Försäljning av småhus eller ägarlägenhet

Om du har köpt och sålt många bostäder, eller om din avsikt är att handla med bostäder i vinstsyfte, kan du anses bedriva yrkesmässig handel. Det beror på hur många fastigheter och bostadsrätter du har köpt och sålt, innehavstiden och varaktigheten och regelbundenheten i handeln. Fastigheter och bostadsrätter i yrkesmässig handel ska redovisas som lagertillgångar i en näringsverksamhet. Resultatet av försäljningen ska alltså inte redovisas som en kapitalvinst eller en kapitalförlust.

• Näringsfastigheter

• När du överlåter fastigheten genom bodelning. Det gäller även om du får ersättning för fastigheten, en bodelningslikvid.
• När du ger bort fastigheten genom gåva utan att få ersättning för gåvan.
• När priset i köpekontraktet eller ersättningen i gåvobrevet är lägre än överlåtelseårets taxeringsvärde (huvudsaklighetsprincipen). Det här gäller när överlåtelsen innehåller en gåvoavsikt, vilket är vanligt vid överlåtelser till närstående.
• När fastigheten överlåts genom arv eller testamente.

Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas utgifter som du har haft i samband med försäljningen, exempelvis:

• mäklararvode och annan försäljningsprovision
• advokatkostnader
• utgifter för värdering och besiktning
• utgifter för försäkring mot dolda fel och energideklaration
• utgifter för resor som görs i syfte att sälja fastigheten (exempelvis för visning, till mäklare, för att skriva på kontrakt och lämna nycklar)
• vissa utgifter för homestyling (exempelvis konsultation, fotografering, hyra och magasinering av möbler med mera under visningen)
  

Förutsättningen för avdrag är att utgiften inte har något direkt samband med ditt vanliga boende. Du kan alltså inte få avdrag för utgifter som avser städning, flyttning, trädgårdsskötsel samt inköp av möbler, växter eller andra prydnads- och inredningsföremål.

Om du har haft utgifter för reparationer och underhåll ska dessa bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter och eventuella avdrag redovisas som sådana.

• Avdrag för renoveringar och nybyggnation

Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostaden inklusive mark (priset i köpekontraktet) med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad (stämpelskatt) och eventuell utgift för inteckning i fastigheten (pantbrev).

Om du har fått fastigheten genom gåva, arv, testamente eller bodelning

Om du har fått fastigheten genom gåva, arv, testamente eller bodelning övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Du får inte använda värdet i bouppteckningen som inköpspris om du har ärvt bostaden eller fått den genom testamente. Du får inte heller göra avdrag för sådan bodelningslikvid eller skifteslikvid som du har betalat i samband med bodelningen eller arvskiftet. Likviden räknas inte som inköpspris.

Om fastigheten är köpt före 1952

Om du har köpt din fastighet före 1952 finns möjlighet att beräkna inköpspriset schablonmässigt. Det gäller även när du har fått fastigheten genom gåva, arv, testamente eller bodelning om den tidigare ägaren köpte fastigheten före 1952. Inköpspriset kan då beräknas till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Kan du visa att inköpspriset för fastigheten översteg 150 procent av 1952 års taxeringsvärde, får du använda det verkliga inköpspriset.

• Taxeringsvärdet 1952

Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de kalenderår då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter är utgifter som du själv har haft för

• nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad
• förbättrande reparation och underhåll.

Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid köp.

• Avdrag för renoveringar och nybyggnation

Om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning ska du återföra uppskovsbeloppet till beskattning när ersättningsbostaden avyttras. Med avyttring menas att du exempelvis säljer bostaden.

Det belopp, den obeskattade vinsten, som ska återföras framgår av specifikationen till din inkomstdeklaration.

Du kan logga in för att se ditt uppskovsbelopp.