På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Meny

Logga in

Sök

Privat

...
» Fastigheter och bostad
» Försäljning av bostad
» Räkna ut vinst, förlust och skatt
» Försäljning av småhus eller ägarlägenhet

Lyssna

Försäljning av småhus eller ägarlägenhet

Om du säljer ditt småhus, till exempel en villa, radhus eller fritidshus, eller säljer din ägarlägenhet ska du deklarera försäljningen året efter att du skrev på köpekontraktet. På den här sidan hittar du information om hur du deklarerar din bostadsförsäljning, hur du räknar ut vinst eller förlust och om bostaden ska redovisas som en privatbostad eller en näringsbostad.

Använd vår e-tjänst

Du deklarerar enklast försäljningen av småhus eller ägarlägenhet i vår e-tjänst Inkomstdeklaration 1. Här finns även bilagorna elektroniskt. När du har fyllt i de belopp och uppgifter som behövs, görs alla beräkningar automatiskt och din vinst eller förlust räknas ut. Begär du uppskov med beskattning av din vinst får du hjälp med att räkna ut ditt maximala uppskovsbelopp.

Stängd

Privatbostadsfastighet eller näringsfastighet?

Ett småhus är ett hus med en eller två bostäder. En ägarlägenhet är en lägenhet som du själv äger och som ligger i ett flerbostadshus. Den innehåller en enda bostad. Småhuset eller ägarlägenheten är antingen en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Avgörande för bedömningen är hur husets eller ägarlägenhetens yta används eller är avsedd att användas. Vid en försäljning är det förhållandena på försäljningsdagen som avgör om småhuset eller ägarlägenheten är en privatbostad eller inte.

En privatbostad kan endast ägas av en fysisk person, det vill säga privatperson.

Vad gäller för enfamiljshus?

För att ett enfamiljshus ska vara en privatbostad krävs att mer än 50 procent av dess yta används eller är avsedd att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.

Vad gäller för tvåfamiljshus?

För ett tvåfamiljshus räcker det med att det till väsentlig del, minst 40 procent av ytan, används eller är avsett att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.

Vad gäller för mangårdsbyggnader?

En mangårdsbyggnad, som är ett en- eller tvåfamiljshus, på ett lantbruk räknas också som en privatbostadsfastighet om den används som bostad för ägaren eller närstående. Om huset på lantbruket har betecknats som småhus vid fastighetstaxeringen, men är inrättat till bostad åt tre till tio familjer, kan det dock inte vara en privatbostadsfastighet.

Vad gäller för ägarlägenheter?

För att en ägarlägenhet ska vara en privatbostad krävs att mer än 50 procent av dess yta används eller är avsedd att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.

Har du näringsverksamhet eller hyr du ut ditt småhus eller ägarlägenhet?

Det är tillräckligt att småhuset är avsett att användas som privatbostad. Skulle småhuset vara uthyrt en längre tid till någon utomstående kan det ändå vara din privatbostad. Detsamma gäller för en ägarlägenhet. Det förutsätter att du eller någon av dina närstående har för avsikt att inom överskådlig tid flytta tillbaka till fastigheten. Omständigheterna i det enskilda fallet får avgöra om fastigheten ska räknas som privatbostad.

Om mer än 50 procent av småhusets eller ägarlägenhetens yta används i din näringsverksamhet eller om du hyr ut fastigheten kan den förlora karaktären av privatbostad. Om du vill kan fastigheten ändå behålla sin karaktär som privatbostad under en viss tidsperiod med stöd av den så kallade tröghetsregeln. Om regeln tillämpas kan bostaden bedömas som privatbostad de år förändringen sker och året därpå. Säljer du bostaden andra året efter förändringen ses den som en privatbostad även för försäljningsåret

Äger du ett småhus eller en ägarlägenhet utomlands?

För ett småhus eller en ägarlägenhet utomlands gäller i princip samma regler som för ett småhus eller en ägarlägenhet i Sverige. Mangårdsbyggnad på utländskt jordbruk är dock alltid näringsfastighet.

Hur man deklarerar sin bostad i utlandet

Kan ett dödsbo äga en privatbostadsfastighet?

Ja, ett dödsbo kan under viss tid äga en privatbostadsfastighet.

Trots att ett dödsbo är en juridisk person kan en bostad som varit privatbostad för den avlidne fortsätta att vara en privatbostad för dödsboet. Efter utgången av det tredje året efter dödsfallsåret ändrar fastigheten karaktär och blir en näringsfastighet om den fortfarande ägs av dödsboet.

Mer om regler för dödsbon

Beräkna vinst eller förlust

Använd gärna vår tjänst för att beräkna vinst och förlust på din bostadsförsäljning samt hur mycket skatt du behöver betala för din eventuella vinst.

Beräkningshjälp för din bostadsförsäljning

Uträkning av vinst eller förlust gör du enligt följande uppställning:

Försäljningspriset
- försäljningsutgifter
- inköpspris och lagfartskostnad m.m.
- förbättringsutgifter
+ återföring av uppskov
= vinst eller förlust

Vad innebär begreppen i uträkningen?

Här kan du läsa om vad begreppen i uträkningen betyder och vilka utgifter som kan ingå i dem.

Försäljningspris (köpeskilling)

Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare (uppgift om detta finns på köpekontraktet). Vid byte anses marknadsvärdet av den tillbytta egendomen (till exempel en annan villa eller bostadsrätt) vara köpeskilling. Om försäljningspriset understiger fastighetens taxeringsvärde kan överlåtelsen anses som en gåva.

Läs mer om olika former av överlåtelser

Försäljningsutgifter

Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas utgifter som du har haft i samband med försäljningen, exempelvis:

mäklararvode och annan försäljningsprovision
advokatkostnader
utgifter för värdering och besiktning
utgifter för försäkring mot dolda fel och energideklaration
utgifter för resor som görs i syfte att sälja fastigheten (exempelvis för visning, till mäklare, för att skriva på kontrakt och lämna nycklar)
vissa utgifter för homestyling (exempelvis konsultation, fotografering, hyra och magasinering av möbler med mera under visningen)

Förutsättningen för avdrag är att utgiften inte har något direkt samband med ditt vanliga boende. Du kan alltså inte få avdrag för utgifter som avser städning, flyttning, trädgårdsskötsel samt inköp av möbler, växter eller andra prydnads- och inredningsföremål.

Om du har haft utgifter för reparationer och underhåll ska dessa bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter och eventuella avdrag redovisas som sådana.

Läs mer om förbättringsutgifter

Inköpspris

Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostaden (inklusive mark) med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad och eventuell utgift för inteckning i fastigheten. Om du fått bostaden genom arv eller gåva övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Tillägg får sedan göras för eventuella förbättringsutgifter.

Om fastigheten förvärvats före 1952

Om du har köpt din fastighet före 1952 finns möjlighet att beräkna inköpspriset schablonmässigt. Det gäller även fastigheter som du fått i gåva eller ärvt om den tidigare ägaren köpte fastigheten före 1952. Inköpspriset kan då beräknas till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Kan du visa att inköpspriset för fastigheten översteg 150 procent av 1952 års taxeringsvärde, får du använda det verkliga inköpspriset.

Taxeringsvärdet 1952

Förbättringsutgifter

Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de kalenderår då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter är utgifter du själv haft för:

ny-, till- eller ombyggnad och
förbättrande reparation och underhåll.

Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid köp.

Regler för avdragsgilla förbättringsutgifter

Återföring av uppskovsbelopp

Om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning ska du återföra uppskovsbeloppet till beskattning när ersättningsbostaden avyttras. Med avyttring menas att du exempelvis säljer bostaden.

Det belopp, den obeskattade vinsten, som ska återföras framgår av specifikationen till din inkomstdeklaration. Du kan också logga in på Mina sidor för att se ditt uppskovsbelopp.

Bostadsuppskov på Mina sidor

Så beskattas din bostadsförsäljning

Vinst och förlust beskattas olika beroende på om ditt småhus räknas som en privatbostad eller som en näringsfastighet. Ägarlägenheter beskattas på samma sätt som småhus.

Om du säljer en privatbostadsfastighet med vinst ska 22/30 av vinsten beskattas. En förlust får dras av med 50 procent.
Om du säljer en näringsfastighet med vinst ska 90 procent av vinsten beskattas. En förlust får dras av med 63 procent.

Om du har sålt en privatbostad, kan du använda vår tjänst för att räkna ut hur mycket skatt du behöver betala på vinsten.