensam får använda, som räknas som uthyrd del. Utrymmen som du och din hyresgäst använder gemensamt, till exempel kök och badrum, räknas därför inte som uthyrd del.
Du får dra av den avgift som bostadsrättsföreningen tar ut för att du hyr ut din bostad
Bostadsrättsföreningar har rätt att ta ut en avgift från den som hyr ut sin bostadsrätt i andra hand för att täcka föreningens extra kostnader för andrahandsuthyrningen. Denna avgift får du dra av.
Du får inte göra avdrag för eventuellt kapitaltillskott
Kapitaltillskott är en inbetalning som du gör till bostadsrättsföreningen och som ska användas till amortering av föreningens lån eller för nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad av föreningens fastighet. Bostadsrättsföreningen har uppgift om hur stort kapitaltillskott du har betalat in.
Exempel: Du hyr ut din bostadsrätt i åtta månader
Du hyr ut din bostadsrätt för 12 000 kronor per månad under perioden februari till september. Du betalar 6 800 kronor i månadsavgift till bostadsrättsföreningen, varav 300 kronor är kapitaltillskott. Du betalar dessutom en avgift på 100 kronor per månad till föreningen för att du hyr ut i andra hand.
Räkna så här
- Din hyresintäkt är 96 000 kronor.
12 000 kronor × 8 månader = 96 000 kronor - Ditt schablonavdrag är 40 000 kronor.
- Ditt avdrag för din avgift till bostadsrättsföreningen är 52 800 kronor. Avdraget består av din månadsavgift till bostadsrättsföreningen (minus kapitaltillskott) och den uthyrningsavgift som du betalar till föreningen.
6 800 kronor – 300 kronor = 6 500 kronor
6 500 kronor × 8 månader = 52 000 kronor
100 kronor × 8 månader = 800 kronor
52 000 kronor + 800 kronor = 52 800 kronor - Dra bort avdragen från din hyresintäkt.
96 000 kronor – 40 000 kronor – 52 800 kronor = 3 200 kronor
Du ska ta upp ett överskott på 3 200 kronor som kapitalinkomst när du deklarerar. Skatten är 30 procent av överskottet, vilket blir 960 kronor för din uthyrning.
Om ni är två personer som äger lika stora delar av bostaden ska var och en ta upp 1 600 kronor som kapitalinkomst när ni deklarerar.
Hjälp att räkna ut din skatt och vad du ska deklarera
Använd gärna vår beräkningshjälp. Där kan du utgå från din egen situation. Hjälpen visar hur stort avdrag du får göra, om du ska betala skatt och i så fall hur mycket. Den visar även vilket belopp du ska ta upp i din inkomstdeklaration när det är dags att deklarera.
Det finns även en hjälpblankett som du kan använda för att räkna ut eventuellt överskott från din uthyrning.
När du hyr ut en hyresrätt
En hyresrätt räknas inte som en privatbostad, men uthyrning av hyresrätt beskattas på ett liknande sätt som uthyrning av bostadsrätt.
När du räknar ut om du ska betala skatt på uthyrningen får du göra olika avdrag från hyresintäkten.
De här avdragen får du göra när du hyr ut en hyresrätt
- Du får göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor per år från din hyresintäkt.
- Förutom schablonavdraget får du göra avdrag för den hyra som du själv betalar till hyresvärden. Avdraget beror på hur stor yta du hyr ut, och lång tid du hyr ut bostaden.
Du får bara göra avdrag för den del av din hyra som motsvarar den uthyrda delen av bostaden
Det är bara de delar av bostaden som din hyresgäst ensam får använda, som räknas som uthyrd del. Utrymmen som du och din hyresgäst använder gemensamt, till exempel kök och badrum, räknas därför inte som uthyrd del.
Exempel: Du och din sambo hyr ut er hyresrätt
Du och din sambo hyr ut er hyresrätt under 11 månader för 25 000 kronor per månad. Ni står båda på hyresavtalet. Ni betalar 21 000 kronor per månad i hyra för bostaden. Ni får göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor. Ni får även göra avdrag med den hyra ni själva har betalat under uthyrningsperioden.
Räkna så här
- Er hyresintäkt är 275 000 kronor.
25 000 kronor × 11 månader = 275 000 kronor - Ert totala schablonavdrag är 40 000 kronor.
- Ert avdrag för er hyra till hyresvärden är 231 000 kronor.
21 000 kronor × 11 månader = 231 000 kronor - Dra bort avdragen från er hyresintäkt.
275 000 kronor – 40 000 kronor – 231 000 kronor = 4 000 kronor
Du och din sambo ska ta upp varsitt överskott på 2 000 kronor (4 000 kronor ÷ 2) som kapitalinkomst när ni deklarerar, eftersom ni är två personer som står på hyresavtalet. Skatten är 30 procent, vilket blir 600 kronor var för er uthyrning.
Hjälp att räkna ut din skatt och vad du ska deklarera
Använd gärna vår beräkningshjälp. Där kan du utgå från din egen situation. Hjälpen visar hur stort avdrag du får göra, om du ska betala skatt och i så fall hur mycket. Den visar även vilket belopp du ska ta upp i din inkomstdeklaration när det är dags att deklarera.
Det finns även en hjälpblankett som du kan använda för att räkna ut eventuellt överskott från din uthyrning.
När du hyr ut en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening
En bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening räknas inte som en privatbostad. Du kan inte heller använda beräkningshjälpen när du hyr ut en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening.
När du hyr ut en bostad eller en lokal i en oäkta bostadsrättsförening gäller särskilda regler. Du får till exempel inte göra något schablonavdrag.
Från hyresintäkten får du dra av
- årsavgift till föreningen, förutom kapitaltillskott
- utdelning i form av bostadsförmån
- utgifter för reparation och underhåll som direkt beror på uthyrningen och
- avgift som du betalar till bostadsrättsföreningen för din rätt att hyra ut i andra hand.
Ditt sammanlagda avdrag får aldrig bli större än din avgift till bostadsrättsföreningen. Bara de delar av bostaden som hyresgästen använder ensam räknas som uthyrda.
Exempel: Du hyr ut din lägenhet i en oäkta bostadsrättsförening
Du hyr ut din lägenhet i en oäkta bostadsrättsförening för 9 000 kronor per månad. Din bostadsförmån är enligt kontrolluppgiften från bostadsrättsföreningen 60 000 kronor. Du betalar 36 000 kronor i årsavgift till föreningen, och 1 300 kronor per år för rätten att hyra ut i andra hand.
Räkna så här
- Din intäkt från uthyrningen är 108 000 kronor.
9 000 × 12 månader = 108 000 kronor - Lägg ihop bostadsförmånen, årsavgiften och avgiften för att hyra ut i andra hand.
60 000 kronor + 36 000 kronor + 1 300 kronor = 97 300 kronor - Dra bort avdragen från din hyresintäkt.
108 000 kronor – 97 300 kronor = 10 700 kronor
Du ska ta upp ett överskott på 10 700 kronor som kapitalinkomst när du deklarerar. Skatten är 30 procent, vilket blir 3 210 kronor för din uthyrning.
Om ni är två personer som äger lika mycket av bostaden ska var och en ta upp 5 350 kronor som kapitalinkomst när ni deklarerar.
Du ska deklarera och betala skatt på överskottet av uthyrningen
Dra av schablonavdraget och andra avdrag från din hyresintäkt. Om det blir ett överskott ska du ta upp överskottet från uthyrningen som en kapitalinkomst i din inkomstdeklaration. Du ska betala 30 procent i skatt på överskottet.
Du ska inte deklarera eller betala någon skatt för uthyrningen om avdragen är högre än hyresintäkten, det vill säga om det blir ett underskott.
Du får inte göra något avdrag i inkomstdeklarationen om uthyrningen leder till ett underskott.
Deklarera ditt överskott
Redovisa överskottet av din uthyrning som inkomst av kapital, vid punkt 7.3 i Inkomstdeklaration 1.
Om du hyr ut en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening ska du istället redovisa överskottet vid punkt 7.2.
Momsregler från och med den 1 juli 2022 när du hyr ut din privatbostad
Du ska registrera dig och betala moms om du svarar ja på alla de här frågorna:
- Hyr du ut din möblerade bostad i ditt eget namn, alltså med dig själv som hyresvärd?
- Ligger bostaden i Sverige.
- Hyr du ut bostaden till olika hyresgäster under året, och högst tre månader i följd till varje hyresgäst?
- Marknadsför du din uthyrning till dygnspris eller veckopris eller erbjuder du tjänster som till exempel städning, byte av sänglinne och annan gästservice?
- Har du tagit ut, eller tänker du ta ut, mer än 80 000 kronor exklusive moms i hyra (89 600 kronor inklusive moms) under beskattningsåret?
- Kommer hyran, tillsammans med intäkter från omsättning i annan verksamhet, att överstiga 80 000 kronor exklusive moms under beskattningsåret?
Du bedriver skattepliktig ekonomisk verksamhet om du svarar ja på alla dessa frågor. Du ska därför betala moms på dina intäkter från uthyrningen.
- Momsregistrering
- Momsbefrielse för dig som har en försäljning på högst 80 000 kronor
- Skattepliktig rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet, moms (Skatteverkets ställningstagande 2023-03-10)
Länk till annan webbplats.
Särskilda momsregler om ni är flera som äger bostaden tillsammans
Om ni är fler som äger den uthyrda bostaden ska alla ägarna registrera sig för moms. Ni kan registrera en av delägarna som representant. Då ska den personen redovisa momsen för alla delägarna.
Då är ni momsbefriade
Ni är befriade från att betala moms om var och en har en intäkt av uthyrningen som är lägre än 80 000 kronor exklusive moms under beskattningsåret. För att momsbefrielsen ska kunna gälla, ska varje persons hyresintäkter, alltså beskattningsunderlag, vara lägre än 80 000 kronor.
Beskattningsunderlaget får inte heller ha varit mer än 80 000 kronor något av de två närmast föregående beskattningsåren, om ni har drivit verksamhet tidigare. Momsbefrielsen är frivillig.
Exempel: Ni är momsbefriade
Du och din sambo hyr ut er bostad till olika hyresgäster under året. Den totala hyresintäkten är 179 000 kronor. Ni uppfyller alla övriga förutsättningar för att uthyrningen ska vara momspliktig. Varken du eller din sambo har någon annan verksamhet, och ni är inte registrerade för moms sedan tidigare. Ni delar upp hyresintäkten lika mellan er.
Räkna så här
- Dela hyresintäkten med två.
179 000 kronor ÷ 2 personer = 89 500 kronor per person - Räkna ut momsen på hyresintäkten per person.
89 500 kronor × 10,71 procent = 9 585 kronor - Räkna ut hyresintäkten per person exklusive 12 procent moms.
89 500 kronor – 9 585 kronor = 79 915 kronor
Era beskattningsunderlag är 79 915 kronor var, alltså lägre än 80 000 kronor per person. Ni blir därför automatiskt momsbefriade.
Om ni av något skäl ändå vill betala moms för uthyrningen behöver ni registrera er för moms och ansöka om att inte omfattas av momsbefrielsen. Detta blir bara aktuellt om intäkterna för uthyrningen överstiger 80 000 kronor. I annat fall anses uthyrningen inte som hotellrörelse.
Du ska betala 12 procent i moms
Du ska betala moms på hela din ersättning från uthyrningen, alltså från första kronan. Momsen på uthyrningen är 12 procent.
Så här räknar du ut momsen
Du kan räkna ut hur stor del av din hyresintäkt som är moms. Det gör du genom att dividera 12 procent med 112 procent. Det blir 10,71 procent. Om din hyresintäkt är 90 000 kronor ska du betala 9 639 kronor i moms. Det räknar du ut så här: 90 000 kronor × 10,71 procent = 9 639 kronor.
Du kan göra avdrag för moms på inköp
Om du ska betala moms på dina intäkter har du rätt till avdrag för moms på vissa inköp. För att kunna göra avdrag för ingående moms på dina inköp måste du ha kvitton eller fakturor som visar att du har gjort inköpen.
- Du kan få avdrag för moms på inköp som har med uthyrningen att göra, till exempel sängkläder, städprodukter och provision från förmedlare.
- Du kan inte få avdrag för moms på inköp som avser själva bostaden, till exempel reparationer och inköp av möbler.
Exempel: Du och din sambo hyr ut ett möblerat rum via förmedlingsföretag och ska betala moms
Du och din sambo äger en bostadsrätt på 120 kvadratmeter. Er månadsavgift till bostadsrättsföreningen är 10 950 kronor. Ni hyr ut ett möblerat rum på 15 kvadratmeter till olika personer via ett förmedlingsföretag som är etablerat i ett annat land. På företagets webbplats marknadsför ni rummet till dygnspris och ni betalar en serviceavgift till förmedlingsföretaget på 50 kronor per uthyrd natt.
Uthyrningen sker i ert namn och det är också ni som förser hyresgästerna med nycklar samt ser till att rummet är städat. Det är därför ni som räknas som hyresvärdar.
Era hyresgäster betalar 950 kronor per natt. På ett år har ni hyrt ut rummet 200 nätter. Det innebär att ni har haft 190 000 kronor i hyresintäkt (200 nätter × 950 kronor = 190 000 kronor).
Gör så här
Eftersom ni uppfyller kraven för momsplikt ska ni redovisa och betala moms. Det beror på att ni har en hyresintäkt på mer än 80 000 kronor per person och hyr ut till flera olika hyresgäster på ett år. Uthyrningen liknar också hotellverksamhet då ni marknadsför rummet till dygnspris. Eftersom ni ska betala moms behöver ni momsregistrera er.
Tips: Ni kan registrera en av er som representant för den andra. Då kan den personen redovisa momsen för er båda.
Räkna ut momsen så här
Momssatsen för uthyrningen är 12 procent. Hela hyran är momspliktig. Det innebär att ni ska redovisa utgående moms med 20 349 kronor (190 000 kronor × 10,71 procent).
Ni får göra momsavdrag för vissa av de omkostnader ni har haft för uthyrningen, som inköp av sänglinne, toalettpapper och rengöringsmedel. Ni får inte göra momsavdrag för möbler eller renoveringar. Ni har köpt varor som ni har använt vid uthyrningen av rummet för 2 500 kronor, där momsen ingår med 500 kronor. Ni har sparat alla kvitton och kan därför dra av 500 kronor som ingående moms.
Ni har även betalat 50 kronor per natt i serviceavgift till förmedlaren. Den ingående momsen på avgiften är avdragsgill. I detta fall finns det dock ingen moms på kvittot eftersom förmedlaren är en utländsk företagare. Ni måste därför själva redovisa utgående moms på förmedlingsavgiften. Momssatsen är 25 procent. Den utgående momsen är därför 2 500 kronor (200 nätter × 50 kronor × 25 procent). Ni har även rätt att dra av samma belopp, alltså 2 500 kronor i ingående moms.
Redovisa momsen så här i momsdeklarationen
Så här ska redovisningen av momsen se ut om ni har ansökt om att en av er redovisar momsen för bådas omsättning:
- Omsättning, rad 5: 169 651 kronor
- Inköp av tjänster från ett annat EU-land enligt huvudregeln/ett land utanför EU, rad 21/rad 22: 10 000 kronor
- Utgående moms, rad 11: 20 349 kronor
- Utgående moms, rad 30: 2 500 kronor
- Ingående moms, rad 48: 500 kronor + 2 500 kronor = 3 000 kronor
- Att betala moms, rad 49: 19 849 kronor
Räkna ut inkomstskatten så här
Förutom att betala moms på uthyrningen behöver ni betala inkomstskatt. Eftersom ni räknas som gästernas hyresvärd ska ni ta upp hela den hyra som gästerna betalar. Ni ska dock inte ta upp det som är utgående moms.
Ni får göra avdrag för den del av er avgift till bostadsrättsföreningen som avser de dygn som rummet har varit uthyrt. Ni får även göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor. Ni får inte göra något extra avdrag för de 50 kronor per natt som ni betalar till förmedlaren.
Räkna så här
- Räkna ut hyresintäkten exklusive moms (som ni räknade ut i avsnittet om moms). 190 000 kronor – 20 349 kronor = 169 651 kronor
- Räkna ut er avgift per dag genom att först räkna ut er årsavgift.
10 950 kronor × 12 månader = 131 400 kronor - Dela sedan er årsavgift med 365.
131 400 ÷ 365 dagar = 360 kronor per dag - Räkna ut hur stor andel av bostaden det uthyrda rummet utgör genom att dela rummets yta med bostadsytan.
15 kvadratmeter ÷ 120 kvadratmeter = 0,125 - Räkna ut hur stort avdrag ni får göra per dag genom att multiplicera er avgift per dag med rummets andel av bostadsytan.
360 kronor × 0,125 = 45 kronor per dag - Räkna ut ert avdrag genom att multiplicera avdrag per dag med antal dagar ni har hyrt ut rummet.
45 kronor per dag × 200 dagar = 9 000 kronor i avdrag. - Lägg ihop ert avdrag med schablonavdraget på 40 000 kronor.
9 000 kronor + 40 000 kronor = 49 000 kronor i totalt avdrag - Räkna ut ert överskott genom att minska er hyresintäkt med de båda avdragen. 169 651 kronor – 49 000 kronor = 120 651 kronor i överskott
- Räkna ut överskottet per person genom att dela överskottet med 2.
120 651 kronor ÷ 2 = 60 325 kronor i överskott per person
Du och din sambo ska ta upp ett överskott på 60 325 kronor som kapitalinkomst när ni deklarerar. Skatten är 30 procent, vilket blir 18 097 kronor var.
Ni ska även betala totalt 19 849 kronor i moms. Du hittar momsuträkningen tidigare i det här exemplet.
Hur gör jag om jag är momsregistrerad men kan bli momsbefriad från och med den 1 juli 2022?
Du kan ansöka om momsbefrielse om du redan är momsregistrerad, under förutsättning att du under de två föregående beskattningsåren haft omsättningar som inte överstigit 80 000 kronor, och inte heller beräknas ha en årsomsättning som överstiger 80 000 kronor under innevarande beskattningsår. Momsbefrielsen är frivillig.
Momsregler till och med den 30 juni 2022 när du hyr ut din privatbostad
Du ska registrera dig och betala moms om du svarar ja på alla de här frågorna:
- Hyr du ut din möblerade bostad i ditt eget namn, alltså med dig själv som hyresvärd?
- Ligger bostaden i Sverige?
- Hyr du ut bostaden mer än 112 dagar på ett år?
- Hyr du ut bostaden till olika hyresgäster under året, och i högst fyra månader till varje hyresgäst?
- Marknadsför du din uthyrning till dygnspris eller veckopris eller erbjuder du tjänster som till exempel städning, byte av sänglinne och annan gästservice?
- Har du tagit ut, eller tänker du ta ut, mer än 50 000 kronor exklusive moms i hyra (56 000 kronor inklusive moms) under beskattningsåret?
Du bedriver skattepliktig ekonomisk verksamhet om du svarar ja på alla dessa frågor. Du ska därför betala moms på dina intäkter från uthyrningen.
Du ska betala 12 procent i moms
Du ska betala moms på hela din ersättning från uthyrningen, alltså från första kronan. Momsen på uthyrningen är 12 procent.
Så här räknar du ut momsen
Du kan räkna ut hur stor del av din hyresintäkt som är moms. Det gör du genom att dividera 12 procent med 112 procent. Det blir 10,71 procent. Om din hyresintäkt är 80 000 kronor ska du betala 8 568 kronor i moms. Det räknar du ut så här: 80 000 kronor × 10,71 procent = 8 568 kronor.
Du kan göra avdrag för moms på inköp
Om du ska betala moms på dina intäkter har du rätt till avdrag för moms på vissa inköp. För att kunna göra avdrag för ingående moms på dina inköp måste du ha kvitton eller fakturor som visar att du har gjort inköpen.
- Du kan få avdrag för moms på inköp som har med uthyrningen att göra, till exempel sängkläder, städprodukter och provision från förmedlare.
- Du kan inte få avdrag för moms på inköp som avser själva bostaden, till exempel reparationer och inköp av möbler.
Särskilda momsregler om ni är flera som äger bostaden tillsammans
Om ni är fler som äger den uthyrda bostaden ska alla ägarna registrera sig för moms. Ni kan registrera en av delägarna som representant. Då ska den personen redovisa momsen för alla delägarna.
Ni kan vara momsbefriade
Ni kan vara befriade från att betala moms trots att er totala intäkt av uthyrningen är mer än 50 000 kronor och den sammanlagda uthyrningstiden är mer än 112 dagar. Ni är momsbefriade om var och en har en intäkt av uthyrningen som är lägre än 30 000 kronor exklusive moms. För att momsbefrielsen ska kunna gälla, ska varje persons hyresintäkter, alltså beskattningsunderlag, vara lägre än 30 000 kronor.
Beskattningsunderlaget får inte heller ha varit mer än 30 000 kronor något av de två närmast föregående beskattningsåren, om ni har drivit verksamhet tidigare . Momsbefrielsen är frivillig.
Exempel: Ni är momsbefriade
Du och din sambo hyr ut er bostad till olika hyresgäster under året. Den totala hyresintäkten är 66 000 kronor. Ni uppfyller alla övriga förutsättningar för att uthyrningen ska vara momspliktig. Varken du eller din sambo har någon annan verksamhet, och ni är inte registrerade för moms sedan tidigare. Ni delar upp hyresintäkten lika mellan er.
Räkna så här
- Dela hyresintäkten med två.
66 000 kronor ÷ 2 personer = 33 000 kronor per person - Räkna ut momsen på hyresintäkten per person.
33 000 kronor × 10,71 procent = 3 534 kronor - Räkna ut hyresintäkten per person exklusive 12 procent moms.
33 000 kronor – 3 534 kronor = 29 466 kronor
Era beskattningsunderlag är 29 466 kronor var, alltså lägre än 30 000 kronor per person. Ni blir därför automatiskt momsbefriade. Om ni av något skäl ändå vill betala moms för uthyrningen behöver ni registrera er för moms och ansöka om att inte omfattas av momsbefrielsen.
Exempel: Du och din sambo hyr ut ett möblerat rum via förmedlingsföretag och ska betala moms
Du och din sambo äger en bostadsrätt på 120 kvadratmeter. Er månadsavgift till bostadsrättsföreningen är 10 950 kronor. Ni hyr ut ett möblerat rum på 15 kvadratmeter till olika personer via ett förmedlingsföretag som är etablerat i ett annat land. På företagets webbplats marknadsför ni rummet till dygnspris och ni betalar en serviceavgift till förmedlingsföretaget på 50 kronor per uthyrd natt.
Uthyrningen sker i ert namn och det är också ni som förser hyresgästerna med nycklar samt ser till att rummet är städat. Det är därför ni som räknas som hyresvärdar.
Era hyresgäster betalar 550 kronor per natt. På ett år har ni hyrt ut rummet 200 nätter. Det innebär att ni har haft 110 000 kronor i hyresintäkt (200 nätter × 550 kronor = 110 000 kronor).
Gör så här
Eftersom ni uppfyller kraven för momsplikt ska ni redovisa och betala moms. Det beror på att ni hyr ut rummet mer än 112 dagar, har en hyresintäkt på mer än 50 000 kronor och hyr ut till flera olika hyresgäster på ett år. Uthyrningen liknar också hotellverksamhet då ni marknadsför rummet till dygnspris. Eftersom ni ska betala moms behöver ni momsregistrera er.
Tips: Ni kan registrera en av er som representant för den andra. Då kan den personen redovisa momsen för er båda.
Räkna ut momsen så här
Momssatsen för uthyrningen är 12 procent. Hela hyran är momspliktig. Det innebär att ni ska redovisa utgående moms med 11 781 kronor (110 000 kronor × 10,71 procent).
Ni får göra momsavdrag för vissa av de omkostnader ni har haft för uthyrningen, som inköp av sänglinne, toalettpapper och rengöringsmedel. Ni får inte göra momsavdrag för möbler eller renoveringar. Ni har köpt varor som ni har använt vid uthyrningen av rummet för 2 500 kronor, där momsen ingår med 500 kronor. Ni har sparat alla kvitton och kan därför dra av 500 kronor som ingående moms.
Ni har även betalat 50 kronor per natt i serviceavgift till förmedlaren. Den ingående momsen på avgiften är avdragsgill. I detta fall finns det dock ingen moms på kvittot eftersom förmedlaren är en utländsk företagare. Ni måste därför själva redovisa utgående moms på förmedlingsavgiften. Momssatsen är 25 procent. Den utgående momsen är därför 2 500 kronor (200 nätter × 50 kronor × 25 procent). Ni har även rätt att dra av samma belopp, alltså 2 500 kronor i ingående moms.
Redovisa momsen så här i momsdeklarationen
Så här ska redovisningen av momsen se ut om ni har ansökt om att en av er redovisar momsen för bådas omsättning:
- Omsättning, rad 5: 98 219 kronor
- Inköp av tjänster från ett annat EU-land enligt huvudregeln/ett land utanför EU, rad 21/rad 22: 10 000 kronor
- Utgående moms, rad 11: 11 781 kronor
- Utgående moms, rad 30: 2 500 kronor
- Ingående moms, rad 48: 500 kronor + 2 500 kronor = 3 000 kronor
- Att betala moms, rad 49: 11 281 kronor
Räkna ut inkomstskatten så här
Förutom att betala moms på uthyrningen behöver ni betala inkomstskatt. Eftersom ni räknas som gästernas hyresvärd ska ni ta upp hela den hyra som gästerna betalar. Ni ska dock inte ta upp det som är utgående moms.
Ni får göra avdrag för den del av er avgift till bostadsrättsföreningen som avser de dygn som rummet har varit uthyrt. Ni får även göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor. Ni får inte göra något extra avdrag för de 50 kronor per natt som ni betalar till förmedlaren.
Räkna så här
- Räkna ut hyresintäkten exklusive moms (som ni räknade ut i avsnittet om moms).
110 000 kronor – 11 781 kronor = 98 219 kronor - Räkna ut er avgift per dag genom att först räkna ut er årsavgift.
10 950 kronor × 12 månader = 131 400 kronor - Dela sedan er årsavgift med 365.
131 400 ÷ 365 dagar = 360 kronor per dag - Räkna ut hur stor andel av bostaden det uthyrda rummet utgör genom att dela rummets yta med bostadsytan.
15 kvadratmeter ÷ 120 kvadratmeter = 0,125 - Räkna ut hur stort avdrag ni får göra per dag genom att multiplicera er avgift per dag med rummets andel av bostadsytan.
360 kronor × 0,125 = 45 kronor per dag - Räkna ut ert avdrag genom att multiplicera avdrag per dag med antal dagar ni har hyrt ut rummet.
45 kronor per dag × 200 dagar = 9 000 kronor i avdrag. - Lägg ihop ert avdrag med schablonavdraget på 40 000 kronor.
9 000 kronor + 40 000 kronor = 49 000 kronor i totalt avdrag - Räkna ut ert överskott genom att minska er hyresintäkt med de båda avdragen.
98 219 kronor – 49 000 kronor = 49 219 kronor i överskott - Räkna ut överskottet per person genom att dela överskottet med 2.
49 219 kronor ÷ 2 = 24 609 kronor i överskott per person
Du och din sambo ska ta upp ett överskott på 24 610 kronor som kapitalinkomst när ni deklarerar. Skatten är 30 procent, vilket blir 7 382 kronor var.
Ni ska även betala totalt 11 281 kronor i moms. Du hittar momsuträkningen tidigare i det här exemplet.
Hjälp att räkna ut din skatt och vad du ska deklarera
Använd gärna vår beräkningshjälp. Där kan du utgå från din egen situation. Hjälpen visar hur stort avdrag du får göra, om du ska betala skatt och i så fall hur mycket. Den visar även vilket belopp du ska ta upp i din inkomstdeklaration när det är dags att deklarera.
Beräkningshjälpen visar även om du kan behöva betala moms, men den kan inte hjälpa till med den faktiska momsberäkningen. Läs mer om hur du räknar ut momsen i ett tidigare stycke på den här sidan.
Särskilda momsregler när du hyr ut via en utländsk förmedlare
Du kan behöva betala moms på den provision eller serviceavgift som förmedlingsföretaget tar för sin förmedlingstjänst, om du anlitar ett förmedlingsföretag som är etablerat i ett annat land än Sverige. Detta gäller om du självständigt driver ekonomisk verksamhet.
Din skyldighet att betala moms för dessa tjänster gäller även om din hyresintäkt inte medför skatteplikt, det vill säga om hyresintäkten är under 50 000 kronor, eller om du är befriad från skattskyldighet på grund av att din omsättning är under 30 000 kronor exklusive moms.
När du hyr ut via ett förmedlingsföretag
Att hyra ut genom ett förmedlingsföretag kan till exempel vara när du hyr ut din bostad via en marknadsplats på webben. Reglerna skiljer sig åt om du eller förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd.
När förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd
När förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd ska du redovisa det belopp som du får från förmedlingsföretaget som hyresintäkt.
Förmedlingsföretaget räknas oftast som hyresvärd när de hyr ut bostaden i sitt eget namn. Exempel:
- Företaget annonserar om uthyrningen.
- Företagets namn finns i hyresavtal, bokningsbekräftelse eller på fakturor.
- Företaget tar ansvar för att avtalsvillkoren uppfylls när det gäller tillträde, ersättning och bostadens skick.
- Gästerna meddelar sin ankomst och hämtar nyckeln hos företaget.
Exempel: Du hyr ut ditt hus via ett förmedlingsföretag
Du hyr ut ditt fritidshus till en familj under juni – september, för 3 000 kronor per vecka. Du hyr ut huset under totalt sjutton veckor.
Du betalar en serviceavgift till förmedlingsföretaget på totalt 1 600 kronor.
Förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd. Det är de som annonserar, har sitt namn i hyresavtalet och på fakturorna. Det är även förmedlingsföretaget som ser till att stugan är städad, i gott skick och att gästerna får nycklarna vid rätt tidpunkt.
Räkna så här
- Multiplicera veckouthyrningskostnaden med antalet veckor som du hyr ut.
3 000 kronor × 17 veckor = 51 000 kronor - Räkna ut din hyresintäkt genom att minska resultatet i förra punkten med den serviceavgift som du betalar till förmedlingsföretaget.
51 000 kronor – 1 600 kronor = 49 400 kronor - Räkna ut ytterligare avdrag.
49 400 kronor × 0,20 = 9 880 kronor - Lägg samman schablonavdraget med ytterligare avdrag.
40 000 kronor + 9 880 kronor = 49 880 kronor - Dra bort totalt avdrag från hyresintäkten för att få fram överskott eller underskott.
49 400 kronor – 49 880 kronor = – 480 kronor
Avdragen är högre än hyresintäkten, det blir alltså ett underskott. Du ska därför inte deklarera eller betala någon skatt för uthyrningen. Tänk på att du inte heller får göra något avdrag för underskottet i din inkomstdeklaration.
Hjälp att räkna ut din skatt och vad du ska deklarera
Använd gärna vår beräkningshjälp. Där kan du utgå från din egen situation. Hjälpen visar hur stort avdrag du får göra, om du ska betala skatt och i så fall hur mycket. Den visar även vilket belopp du ska ta upp i din inkomstdeklaration när det är dags att deklarera.
När du räknas som hyresvärd
När förmedlingsföretagets roll bara är att förmedla uthyrningen och att ta betalt av hyresgästen räknas du som hyresvärd. Då ska du redovisa hela den avtalade hyran som hyresintäkt.
Exempel: Du hyr ut ditt fritidshus till olika gäster via ett förmedlingsföretag
Du hyr ut ditt fritidshus maj – augusti för 4 000 kronor per vecka. Du hyr ut bostaden under totalt sexton veckor. Gästerna bokar och betalar bostaden via ett förmedlingsföretag.
Du betalar en serviceavgift till förmedlingsföretaget på 150 kronor per uthyrd vecka. Förmedlingsföretaget betalar ut nettobeloppet, alltså gästernas hyra minskad med din serviceavgift per vecka till dig.
Det är du själv som är hyresvärd, som ser till att stugan är städad, i gott skick och att gästerna får nycklarna vid rätt tidpunkt.
Räkna så här
- Räkna ut din hyresintäkt genom att multiplicera veckouthyrningskostnaden med antalet veckor som du hyr ut.
4 000 kronor × 16 veckor = 64 000 kronor - Räkna ut ytterligare avdrag.
64 000 kronor × 0,20 = 12 800 kronor - Lägg samman schablonavdraget med ytterligare avdrag.
40 000 kronor + 12 800 kronor = 52 800 kronor - Dra bort totalt avdrag från hyresintäkten för att få fram överskott eller underskott.
64 000 kronor – 52 800 kronor= 11 200 kronor
Eftersom det är du själv som räknas som hyresvärd får du inte dra av serviceavgiften till förmedlingsföretaget.
Du ska ta upp ett överskott på 11 200 kronor som kapitalinkomst när du deklarerar. Skatten är 30 procent, vilket innebär att du ska betala 3 360 kronor i skatt för din uthyrning.
Exempel: Du hyr ut ett rum till olika personer via förmedlingsföretag
Du äger en bostadsrätt på 100 kvadratmeter. Du hyr ut ett av dina rum till olika personer. Rummet är tio kvadratmeter stort. Du annonserar rummet via ett förmedlingsföretag.
Dina hyresgäster betalar 700 kronor per dag. Du betalar en serviceavgift till förmedlingsföretaget på 50 kronor per uthyrd dag. På ett år har du hyrt ut rummet 100 dagar. Det är du själv som räknas som hyresvärd. Du ser till att rummet är städat och tar emot hyresgästerna när de kommer.
Din egen avgift till bostadsrättsföreningen är 7 000 kronor per månad.
Gör så här
Eftersom den totala hyresintäkten understiger 80 000 kronor behöver du inte redovisa och betala moms.
Du får göra avdrag för den del av din avgift till bostadsrättsföreningen som avser de dagar som rummet har varit uthyrt. Du får även göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor. Du får inte göra något extra avdrag för de 50 kronor per dag som du betalar till förmedlaren.
Räkna så här
- Räkna ut din hyresintäkt genom att multiplicera dagshyran med antal uthyrda dagar.
700 kronor × 100 dagar = 70 000 kronor i hyresintäkt - Räkna ut din årsavgift genom att multiplicera månadsavgiften med 12.
7 000 kronor × 12 = 84 000 kronor i årsavgift - Räkna ut din avgift per dag genom att dela din årsavgift med 365.
84 000 ÷ 365 = 230 kronor i avgift per dag - Räkna ut hur stor del av bostaden det uthyrda rummet utgör genom att dela rummets yta med bostadsytan.
10 kvadratmeter ÷ 100 kvadratmeter = 0,10 - Räkna ut hur stort avdrag du får göra per dag genom att multiplicera din avgift per dag med rummets andel av bostadsytan.
230 kronor × 0,10 = 23 kronor per dag - Räkna ut ditt avdrag genom att multiplicera avdrag per dag med antal dagar du har hyrt ut rummet.
23 kronor × 100 = 2 300 kronor i avdrag - Lägg ihop ditt avdrag med schablonavdraget på 40 000 kronor.
2 300 kronor + 40 000 kronor = 42 300 kronor i totalt avdrag - Räkna ut ditt överskott genom att minska din hyresintäkt med de båda avdragen.
70 000 kronor – 42 300 kronor = 27 700 kronor
Du ska ta upp ett överskott på 27 700 kronor som kapitalinkomst när du deklarerar. Skatten är 30 procent, vilket innebär att du ska betala 8 310 kronor i skatt för din uthyrning.
Hjälp att räkna ut din skatt och vad du ska deklarera
Använd gärna vår beräkningshjälp. Där kan du utgå från din egen situation. Hjälpen visar hur stort avdrag du får göra, om du ska betala skatt och i så fall hur mycket. Den visar även vilket belopp du ska ta upp i din inkomstdeklaration när det är dags att deklarera.
Hyra ut en bostad i utlandet
Du räknar ut skatten för din uthyrning på samma sätt oavsett om den bostad du hyr ut ligger i Sverige eller i ett annat land. Beroende på hur skattereglerna ser ut i det land där din bostad ligger kan du behöva deklarera din uthyrningsinkomst både i det landet och i Sverige. Du kan läsa mer om eventuell avräkning av utländsk skatt och hur du kan undvika dubbelbeskattning.
Hyra ut till ditt eget eller en närståendes bolag eller arbetsgivare
När du hyr ut ett utrymme i din privatbostad till ditt eget bolag eller till din arbetsgivare gäller särskilda regler. Dessa regler gäller också om du hyr ut till en närståendes arbetsgivare eller till en närståendes bolag.
- Precis som vid annan uthyrning av privatbostad är skatten 30 procent av överskottet.
- Överskottet får du fram genom att minska din hyresintäkt med de ökade kostnader som uthyrningen medför.
- Du får inte göra något schablonavdrag eller andra avdrag.
- Det finns särskilda regler kring utrymmet som du hyr ut och vilken hyra du kan ta ut.
Det finns även en hjälpblankett som du kan använda för att räkna ut eventuellt överskott från din uthyrning.
Regler vid uthyrning till eget eller närståendes bolag eller arbetsgivare
Du får göra avdrag för ökade kostnader
Du får göra avdrag för de ökade kostnader som uthyrningen medför. Det är själva kostnadsökningen du får dra av. Du får alltså inte dra av dina ordinarie kostnader. Exempel på kostnader som kan bli högre när du hyr ut är el, vatten, uppvärmning och sophämtning.
Du får inte göra några andra avdrag än för de ökade kostnaderna
Du får varken göra schablonavdrag med 40 000 kronor eller avdrag för den hyra eller avgift som du själv betalar. Hyr du ut ditt småhus får du inte heller göra avdrag med 20 procent av hyresintäkten,
Utrymmet som du hyr ut
För att du ska kunna räkna hyresintäkten som kapitalinkomst måste arbetsgivaren eller bolaget hyra ett avgränsat och bestämt utrymme i din bostad. Bolaget eller arbetsgivaren ska även ha ett behov av att hyra utrymmet.
Bolaget eller arbetsgivaren ska ta upp hyresintäkten som lön istället för kapitalinkomst om inte de här förutsättningarna är uppfyllda.
Hyran
Marknadshyran för det uthyrda utrymmet är den hyra som du hade kunnat få om utrymmet hade hyrts ut till en utomstående.
Bolaget eller arbetsgivaren ska ta upp den del av hyran som överstiger marknadshyra som lön istället för kapitalinkomst, om du tar ut en högre hyra än marknadshyra.
Du kan läsa mer om vilka skatteregler som gäller när du hyr ut till eget bolag eller till din arbetsgivare.
Kontakta oss
Aktuellt
-
Nya förutsättningar att kontrollera taxiföretag
De senaste åren har Skatteverket fått bättre möjligheter att kontrollera taxibra...
-
Det gäller för momsavdrag vid kundförluster
Många känner inte till reglerna om avdrag för kundförluster visar Skatteverkets ...
-
Skifta däck på ett schysst sätt
När många ska byta till vinterdäck blir det högtryck hos däckbytarföretagen. Ett...
Tillsammans gör vi samhället möjligt
