När du säljer ett småhus eller en ägarlägenhet ska du deklarera försäljningen året efter att du skrev på köpekontraktet. Du behöver veta om bostaden ska redovisas som en privatbostad eller en näringsbostad.
I tjänsten Förbered uppgifter om din sålda bostad inför deklarationen kan du räkna ut vinst, förlust och eventuell skatt. Du får också veta om du kan få uppskov med vinsten. Du kan använda tjänsten direkt efter försäljningen, spara uppgifterna och enkelt hämta de till deklarationen om du deklarerar i vår e-tjänst Inkomstdeklaration 1.
I tjänsten Räkna ut avdrag för renoveringar och nybyggnation får du hjälp med vilka avdrag du kan göra när du räknar ut din vinst eller förlust.
Vill du bara göra en enklare beräkning av skatten för din bostadsförsäljning använder du tjänsten Beräkna bostadsförsäljning.
Reglerna är lite olika för försäljning av privatbostadsfastighet och näringsfastighet. Du måste därför först avgöra vad som gäller för den fastighet eller ägarlägenhet du har sålt. Du ska göra bedömningen utifrån vad som gäller den dag du säljer fastigheten.
För småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter i äkta bostadsrättsrättföretag gäller följande:
Om du som ägare, eller dina närstående, använder mer än hälften av bostadens yta för permanent eller fritidsboende räknas din bostad som privatbostad. För tvåfamiljshus räcker det med minst 40 procent av ytan. En bostad som du eller dina närstående inte använder kan i vissa fall ändå räknas som privatbostad.
Skillnaden mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet
Privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt?
Om du har köpt och sålt många bostäder, eller om din avsikt är att handla med bostäder i vinstsyfte, kan du anses bedriva yrkesmässig handel. Det beror på hur många fastigheter och bostadsrätter du har köpt och sålt, innehavstiden och varaktigheten och regelbundenheten i handeln. Fastigheter och bostadsrätter i yrkesmässig handel ska redovisas som lagertillgångar i en näringsverksamhet. Resultatet av försäljningen ska alltså inte redovisas som en kapitalvinst eller en kapitalförlust.
Du som har sålt en näringsfastighet hittar information på sidan försäljning av näringsfastighet.
Försäljning av näringsfastigheter
När du säljer en fastighet ska du redovisa försäljningen i din inkomstdeklaration. När du överlåter en fastighet genom till exempel bodelning och gåva ska du inte redovisa det i din deklaration.
När du säljer en fastighet i utlandet ska den beskattas på samma sätt som om du har sålt en fastighet i Sverige.
Använd gärna tjänsten för att beräkna vinst och förlust på din bostadsförsäljning samt hur mycket skatt du behöver betala för din eventuella vinst.
Uträkning av vinst eller förlust gör du enligt följande uppställning:
Försäljningspriset
− försäljningsutgifter
− inköpspris och lagfartskostnad m.m.
− förbättringsutgifter
+ återföring av uppskov
= vinst eller förlust
Här kan du läsa om vad begreppen i uträkningen betyder och vilka utgifter som kan ingå i dem.
Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare (uppgift om detta finns på köpekontraktet). Vid byte anses marknadsvärdet av den tillbytta egendomen (till exempel en annan villa eller bostadsrätt) vara köpeskilling. Om försäljningspriset understiger fastighetens taxeringsvärde kan överlåtelsen anses som en gåva.
Du kan i vissa fall få ersättning utöver den köpeskilling som har skrivits in i köpekontraktet. Det förekommer också att köpeskillingen inte kan bestämmas till ett visst belopp när köpekontraktet skrivs på. Den ersättning som tillkommer, den så kallade tilläggsköpeskillingen, redovisas så snart den blir känd. Det gäller även om du inte har fått betalningen. Om du skrev på kontraktet 2022, deklarerade försäljningen 2023 och tilläggsköpeskillingen blir känd 2024, redovisar du tilläggsköpeskillingen i deklarationen 2025 oavsett om du har fått betalningen 2024 eller inte.
Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas utgifter som du har haft i samband med försäljningen, exempelvis:
Förutsättningen för avdrag är att utgiften inte har något direkt samband med ditt vanliga boende. Du kan alltså inte få avdrag för utgifter som avser städning, flyttning, trädgårdsskötsel samt inköp av möbler, växter eller andra prydnads- och inredningsföremål.
Om du har haft utgifter för reparationer och underhåll ska dessa bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter och eventuella avdrag redovisas som sådana.
Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostaden inklusive mark (priset i köpekontraktet) med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad (stämpelskatt) och eventuell utgift för inteckning i fastigheten (pantbrev).
Om du har fått fastigheten genom gåva, arv, testamente eller bodelning övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Du får inte använda värdet i bouppteckningen som inköpspris om du har ärvt bostaden eller fått den genom testamente. Du får inte heller göra avdrag för sådan bodelningslikvid eller skifteslikvid som du har betalat i samband med bodelningen eller arvskiftet. Likviden räknas inte som inköpspris.
Om du har köpt din fastighet före 1952 finns möjlighet att beräkna inköpspriset schablonmässigt. Det gäller även när du har fått fastigheten genom gåva, arv, testamente eller bodelning om den tidigare ägaren köpte fastigheten före 1952. Inköpspriset kan då beräknas till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Kan du visa att inköpspriset för fastigheten översteg 150 procent av 1952 års taxeringsvärde, får du använda det verkliga inköpspriset.
Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de kalenderår då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter är utgifter som du själv har haft för
Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid köp.
Om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning ska du återföra uppskovsbeloppet till beskattning när ersättningsbostaden avyttras. Med avyttring menas att du exempelvis säljer bostaden.
Det belopp, den obeskattade vinsten, som ska återföras framgår av specifikationen till din inkomstdeklaration.
Du kan logga in för att se ditt uppskovsbelopp.
Du köpte en fjällstuga för 500 000 norska kronor (NOK) när du bodde i Norge. Kursen på NOK i förhållande till svenska kronor (SEK) var då 1,10 SEK.
Du byggde några år senare ett garage på tomten för 50 000 NOK. Då var kursen 1,20 SEK. Sedan flyttade du till Sverige.
Under 2024 sålde du fjällstugan för 2 000 000 NOK och växlade pengarna till 1 960 000 SEK 10 dagar efter försäljningsdagen när kursen var 0,98 SEK.
Ditt försäljningspris för stugan är de 1 960 000 SEK du fick vid växlingen, eftersom du växlade priset i NOK till SEK inom 30 dagar från försäljningsdagen.
Inköpspriset för stugan beräknas till 550 000 SEK (500 000 × 1,10). Utgiften för nybyggnad av garage beräknas till 60 000 SEK (50 000 × 1,20).
Den vinst som du ska redovisa i deklarationen är 1 350 000 SEK (1 960 000 – 550 000 – 60 000).
Vinst och förlust beskattas olika beroende på om ditt småhus räknas som en privatbostad eller som en näringsfastighet. Ägarlägenheter beskattas på samma sätt som småhus.
Du som har sålt en privatbostad kan använda tjänsten för att räkna ut hur mycket skatt du behöver betala på vinsten.
Du får bara dra av förlusten om den är verklig. Om du har sålt bostaden till underpris, alltså ett pris som understiger marknadsvärdet, får du bara dra av förlusten om du kan visa att du har sålt utan avsikt att öka köparens förmögenhet. Du eller en närstående kan till exempel ha fått en förmån eller rättighet som har ett visst värde, direkt eller indirekt, men som inte ska räknas in i försäljningspriset. Det kan exempelvis vara en hyresrätt som du har övertagit från köparen. Då ska du ändå beakta värdet när du bedömer om du har gjort en förlust eller inte.
Du ska sälja ditt småhus. Det är värderat till 3 000 000 kronor, och du köpte det för ett par år sedan för 2 800 000 kronor. Köparen har en hyresrätt som du gärna vill överta, och därför sänker du priset i köpekontraktet till 2 700 000 kronor. Du räknar ut resultatet av försäljningen och får en förlust på 100 000 kronor (2 700 000 – 2 800 000). Eftersom förlusten motsvaras av värdet på den övertagna hyresrätten får du inte dra av förlusten. Det är inte en verklig förlust.
Vilken typ av fastighet, småhus eller ägarlägenhet du har sålt avgör vilken blankett du ska lämna in som bilaga till din deklaration.