OBS! Dessa rekommendationer har fr.o.m. 2005 års allmänna fastighetstaxering ersatts av SKV A 2004:10.
OBS! Ändring i denna rekommendation har skett genom RSV S 2000:2.
Riksskatteverket fastställer med stöd
av 3 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199)
rekommendationer om
|
1 INLEDNING
Skattemyndigheterna skall enligt 6 kap. 1 § FTF senast den 1 september året
före taxeringsåret meddela föreskrifter om indelningen
i värdeområden för småhus och tomtmark. Dessutom
skall varje skattemyndighet enligt 3 kap. 7 § FTF senast den 1 september året
före taxeringsåret fastställa rekommendationer om
riktvärden för småhus och tomtmark samt de ytterligare
rekommendationer för fastighetstaxeringen som är påkallade
inom respektive län. Till ledning vid värderingen vid AFT 98 av lantbruksenheter lämnas i det följande rekommendationer m.m. om grunderna för taxeringen och värdesättningen. |
2 VÄRDERINGSMODELL
Riktvärdena bestäms för olika kombinationer av riktvärdegrundande
värdefaktorer. Dessa värdefaktorer indelas i klasser med
undantag för värdefaktorn storlek för byggnadstypen
småhus och för samtliga ägoslag. Klassindelningen
bestäms i 1 kap. FTF. RSV har i RSV:VF föreskrivit om grunderna
för klassindelningen.
|
3 VÄRDERINGSENHET
M.M.
För att åkermarken skall anses vara av större omfattning
bör åkermarkens totala areal inom taxeringsenheten överstiga
10 hektar.
Mark med energiskog bör indelas som åkermark. Med energiskog
avses här träd och buskar som skördas med 3 - 5 års
mellanrum; efter ett antal skördar förväntas åkermarken
komma att plöjas på nytt.
För att annat småhus än mangårdsbyggnaden skall
anses ansluten till brukningscentrum bör krävas att det är
uppenbart att småhuset med tillhörande tomtmark inte kan
avstyckas till en självständig fastighet.
Småhus som anges vid undantagsregel 3 bör anses ligga
nära varandra, om de ligger inom ett område som kan bilda
en värderingsenhet vars storlek inte överstiger normaltomtens
inom värdeområdet med mer än 50 %.
Garage som ligger på lantbruksenhet och som är utformat som personbilsgarage bör normalt utgöra komplementbyggnad.
Om ett byggnadsbestånd på en tomt har ett sammanlagt
värde som understiger 50 000 kr i basvärdenivå, åsätts
detta enligt 7 kap. 16 § FTL inte något värde och redovisas
inte heller som värderingsenhet.
Finns på en tomt enbart byggnader vilka var och en är
värda under 50 000 kr, men uppgår byggnadsbeståndets
totala värde till minst 50 000 kr, skall byggnaderna tillsammans
utgöra en värderingsenhet enligt 6 kap. 2 § FTL.
Enligt 6 kap. 2 § skall småhus värda under 50 000 kr i övrigt
ingå i samma värderingsenhet som den mest värdefulla
byggnaden inom samma tomt.
Finns det en byggrätt för ett småhus på en
tomt utan befintligt småhus, bör ett komplementhus med
ett basvärde över 50 000 kr, t.ex. ett garage, som uppförts
innan småhuset påbörjats medföra att en värderingsenhet
bildas för det planerade småhuset och komplementhuset.
Hela värdet redovisas som justering för säregna förhållanden:
Värde av garage.
Ekonomibyggnader med värdeår 1960 eller tidigare inom
en lantbruksenhet bör normalt sammanföras till en värderingsenhet.
Ekonomibyggnader med värdeår 1961 - 1970 bör normalt
utgöra egna värderingsenheter, om de har klassificerats
olika beträffande värdefaktorn beskaffenhet. Om de har åsatts
samma beskaffenhetsklass bör de sammanföras till en värderingsenhet.
För byggnad där olika delar kan särskiljas och där
delarna tillhör skilda byggnadskategoriklasser (t.ex. stall
för mjölkkor med vidbyggd loge) bör varje sådan
byggnadsdel utgöra särskild värderingsenhet. Om flera djurslag inryms i samma djurstall och detta konstruktions- eller funktionsmässigt inte kan delas upp i fristående stall för varje djurslag, bör hela stallet anses som en byggnad och normalt ugöra en värderingsenhet. |
4 KLASSIFICERING
AV VÄRDEFAKTORER FÖR ÅKERMARK
Åkermarkens brukningsförhållanden bör i allt väsentligt
anses bero på åkermarkens läge i förhållande till
annan åker samt dess inre arrondering, dvs. fältstorlek, fältform
och förekomst av brukningshinder. Brukningsförhållandena bör bestämmas genom sammanvägning av
Med fältform avses fältens lutning och fältsidornas
sträckningar. Med brukningshinder avses endast smärre brukningshinder.
Större brukningshinder beaktas vid bestämning av fältform.
Enligt 1 kap. 17 § FTF och bilaga 4 till FTF skall värdefaktorn
beskaffenhet indelas i fem klasser. Klassindelningsgrunderna framgår
av 4 kap. 1 § RSV:VF. Bedömningen av vilken beskaffenhetsklass åkermark skall anses tillhöra bör utgå från
Bedömningen av den genomsnittliga produktionsförmågan
för åkermark kan ske med ledning av den statistik över
avkastningen som för de olika skördeskadeområdena
kan finnas hos länsstyrelserna.
|
5 KLASSIFICERING
AV VÄRDEFAKTORER FÖR BETESMARK
Betesmarkens torrläggningsförhållanden bör i
allt väsentligt anses bero på markens vattenhållande
förmåga.
|
6 KLASSIFICERING
AV VÄRDEFAKTORER FÖR SKOGSINNEHAV MED MINDRE ÄN
30 HEKTAR
Värdefaktorn virkesförråd avser virkesförrådet
per hektar av samtliga trädslag. Det uttrycks i hela skogskubikmeter.
Med virkesförrådet uttryckt i skogskubikmeter avses enligt
4 kap. 10§ RSV:VF fast volym stamvirke ovan stubbe inklusive toppar
och bark. I virkesförrådet ingår endast volymen
av växande träd som uppnått 1,3 meter i höjd
ovan marken. Virkesförrådet klassindelas i nio klasser i överensstämmelse med den indelning i virkesförrådsklasser som görs i skogstabell M med relativa hektarvärden för de första 29 hektaren av ett skogsinnehav (skogstabell M) enligt 1 kap. 19 § FTF och bilaga 5a till förordningen. Klassindelningen görs olika i skilda delar av landet med hänsyn till de där rådande förhållandena enligt vad som framgår av tabell i 4 kap. 11 § RSV:VF. |
7 KLASSIFICERING
AV VÄRDEFAKTORER FÖR SKOGSINNEHAV MED MINST 30
HEKTAR
Enligt 1 kap. 21 § FTF och bilaga 5 b till FTF skall värdefaktorn
bonitet indelas i fem klasser, bonitetsklasserna A - E. Bonitetsklasserna
A - E motsvarar enligt sin uppbyggnad inom var och en av de tolv
länsgrupper, som anges i 4 kap. 4 § RSV:VF, vad som kan anses
utgöra mycket hög, hög, genomsnittlig, låg respektive
mycket låg förmåga att producera virke. Bonitetsklasserna
skall med ledning av skogsmarkens virkesproducerande förmåga
bestämmas enligt tabell i 4 kap. 4 § RSV:VF.
Bestämning av värdefaktorn bonitet skall enligt 4 kap.
5 § RSV:VF ske med ledning av bonitetsindex enligt Skogshögskolans
boniteringssystem.
Med bonitet (godhet) avses enligt Skogshögskolans boniteringssystem
en ståndorts naturgivna förmåga att producera virke,
mätt som skogskubikmeter per hektar och år. I detta system
bestäms ett ståndsortsindex av i fält uppmätta
egenskaper hos bestånd eller växtplats med hjälp
av tabell. Ståndortsindexet översätts till bonitet
i skogskubikmeter per hektar (m3sk/ha) och år. Med ståndortsindex
menas här den övre höjd ett bestånd uppnår
vid en på förhand fixerad s.k. referensålder.
När man bestämt ståndortsindex översätts
detta till bonitet i m3sk/ha och år med hjälp av tabeller
för olika trädslag.
Följande omräkningstabell för omräkning av bonitet
enligt system Tor Jonsson till ståndortsindex bör tillämpas.
Tabell utvisande sambandet mellan Jonsson-bonitet och ståndortsindex.
|
Trädslag Landsdel |
Jonsson-bonitet, klass -m³sk per ha och år | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
VIII-1.2 | VII-1.8 | VI-2.5 | V-3.4 | IV-4.5 | III-6.0 | II-8.0 | I-10.5 | |
Tall
norra Sverige |
12 | 14 | 17 | 20 | 23 | |||
Tall
södra Sverige |
12 | 14 | 17 | 21 | 24 | 26 | ||
Gran
norra Sverige |
13 | 14 | 17 | 20 | 24 | 28 | ||
Gran
södra Sverige |
17 | 21 | 25 | 28 | 32 |
Tabellen ger endast en grov uppskattning som kan
behöva jämkas i det enskilda fallet.
Indelningen av värdefaktorn kostnad i kostnadsklasserna 1 -
9 skall enligt 4 kap. 6 § RSV:VF bestämmas med hänsyn till
var och en av kostnadsfaktorerna upparbetning, föryngringsbetingelser
och terrängtransport samt kvalitetsfaktorerna timmerutfall och
kvalitet. I AC, BD, Y och Z län utom Härjedalens kommun
skall indelning i kostnadsklass även ske med hänsyn till
faktorn vidaretransportkostnader. I AC och BD län skall indelningen
dessutom ske med hänsyn till faktorn persontransportkostnader.
Indelningen i kostnadsklass skall göras på grundval av
en bestämning av kostnadsklasspoäng. Den kostnadsklasspoäng
som skall gälla för kostnadsklasserna 1 - 9 samt indelningen
av kostnads- och kvalitetsfaktorerna till grund för poängberäkningen
framgår av bilaga 4 till RSV:VF.
För skyddsskog och för skogsmark inom de områden
som enligt skogsvårdslagen (SFS 1979:429) benämns fjällnära
skogar bör en ökning av kostnadsklasspoängen ske med
hänsyn till de speciella villkor som gäller för skötseln
av sådana skogar. Större ökning av kostnadsklasspoängen än
med fem extra kostnadsklasspoäng för skyddsskogar och fjällnära
skogar bör inte ske.
För skogsmark belägen på öar utan fast landförbindelse
bör en ökning av kostnadsklasspoängen ske. Större ökning
av kostnadsklasspoängen än med 20 extra kostnadsklasspoäng
för skogsmark belägen på öar bör inte ske.
Kostnaderna bör bestämmas med hänsyn till
Kostnaderna bör bestämmas med hänsyn till
I virkesförrådet ingår endast volymen av de växande
träd som uppnått 1,3 meters höjd över marken.
Virkesförråd barrträd skall enligt 4 kap. 10 § RSV:VF
bestämmas i hela skogskubikmeter. Varje skogskubikmeter skall
enligt samma bestämmelse utgöra en klass.
Med virkesförråd uttryckt i skogskubikmeter avses enligt
4 kap. 10 § RSV:VF fast volym stamvirke ovan stubbe inklusive toppar
och bark. Virkesförråd lövträd skall enligt
4 kap. 10 § RSV:VF bestämmas i hela skogskubikmeter. Varje skogskubik-meter
skall enligt samma bestämmelse utgöra en klass.
Värdefaktorn virkesförråd för skogsmark får enligt 18 kap. 4 § FTL, om säkrare grunder inte föreligger, bestämmas med ledning av vid AFT 92 redovisat virkesförråd, förväntad tillväxt under perioden den 1 januari 1992 - den 31 december 1997 enligt bilaga 4 till handboken för fastighetstaxering 1998 Värderingsregler - Lantbruk med tabell över till växtprocent för skogsmark samt kända avverkningar under samma tid. |
8 KLASSIFICERING
AV VÄRDEFAKTORER FÖR SKOGSIMPEDIMENT
|
9 KLASSIFICERING
AV VÄRDEFAKTORER FÖR TOMTMARK
Värdefaktorn vatten och avlopp skall enligt 1 kap. 35 a § FTF
indelas i sex klasser (VA-klasser).
Enligt 4 kap. 14 § RSV:VF skall vad som sägs i 3 kap. 4 § RSV:VF
om klassindelning av värdefaktorn vatten och avlopp för
tomtmark ingående i småhusenhet tillämpas även
i fråga om tomtmark ingående i lantbruksenhet.
Har sådan teknisk anslutning inte skett bör värderingsenheten ändå anses ansluten, om huvudmannen
Gemensamhetsanläggning som inte är ansluten till kommunal
VA-anläggning bör anses utgöra sådan anläggning
som hänförs till klass där enskilt vatten och/eller
enskilt WC-avlopp förutsätts.
WC-avlopp bör vara godkänt av kommunen.
Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden
skall enligt 1 kap. 35 a § FTF indelas i tre klasser (FR-klasser).
Värderingsenhet på vilken det finns småhus, som
utgör brukningscentrum, skall enligt 4 kap. 15 § RSV:VF jämförd
med 3 kap. 5 § föras till klass 1. Till klass 2 skall föras
värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet
och till klass 3 förs värderingsenhet som inte kan bilda
självständig fastighet.
Klass 2. Värderingsenhet bör anses kunna bilda självständig
fastighet endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten
att bilda fastigheten. En värderingsenhet bör normalt kunna
förutsättas bilda självständig fastighet i följande
fall:
Värdefaktorn typ av bebyggelse indelas enligt 1 kap. 35 a § FTF
i tre bebyggelseklasser. Klassindelningsgrunderna framgår av
4 kap. 12 § RSV:VF.
Värdefaktorn speciell belägenhet skall enligt 4 kap. 13 § jämförd med 3 kap. 3 § RSV:VF vid riktvärdets bestämmande indelas i följande tre klasser (belägenhetsklasser).
Värderingsenhet hänförs till klass 1, om byggnadsplatsen
på värderingsenheten ligger mindre än 75 meter från
hav, insjö eller vattendrag. Värderingsenhet, som utgörs
av en eller flera självständiga fastigheter, skall också hänföras
till klass 1, om enheten till någon del ligger mindre än
50 meter från hav, insjö eller vattendrag. Går värderingsenheten
inte fram till strandlinjen, hänförs enheten till klass
1 endast om det mellanliggande området utgörs av naturmark,
som inte används för bebyggelse, bil-, park- eller gångväg.
Till klass 2 hänförs en värderingsenhet, som inte
skall hänföras till klass 1 och på vilken byggnadsplatsen
ligger högst 150 meter från stranden, om området
fram till strandlinjen inte används för sammanhängande
bebyggelse eller för verksamhet som medför att strandzonen
inte är tillgänglig för värderingsenhetens ägare.
Till klass 3 hänförs övriga värderingsenheter
tomtmark (3 kap. 3§ RSV:VF).
I fråga om vad som skall anses vara hav, insjö eller vattendrag
bör inom område som ligger utanför detaljplan vad
som sägs i 15 § första stycket naturvårdslagen (1964:822) äga
motsvarande tillämpning. Denna regels tillämpningsområden är
normalt angivna på kartor hos länsstyrelsen. Inom plan
bör en motsvarande bedömning ske oavsett om strandskydd
föreligger eller ej.
Om en värderingsenhet tomtmark ligger vid eller i närheten
av en liten bäck, ett större dike e.dyl., som saknar betydelse
för tomtmarkens värde, bör bäcken eller diket
vid fastighetstaxeringen inte anses som ett sådant vattendrag
som sägs i 4 kap. 13 § RSV:VF.
Vid bedömningen av om en värderingsenhet skall indelas
i belägenhetsklass 1 eller 2 bör användningen av marken
fram till strandlinjen vara av betydelse. Strandens attraktivitet
ingår däremot inte i bedömningen av belägenhet.
För att värderingsenheten skall indelas i klass 1 bör ägaren
av värderingsenheten ensam eller tillsammans med ägarna
av närliggande tomter i stort sett ensamma kunna disponera strandzonen. För att en strandzon skall anses tillgänglig för värderingsenhetens ägare på sådant sätt att enheten bör indelas i belägenhetsklass 2 bör lämplig gångväg eller annan väg finnas från värderingsenheten till stranden. Gångavståndet till strand bör dock understiga 300 meter. Bilväg, parkväg, frekvent använda motionsstigar och liknande bör inte hindra att strandzonen anses tillgänglig. Strandzonen bör ha skälig storlek.
Inom detaljplanelagt område som inte är till fullo utbyggt
bör indelningen av värdefaktorn speciell belägenhet
ske med ledning av detaljplanens utformning. De i 3 kap. 3 § RSV:VF angivna avståndet bör mätas horisontellt. Vid större höjdskillnad mellan byggnadsplatsen och stranden bör gångavståndet avse faktiskt avstånd. |
10 KLASSIFICERING
AV VÄRDEFAKTORER FÖR SMÅHUS
Med boyta avses boarea enligt svensk standard SS 02 10 52.
Med biyta avses biarea enligt svensk standard SS 02 10 52.
Byggnad med biutrymmen som är sammanbyggd med ett småhus
räknas enligt 4 kap. 16 § jämförd med 3 kap. 6 § RSV:VF
som del av småhuset, om den kan nås inifrån småhuset
genom dörr eller liknande. Om sådan förbindelse saknas,
utgör byggnaden komplementhus.
När ett utrymme är inrättat för flera ändamål
bör indelningen i bo- och biutrymmen ske med ledning av det ändamål
som överväger.
För småhus med värdeyta som understiger 10 kvadratmeter
bör riktvärdet alltid bestämmas till noll.
Åldern skall enligt 3 kap. 7 § RSV:VF anges i hela år.
Värdefaktorn ålder anges enligt 4 kap. 16 § RSV:VF jämförd
med 3 kap. 9 § genom ett värdeår. Värdeåret
utgör ingångsdata i SO-tabellerna L. Åldern för
småhus på lantbruksenhet indelas enligt 1 kap. 6, 7 och
7 a §§ och bilaga 1 a till FTF i följande åldersklasser:
Värdeår 29 - 39, 40 - 44, 45 - 49, 50 - 54, 55 - 61, 62
- 64, 65 - 69, 70 - 74, 75 - 76, 77 - 78, 79 - 81, 82, 83 - 84, 85
- 86, 87 - 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94-.
Jämkningen bör ske genom en sammanvägning av de olika
tidpunkter när delar av den sammanlagda boytan färdigställts.
Detta bör ske med hänsyn till hur stor del av den sammanlagda
boytan som färdigställts vid de skilda tidpunkterna. Värdeår
som bestämts vid 1992 års allmänna fastighetstaxering
(AFT 92) eller vid ny taxering som skett vid en senare särskild
fastighetstaxering bör bibehållas vid AFT 98, om denna
värdeårsberäkning inte bedöms vara felaktig.
Har till- eller ombyggnad skett efter 1991 och har detta inte beaktats
vid särskild fastighetstaxering bör en omprövning
av värdeåret ske med utgångspunkt från de
efter år 1991 företagna till- eller ombyggnaderna och
det vid AFT 92 bestämda värdeåret, om detta inte
bedöms vara felaktigt.
Har ny taxering skett efter 1992 och har till- eller ombyggnad skett
efter nytaxeringen, bör på motsvarande sätt det värdeår
som bestämts vid nytaxeringen läggas till grund för
värdeårsbestämningen vid AFT 98.
Om ett småhus är uppfört med äldre byggnadsmaterial
och detta påverkar byggnadens återstående livslängd,
bör detta beaktas då nybyggnadsåret bestäms.
Så bör t.ex. i regel ett flyttat hus behålla sitt
ursprungliga nybyggnadsår. Motsvarande gäller vid jämkning
till följd av ombyggnad eller tillbyggnad, som utförts
med äldre byggnadsmaterial.
Med upprustning avses vid standardbedömningen byte av material,
utrustning och inredning samt underhållsåtgärder
som är standardhöjande. Enbart sådan upprustning
som är påtagligt standardhöjande bör beaktas.
|
- | direktverkande elvärme |
- | vattenburen elvärme |
- | fjärrvärme |
- | kombipanna och |
- | övriga typer av värmepannor. |
- | Underhålls- och ombyggnadsstandard:
Har utbyte skett av elsystemet under bägge perioderna
(perioden 1966 - 1989 och perioden efter 1989) redovisas hela
bytet under perioden 1966 - 1989. Om huset är byggt efter 1965 anses elsystemet inte vara utbytt. |
Rekommendationer:
Vid poängberäkningen för huvudområdet Kök bör
följande iakttas.
- | Kökstyp: Vid mätning av bänklängd medräknas diskbänk och arbetsytor (arbetsbänkar) men inte spis. |
- | Utrustning: Med inbyggd ugn i arbetshöjd avses normalt att ugnen är monterad så att dess underkant ligger i nivå med eller över omgivande arbetsbänkar i köket. Frysskåp bör ha en total nyttovolym av minst 150 l för att föranleda någon poäng. Frysbox anses inte utgöra frysskåp. En diskmaskin anses inbyggd om den är täckt av bänk, skåp, skiva, vägg etc. på såväl översidan som övriga sidor utom fronten. |
- | Underhålls- och ombyggnadsstandard:
Har utbyte av köksinredning skett under bägge perioderna
(perioden 1986 - 1989 och perioden efter 1989) redovisas hela
utbytet under perioden 1986 - 1989. Om huset är byggt efter 1985 anses köksinredningen inte vara utbytt. |
Huvudområde Sanitet
Rekommendationer:
Vid poängberäkningen för huvudområdet Sanitet bör
följande beaktas.
- | Vatten: Med sommarvatten avses att indraget vatten i huset är tillgängligt endast under den frostria delen av året. |
- | Bad, dusch och WC: Med WC avses endast vattenspolad toalett. Marmor som väggbeklädnad hänförs till stenmaterial. |
- | Tvättrustning: Om tvättmaskin är placerad t.ex. i pannrum eller liknande utrymme, som inte är inrättat för tvätt, betraktas utrymmet inte som särskilt utrymme för tvätt och klädvård. |
- | Underhålls- och ombyggnadsstandard:
Har utbyte skett under bägge perioderna (perioden 1966
- 1989 och perioden efter 1989) måste mer än hälften
av vatten- och avloppsstammarna ha bytts ut efter 1989 för
att redovisas under denna period. I annat fall redovisas utbytet
under perioden 1966 - 1989.
Om huset är byggt efter 1965 anses vatten- och avloppsstammar
inte utbytta.
Om huset är byggt efter 1980 anses inredning, golv, väggmaterial
och sanitetsporslin inte utbytta. För att sanitetsutrustning respektive golvbeläggning och väggmaterial skall anses vara i allt väsentligt utbytt krävs följande: |
- | Av sanitetsutrustningen har minst tre av följande sanitetsvaror bytts ut: badkar, bidé, duschkabin, handfat och toalettstol. |
- | Av golvbeläggningen har minst 90 % bytts ut. |
- | Av väggbeklädnaden har minst 90 % bytts ut. |
Huvudområde Övrig
interiör
Rekommendationer:
Vid poängberäkningen för huvudområdet Övrig interiör
bör följande beaktas.
Öppen spis, gillestuga: Poäng för öppen
spis, kakelugn eller braskamin åsätts inte när rökgångarna är
utdömda.
10.4 Byggnadskategori
Byggnadskategorin bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till
om småhuset utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus.
Värdefaktorn byggnadskategori indelas i klasser avseende typ av bebyggelse.
För dessa klasser gäller den indelning som föreskrivs i
4 kap. 17 § RSV:VF.
Rekommendationer:
Småhus som är sammanbyggda med varandra genom att garage på respektive
fastighet har gemensam yttervägg bör klassificeras som kedjehus.
Med kedjehus m.m. avses förutom kedjehus t.ex. kopplade hus, atriumhus
och parhus.
10.5 Fastighetsrättsliga
förhållanden
Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms enligt 8
kap. 3 § FTL med hänsyn till om den värderingsenhet för
tomtmark på vilken småhuset ligger utgör självständig
fastighet eller inte. Utgör värderingsenheten inte självständig
fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken
kan bilda egen fastighet.
Småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet skall
enligt 8 kap. 3 § FTL jämställas med småhus som ligger
på tomtmark som utgör självständig fastighet. Om det
på en lantbruksenhet finns endast ett småhus, anses det utgöra
brukningscentrum. Om det finns flera småhus på en lantbruksenhet,
utgör det värdefullaste småhuset brukningscentrum, såvida
inte annat visas.
Klassindelningsreglerna framgår av 3 kap. 14 § RSV RSV:VF.
10.6 Värdeordning
Med värdeordning avses enligt 8 kap. 3 § FTL husets ordningsnummer
i värdehänseende inom tomten.
Värdefaktorn värdeordning skall enligt 4 kap. 16 § jämförd med 3 kap. 15 § RSV:VF indelas i följande två klasser.
Klass 1: | Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus. |
Klass 2: | Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen. |
11 KLASSIFICERING
AV VÄRDEFAKTORER FÖR EKONOMIBYGGNADER
Följande sexton klasser av värdefaktorn byggnadskategori
finns enligt 1 kap. 10 § FTF.
|
Rekommendationer:
Om flera djurslag inryms i samma djurstall och detta konstruktions- eller
funktionsmässigt inte kan delas upp i fristående stall för
varje djurslag, bör hela stallet anses avsett för det djurslag
som upptar den största stallytan och hänföras till byggnadskategoriklass
för djurstall för detta djurslag.
11.1.2 Ålder
Åldern ger enligt 10 kap. 3 § FTL uttryck för värderingsenhetens
sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn
till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader
samt tidpunkten för dessa.
För samtliga byggnadskategoriklasser utom 42, 44 och 60 skall enligt
1 kap. 11 § FTF en åldersbestämning göras. För byggnader
tillhörande byggnadskategoriklasserna 11, 27, 31, 32 och 33 behöver
vid bestämningen endast fastslås om värdeåret är
före 1970 eller ej. För övriga byggnadskategoriklasser dvs.
21, 23 - 26 och 51 - 53 skall det exakta värdeåret bestämmas.
Metoden att bestämma värdeåret är i samtliga fall
den följande.
Ålder skall enligt 4 kap. 20 § RSV:VF anges i hela år.
Värdefaktorn ålder anges enligt 4 kap. 20 § RSV:VF genom ett
värdeår. Värdeåret utgörs av ekonomibyggnadens
nybyggnadsår, om påtaglig till- eller ombyggnad eller påtaglig
förbättring inte skett. Har påtaglig till- eller ombyggnad
eller påtaglig förbättring skett skall värdeåret
jämkas. I begreppet om- och tillbyggnad innefattas i detta sammanhang
alla påtagliga förbättringar som ökar byggnadens återstående
livslängd. Det finns således ingen direkt koppling till de defintioner
som tillämpas vid t.ex. inkomstbeskattning. Normalt beaktas alla kostnader
i anslutning till större ombyggnader och renoveringar beaktas, vilket
innebär att kostnader för åtgärder som i andra sammanhang
specificerats som reparationer eller underhåll också kan ingå.
Med nybyggnadsår avses enligt samma bestämmelse det år
då den övervägande delen av ekonomibyggnaden togs eller
kunde ha tagits i bruk. Som värdeår för byggnader uppförda
1929 och tidigare anges 1929.
Rekommendationer:
Vid bestämmande av värdeår i fall när om- och/eller
tillbyggnad skett bör följande beaktas.
- | Bedöms om- och/eller tillbyggnadskostnaden ha varit mindre än 20 % av kostnaden (vid tiden för om- och/eller tillbyggnaden) för att uppföra motsvarande byggnad, bör nybyggnadsåret anges som värdeår. |
- | Bedöms om- och/eller tillbyggnadskostnaden ha varit större än 70 % av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad, bör om- och/eller tillbyggnadsåret anges som värdeår. |
- | Bedöms kostnaderna ligga mellan 20 och 70 % av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad, bör ett årtal mellan nybyggnadsåret och om- och/eller tillbyggnadsåret anges som värdeår. |
När flera om- och/eller tillbyggnader skett bör vid bestämmandet
av värdeåret en sammanvägning ske av samtliga nedlagda
om- och/eller tillbyggnadskostnader. Här bör även medräknas
kostnader som understiger 20 % av kostnaden för att uppföra motsvarande
byggnad. Vid bedömning av byggnadskostnader beaktas att i dessa ingår
kostnader för att uppföra byggnaden inklusive förekommande
byggnadstillbehör såsom t.ex. rörmjölkningsanläggning.
För bedömning av byggnadskostnader vid olika tider kan följande
tabell användas. Kostnaderna anges i kr/m2 byggnadsyta.
Byggnads- kategori- klass |
Ungefärlig byggkostnad i kr/m2 byggnadsarea | |||||
---|---|---|---|---|---|---|
Byggnadsår | ||||||
60 - 69 | 70 - 74 | 75 - 79 | 80 - 84 | 85 - 89 | 90 - | |
21 | 700 | 800 | 1300 | 2200 | 3200 | 4500 |
23 | 650 | 800 | 1300 | 2100 | 3100 | 4300 |
24 | 800 | 1000 | 1600 | 2600 | 3900 | 5400 |
25 | 400 | 450 | 750 | 1200 | 1800 | 2600 |
26 | 600 | 750 | 1200 | 1900 | 2900 | 4000 |
51 | 200 | 250 | 400 | 600 | 900 | 1300 |
52 | 120 | 140 | 250 | 400 | 550 | 800 |
53 | 40 | 50 | 70 | 120 | 180 | 250 |
Med byggnadsyta på marken avses enligt 4 kap. 19 § RSV:VF byggnadsarea
enligt svensk standard SS 02 10 52.
En jämkning av byggnadsytan med hänsyn till att byggnaden är
uppförd i flera plan bör ske, med utgångspunkt från
det värdetillskott som byggnaden fått genom att den uppförts
i mer än ett plan.
Värdefaktorn beskaffenhet skall bestämmas för samtliga byggnadskategoriklasser utom för klass 27. Beskaffenheten indelas i tre klasser, betecknade
Vid klassificeringen av värdefaktorn beskaffenhet förekommer
två metoder då det gäller att bestämma vilken
beskaffenhetsklass som skall utgöra ingång i E-tabell.
Den ena metoden innebär en direktklassificering av beskaffenhetsklassen
på grundval av den verbala beskrivning som skall gälla
för klassen, se bilaga 7 till RSV:VF. Denna typ av klassificering
tillämpas i E-tabellerna för byggnadskatego-riklasserna
11, 31 - 33, 42, 44 och 60.
Den andra metoden innebär att beskaffenhetsklassen definieras
dels genom en verbal beskrivning, dels genom en poängsättning
av ekonomibyggnadens bygg-nadsmaterial, utrustning och skick enligt
särskilda tabeller, bilaga 8, 9 och 10 till RSV:VF för
byggnadskategorierna 21, 23 - 26 och 51 - 53. Summa beskaffenhets-poäng
skall på bestämt sätt motsvara viss beskaffenhetsklass.
Om summa beskaffenhetspoäng inte svarar mot den verbala definitionen
av klassen kan enligt 4 kap. 22 § RSV:VF jämkning ske. Det kan
ske om byggnadsmaterial, utrustning eller skick som anges i poängtabellen
(bilaga 8 eller 9 till RSV:VF) föreligger men är av mycket
hög eller låg kvalitet. Jämkning kan också ske,
om byggnadsmaterial eller utrustning är av annat slag än
som anges i poängtabellen och materialet eller utrustningen är
av mycket hög eller mycket låg kvalitet. Har byggnaden
en speciell utformning kan jämkning vidare ske, om poängsumman
för ekonomibyggnaden uppenbarligen ger en felaktig bild av byggnadens
beskaffenhet. Verbala beskrivningar avseende beskaffenhetsklasserna
och poängsättningen för dem redovisas i de följande
avsnitten avseende de olika byggnadskategoriklasserna.
Till klass 1 bör normalt föras äldre djurstallar i
gott skick och djurstallar uppförda under sextiotalet.
För övriga byggnader som tillhör denna byggnadskategoriklass
bör ledning vid värderingen hämtas från anläggningskostnaderna
och åldern.
Värdet av dessa ekonomibyggnader bör lämpligen bestämmas
på följande sätt.
Byggnadskostnaden inklusive arbetskostnad omräknas till 1996 års
kostnadsnivå med ledning av nedanstående omräkningstal:
|
Värdeår | Före 1960 | 60-69 | 70-79 | 80-84 | 85-89 | 90- |
---|---|---|---|---|---|---|
Nedräk- nings- faktor |
0,0 | 0,10 | 0,15 | 0,20 | 0,25 | 0,30 |
|
12 STORLEKSKORREKTION
|
13 JUSTERING
FÖR SÄREGNA FÖRHÅLLANDEN
Om det för riktvärdet har förutsatts att annat än
inom värdeområdet genomsnittliga förhållanden
råder för värdefaktor som inte avses i 8 kap. 3 §,
10 kap. 3 §, 12 kap. 3 §, 13 kap. 3 eller 5 § samt 14 kap. 3 eller
5 § FTL skall detta enligt 5 § RSV:LFF anges på riktvärdekartan.
Föreligger för taxeringsenheten sådant påtagligt
säreget förhållande som anges i 7 kap. 5 §, skall
detta enligt 1 kap. 5 § FTF redovisas genom justering för en
eller flera värderingsenheter.
Om justeringsbeloppet för ett småhus på en lantbruksenhet är
större än riktvärdet för småhuset, bör
reducering ske av andra värden i följande ordning: Riktvärdet
för värderingsenheten avseende det aktuella småhuset,
riktvärdet för tomtmarken till det aktuella småhuset,
riktvärdena för övriga småhus inom lantbruksenheten,
riktvärdena för tomtmark till sistnämnda småhus
och för ekonomibyggnader. Är ytterligare justering nödvändig
bör denna göras på riktvärdena för åkermarken,
betesmarken, skogsmarken och skogsimpedimenten inom lantbruksenheten
i proportion till storleken av dessa värden.
Någon begränsning av minsta justeringsbelopp för
en värderingsenhet finns inte. Om justeringsbeloppet bestäms
med ledning av taxeringsenhetens eller värderingsenhetens värde
med och utan inverkan av ett säreget förhållande
(den indirekta metoden) torde det sällan vara möjligt att
bestämma justeringsbelopp som är mindre än 5 % av
riktvärdet. Om däremot justeringsbeloppet kan bestämmas
genom en direkt uppskattning av det säregna förhållandets
värdeinverkan (den direkta metoden) kan mindre justeringsbelopp
bestämmas. Mindre belopp än 10 000 kr torde dock aktualiseras
endast i undantagsfall.
|
Trädens ålder |
Antal träd per hektar |
||
---|---|---|---|
< 1
500 träd/ha, obevattnad |
< 1
500 träd/ha, bevattnad |
> 1
500 träd/ha, bevattnad |
|
1
- 5 år
6 - 10 år 11 - 15 år 16 - 20 år |
-
20 25 10 |
-
55 65 30 |
70
135 105 50 |
För att justering skall göras bör skillnaden mellan å ena
sidan värdet, beräknat enligt tillämplig skogstabell
S med ledning av för värdeområdet genomsnittliga
förhållanden vad gäller lövandelen, och å andra
sidan värdet, beräknat enligt samma tabell efter de förhållanden
som råder på värderingsenheten, uppgå till
minst skillnaden i värde mellan den tillämpade virkesförrådsklassen
i skogstabell M och den närmast lägre eller högre
klassen i denna tabell.
Vid väsentligt avvikande bonitet eller kostnad bör justering
kunna ske efter motsvarande princip.
Exempel på föreskrifter som kan motivera justering av
skogsbruksvärdet:
Till den första gruppen hör urskogar och andra skogar för
vilka föreskrifterna inskränker möjligheterna till
avverkning.
Justeringens storlek bör bestämmas med hänsyn till
den ekonomiska belastning som reservatbestämmelserna innebär.
Det bör dock uppmärksammas att vissa begränsningar
till följd av reservatbestämmelserna lämpligen bör
beaktas redan vid klassificeringen av de värdefaktorer som bestämmer
riktvärdet t.ex. genom högre kostnadsklass.
Naturreservat kan även beröra åkermark. Exempel på sådana
reservatbestämmelser är restriktioner beträffande
djurhållning och gödsling.
Om ersättning för intrång till följd av bestämmelser
om naturreservat har bestämts till belopp motsvarande minskningen
av marknadsvärdet måste ersättningen för att
läggas till grund för en justering räknas om till
1996 års värdenivå. Härefter reduceras den
omräknade ersättningen till basvärdenivå (75
%) för att kunna tjäna till ledning för justeringens
storlek. Justering med utgångspunkt från ersättningens
storlek bör dock ske med stor försiktighet.
Vid bestämning av justeringsbeloppets storlek bör antas
att i riktvärdet beaktas ett normalt jaktvärde som till
sin storlek motsvarar värdet av skogsimpediment.
Justeringens storlek bör bestämmas genom att de riktvärden som fastställts för tomtmark till småhus multipliceras med en exploateringsfaktor. Exploateringsfaktorn för hela riket bör bestämmas enligt följande tabell. |
Exploaterings tid, år |
Exploatering pågår |
Väntetid, beräknad från taxeringsårets ingång i hela år | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2-3 | 4-5 | 6-10 | > 10 | ||
1 | 0.95 | 0.90 | 0.85 | 0.75 | 0.65 | 0.45 |
2 - 3 | 0.95 | 0.85 | 0.80 | 0.75 | 0.60 | 0.45 |
4 - 5 | 0.95 | 0.85 | 0.80 | 0.70 | 0.60 | 0.40 |
6 - 10 | 0.80 | 0.75 | 0.70 | 0.65 | 0.55 | 0.40 |
> 10 | 0.70 | 0.65 | 0.60 | 0.55 | 0.45 | 0.30 |
Om bygglov inte kan förväntas inom fem år,
bör värdet justeras till cirka 75 % av riktvärdet.
Uppjustering bör endast ske för mycket omfattande trädgådsanläggningar.
Då uppjustering aktualiseras bör justering göras
med högst 50 % av tekniska nuvärdet.
Normal anslutningsavgift i områden där andra fastigheter
har elanslutning är ca 10 000 - 20 000 kr i 1996 års prisnivå.
I områden med stor efterfrågan på fastigheter torde
marknadsvärdeinverkan sällan överstiga 50 % av anslutningsavgiften.
Det normala är således att marknadsvärdeinverkan
inte är påtaglig då elanslutning saknas, vilket
innebär att justering för säregna förhållanden
inte aktualiseras.
Exempel på värdehöjande servitut är rätt
till fri kraft från närbelägen kraftstation.
Justering för buller m.m. kan behöva ske för tomter
med speciellt utsatta lägen, t.ex. vid backar, trafikljus och
busshållplatser eller längs trafikleder där tung
trafik förekommer nattetid. Justering kan också aktualiseras
längs järnvägar, vid flygplatser och bullrande industrier
etc.
Den ytterligare värdenedsättning som kan förekomma
därför att huset placerats olämpligt på tomten
och har olämplig utformning i övrigt, bör medföra
justering av byggnadsvärdet. Om inte annat kan visas, bör justeringen av markvärdet normalt ske med belopp som uppgår till följande procentsatser på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. Vid bullernivåer på 60 - 65 dB (A) vid fasad bör nedsättning endast ske när uteplatsen eller andra rekreationsytor är orienterade mot bullerkällan och när fastigheter är särskilt utsatta även för andra störningar såsom damm, luftförorereningar eller ljussken. |
Justeringsbelopp i procent av summan av riktvärdena för mark och småhus | ||
---|---|---|
Ekvivalent bullernivå vid husfasad vid fri exponering mot störningskällan dB (A) | S-nivåfaktor | |
1,20 - 3,40 | 3,60 - | |
> 70
66 - 70 |
20
15 |
15
10 |
I fråga om buller bör tomtens och småhusets läge i förhållande till bullerkällan beaktas liksom förekomsten av skyddande eller avskärmande vegetation, bullerskärm etc. Om det förekommer avskärmning mot bullerkällan i form av mellanliggande huskroppar bör värdenedsättningen beräknas till maximalt hälften av i tabellen angivna justeringsbelopp.
Justering bör ske under förutsättning att mätning redovisas för det aktuella småhuset eller - då fråga är om gruppbebyggelse - intyg för likartade byggnader. Mätningen bör ha upprättats med ledning av de metodbeskrivningar som Statens strålskyddsinstitut har utfärdat. Mätning bör inte vara äldre än fem år. Mätningar som skett före den 1 januari 1994 och anger radondotterhalt bör omräknas till radongashalt genom att mätvärdet multipliceras med faktorn 2.
A. Åtgärder för nedbringandet av radongashalten har
inte vidtagits alternativt har inte medfört att radongashalten
nedbringats under 200 Bq/m3.
|
S-NIVÅFAKTOR 1.20 - 3.40 | ||
---|---|---|
VÄRDEYTA m2 | Bq/m3 | |
200 - 399 | 400 - | |
<100
-
100 - 175 > 175 |
(20)
(30) (40) |
(40)
50 60 |
S-NIVÅFAKTOR 3.60 - 4.80 | ||
VÄRDEYTA m2 | Bq/m3 | |
200 - 399 | 400 - | |
< 100
100 - 175 > 175
|
(30)
(40) 50 |
50
60 70
|
S-NIVÅFAKTOR 5.0 - 20.0 | ||
VÄRDEYTA m2 | Bq/m3 | |
200 - 399 | 400 - | |
< 100
100 - 175 > 175 |
(40)
50 60 |
60
70 80 |
B. Åtgärder har vidtagits för nedbringande av radongashalten
och kontinuerliga åtgärder erfordras för att hålla
nere radongashalten under 200 Bq/m3. Radongashalten understiger därefter
200 Bq/m3.
|
VÄRDEYTA m2 |
S-NIVÅFAKTOR |
||
---|---|---|---|
1.20 - 3.40 | 3.60 - 4.80 | 5.0 - 20.0 | |
< 100
100 - 175 > 175 |
-
(10) (20) |
(10)
(20) (30) |
(20)
(30) (40) |
Värderingen utgår från att skadan skall repareras,
om kostnaderna i förhållande till byggnadens värde är
rimliga.
Om ett fel eller eftersatt underhåll måste åtgärdas
omgående, uppskattas justeringsbeloppet till 75 % av nödvändiga
kostnader angivna i 1996 års kostnadsläge.
Om åtgärden däremot inte behöver ske omgående
utan vid lämplig tidpunkt under den närmaste tioårsperioden,
torde erforderliga kostnader vanligen inte slå igenom på värdet
med mer än 50 %. Justeringsbeloppet blir då 0,75 x 0,5
x nödvändiga kostnader, uttryckta i 1996 års kostnadsnivå.
Kostnader bör vid mer omfattande skador kunna styrkas genom
en beskrivning av vilka åtgärder som behöver företas.
Med kulturhistoriskt intressanta småhus avses i första hand:
Även andra småhus än sådana som omfattas av särskilda
restriktioner kan vara kulturhistoriskt intressanta. Vilka de är kan framgå av
kommunala kulturminnesinventeringar eller - program eller beslut om tilläggslån/förhöjt
låneunderlag eller byggnadsvårdsbidrag.
På lantbruksenheter finns ibland slott och andra byggnader
av liknande karaktär som är ur allmän synpunkt kulturhistoriskt
värdefulla, utan att för den skull ha förklarats som
byggnadsminne e.d. med stöd av lagstiftning. Dessa byggnader
medför inte sällan betydande kostnader för framför
allt underhållsarbeten. Dessa kostnader förutses ofta öka
i framtiden. För närvarande kan byggnadens ägare och
exempelvis länsantikvarien komma överens om hur byggnaden
skall bevaras för framtiden. Dessa överenskommelser bygger
i regel inte på några formella grunder. Byggnadens ägare är
emellertid uppmärksam på att om byggnaden vansköts
skulle beslut om byggnadsminnesförklaring kunna aktualiseras.
I de fall det bedöms att ett bevarande av en byggnad av detta
slag är kulturhistoriskt önskvärt och det - t.ex.
genom en kostnadskalkyl - klargörs att onormala kostnader framstår
som sannolika på grund av eftersatt underhåll, onormala
framtida drifts- och underhållskostnader, stora bostadsbyggnader,
rivningsförbud eller vägrat rivningslov eller skyddsbestämmelser,
kan justering för säregna förhållanden aktualiseras.
Fördyringen kan vidare bero på att framtida underhållskostnader bedöms bli särskilt stora. Det gäller t.ex.
Finns ingen preciserad utredning om kostnadernas storlek, och har
småhuset ändå ett så klart kulturhistoriskt
intresse att det byggnadsminnesförklarats, omfattas av rivningsförbud
eller skyddsbestämmelser enligt PBL eller K, Q eller q-bestämmelser,
bör för de överstora husen (> 400 kvadratmeter
bruttoarea) och överloppsbyggnaderna en nedjustering kunna ske.
Om ett småhus inte får rivas eller inte kan användas till något nyttigt och om det dessutom hindrar att tomtmarken används på annat sätt, bör värdet av småhuset sättas ned till under tusen kronor.
Sedan skyddsåtgärderna utförts t.ex. restaurering
av äldre fasad synes endast fråga om onormala drifts-
och underhållskostnader i framtiden kunna aktualiseras.
Större ersättningar synes i regel utbetalas i den takt
skyddsåtgärderna genomförs. I sådana fall bör
inte någon justering ske.
För boutrymmen med en lägre takhöjd än 1,9 meter
kan någon värdeyta inte bestämmas. Värdet av
dessa utrymmen bör således beaktas genom justering.
Justeringens storlek bör bestämmas med ledning av det riktvärde
som skulle ha åsatts småhuset om motsvarande utrymme
haft full takhöjd. Skillnaden mellan ett på detta sätt
beräknat riktvärde och det åsatta riktvärdet
bör reduceras med hänsyn till värdeinverkan av den
låga takhöjden. Reduktionens storlek bör bestämmas
med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet.
I vissa fall kan det vara motiverat att justera ett riktvärde
därför att vissa bostadsutrymmen har en takhöjd mellan
1,9 och 2,1 meter. Eftersom dessa utrymmen vid riktvärdets bestämmande
behandlas som om de hade full takhöjd kan en justering nedåt
vara motiverad. Detta gäller framför allt när takhöjden
ligger nära 1,9 meter.
I det poängsystem som används för att bestämma
beskaffenhet för djurstall (byggnadskategori 21, 23 - 26) och
växthus (byggnadskategori 51 - 53) tas hänsyn till normalt
förekommande byggnadsmaterial och utrustning. Poängsystemet
förutsätter att byggnadens konstruktion och utförande är
normal och anpassad till den utrustning som finns i byggnaden. Vid
betydande avvikelse från dessa normalförhållanden
torde justering aktualiseras. Sålunda kan djurstall uppvisa
mycket varierande konstruktioner och utföranden.
Riktvärdet bör lämpligen justeras med belopp som svarar
mot skillnaden mellan riktvärdet och värdet beräknat
enligt produktionskostnadsmetoden.
|