Privat
- Privat
- » Fastigheter och bostad
- » Beskattning av andel i oäkta bostadsföretag
- » Försäljning – Räkna ut vinst eller förlust
Räkna ut vinst eller förlust vid försäljning av oäkta bostadsrätt
När du har sålt en oäkta bostadsrätt ska du deklarera försäljningen. Du som har sålt bostadsrätten under 2024 ska deklarera försäljningen senast den 2 maj 2025. Du deklarerar alltså försäljningen året efter det kalenderår som du och köparen skrev på köpekontraktet.
Räkna ut vinst eller förlust
Så här räknar du ut vinsten eller förlusten.
+ Försäljningspris
- försäljningsutgifter
- inköpspris
- förbättringsutgifter
- kapitaltillskott
- andel av inre reparationsfond vid försäljningen
+ andel av inre reparationsfond vid köpet
+ återföring av uppskovsbelopp
= vinst eller förlust
Försäljning med vinst
Du betalar skatt på 5/6 (fem sjättedelar) av vinsten. Eftersom skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 procent innebär det att skatten på vinsten blir 25 procent (5/6 * 0,30 = 0,25).
Försäljning med förlust
Har du sålt med förlust och bostadsföretaget är en bostadsrättsförening eller bostadsförening (ekonomisk förening) får du dra av 70 procent av förlusten.
Om bostadsföretaget är ett aktiebolag kvoterar du först förlusten till 5/6 (fem sjättedelar). Det kvoterade beloppet får du sedan kvitta mot vinster på onoterade andelar i svenska aktiebolag eller utländska juridiska personer eller mot vinster på marknadsnoterade delägarrätter, till exempel aktier och fondandelar. Dock inte fondandelar i svenska räntefonder. Blir det en förlust kvar efter kvittningen får du göra avdrag med 70 procent av beloppet.
Kontrolluppgift från bostadsföretaget
Om du har sålt en bostadsrätt ska bostadsföretaget lämna en kontrolluppgift till Skatteverket senast den 31 januari året efter det år du och köparen skrev på köpekontraktet och skicka en kopia av kontrolluppgiften till dig.
Kontrolluppgiften innehåller följande uppgifter
Är bostadsföretaget oäkta den 1 januari försäljningsåret är detta markerat på kontrolluppgiften (fält 638). Kontrolluppgiften (KU55, SKV 2324) innehåller bland annat uppgifter om
- försäljningspriset
- inköpspriset och
- lämnade kapitaltillskott
Spara din kontrolluppgift till deklarationen
Spara kontrolluppgiften. Du behöver den när du deklarerar. Det är exempelvis bara på kontrolluppgiften du hittar de kapitaltillskott du får dra av när du räknar ut vinst eller förlust. Kontrollera också på vilket sätt föreningen har fyllt i kontrolluppgiften innan du deklarerar (se kryssmarkering vid fält 646). Beloppen och uppgifterna kan vara dina personliga (individuella) eller gemensamma för flera delägare som har sålt samtidigt. Kontakta i första hand bostadsföretaget, eller företagets förvaltare, om du har några frågor om kontrolluppgiften.
Försäljningspris
Försäljningspriset är det pris som du har avtalat med köparen. Det finns på köpekontraktet. Vid ett byte tar du upp marknadsvärdet på den egendom som du har bytt till dig som försäljningspris. Egendomen kan till exempel vara en annan bostadsrätt eller en villa.
Hur gör jag om jag får ytterligare ersättning för en bostad jag har sålt?
Om du senare får ersättning utöver priset i kontraktet (tilläggsköpeskilling) ska ersättningen beskattas det år den blir känd, även om du inte har fått betalningen. Vid beskattningen gäller samma beräkningsregler som det år kontraktet skrevs på. Redovisa tilläggsköpeskillingen under rubriken Övriga upplysningar på inkomstdeklaration 1. Tala även om vilket år kontraktet undertecknades.
Exempel:
Kontraktet skrivs på år 1 och du deklarerar försäljningen år 2. Du vet att du kommer att få ersättning utöver den som är upptagen i kontraktet, men den är inte bestämd under år 1. År 2 bestäms beloppet, men du får betalningen först år 3. Eftersom tilläggsköpeskillingen är bestämd år 2 ska du deklarera den år 3.
Hur gör jag om priset sätts ned?
Kommer du och köparen överens om att sätta ned priset, eller sätts det ned efter ett domstolsbeslut, ska vinsten eller förlusten räknas om. Då begär du omprövning av den deklaration där du redovisade försäljningen.
Behållning i inre reparationsfond
Om bostadsföretaget har gjort avsättningar till en inre reparationsfond och det finns behållning i fonden vid försäljningen av bostadsrätten ska behållningen inte räknas med i försäljningspriset. Behållning som fanns vid förvärvet av bostadsrätten ska inte räknas med i inköpspriset. Du drar därför av behållningen i reparationsfonden vid försäljningen och lägger till behållningen vid förvärvet när du räknar ut vinsten eller förlusten.
Återföring (beskattning) av uppskovsbelopp
Du ska deklarera uppskovsbeloppet om du fick du uppskov med att beskatta vinsten för den gamla bostaden när du förvärvade den bostadsrätt som du säljer (=återföring av uppskovsbeloppet). Du kan ha fått uppskov om bostadsföretaget var ett privatbostadsföretag när du köpte bostadsrätten.
Du kan ta reda på ditt uppskovsbelopp om du loggar in på Mina sidor. Uppskovsbeloppet hittar du även på specifikationen som följer med Inkomstdeklaration 1. Kontakta Skatteverket om uppskovsbeloppet är fel.
Uppskov med beskattning av vinst
Du kan normalt inte få uppskov med beskattning av vinsten om du säljer en oäkta bostadsrätt. Du kan bara begära uppskov om den sålda bostadsrätten kan räknas som en privatbostadsrätt vid den tidpunkt som du och köparen skriver på köpekontraktet. Det gör du i så fall på blankett K9.
Så här deklarerar du en oäkta bostadsrätt
Deklarera försäljningen av den oäkta bostadsrätten på blankett K9. Lämna blanketten tillsammans med Inkomstdeklaration 1. Du deklarerar enklast i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1. Om bostadsföretaget har lämnat en kontrolluppgift om försäljningen (KU55) skapar Skatteverket blankett K9 åt dig i e-tjänsten och fyller i uppgifterna från kontrolluppgiften på blanketten.
När du har fyllt i de belopp och uppgifter som behövs i e-tjänsten, görs alla beräkningar automatiskt och din skatt räknas ut. Behöver du hjälp får du det i e-tjänstens hjälpavsnitt.
Lämnar du Inkomstdeklaration 1 som pappersblankett fyller du i vinsten från blankett K9 vid punkt 7.5 på inkomstdeklarationen (punkt 7.4 om bostadsföretaget är ett aktiebolag). Har du räknat ut en förlust på blankett K9 fyller du i den vid punkt 8.4 på inkomstdeklarationen (punkt 8.3 om bostadsföretaget är ett aktiebolag).
Har du köpt och sålt bostäder i stor omfattning?
Om du har köpt och sålt många bostäder, eller om din avsikt är att handla med bostäder i vinstsyfte, kan du anses bedriva yrkesmässig handel. Det beror på hur många bostadsrätter och fastigheter du har köpt och sålt, innehavstiden och varaktigheten och regelbundenheten i handeln. Bostadsrätter och fastigheter i yrkesmässig handel ska redovisas som lagertillgångar i en näringsverksamhet. Det gäller även oäkta bostadsrätter. Resultatet av försäljningen ska alltså inte redovisas som en kapitalvinst eller en kapitalförlust.
Kontakta oss
Aktuellt
-
Björn och Bo – två av fjolårets trendande bebisnamn
Vi befinner oss mitt i vintertid och björnen sussar sött i sitt bo. Inne i det v...
-
Alma och Noah vanligaste namnen hos nyfödda
Alma är numera Sveriges mest populära flicknamn och bland pojkar är det Noah som...
-
Nu ska uppgifter lämnas om föräldraledighet och vård av barn
Från årsskiftet är arbetsgivare skyldiga att lämna uppgifter när en anställd är ...
Tillsammans gör vi samhället möjligt
