På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning


Skatteverkets allmänna råd

Skatteverkets föreskrifter
om förberedelsearbetet inför 2007 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter;
SKVFS 2005:7
Fastighetstaxering
Utkom från trycket
den 29 juni 2005
beslutade den 21 juni 2005.

   Skatteverket beslutar med stöd av 19 kap. 1 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och 6 kap. 1 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) följande.

Riktvärdekartas innehåll m.m.

1 §   Med riktvärdekarta avses karta (kartbild) på vilken anges gränserna mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter samt de förteckningar över riktvärdeangivelser, andra bestämmelser, förtydliganden m.m. som skall gälla inom värdeområdet.

2 §   En riktvärdekarta omfattar utöver kartbilden även till denna ansluten dekal och beskrivning med däri antecknade riktvärdeangivelser, andra bestämmelser, förtydliganden m.m.

3 §   En riktvärdekarta skall utformas på sådant sätt och upprättas på sådant kartunderlag att det entydigt framgår till vilket värdeområde varje värderingsenhet hör och vilka riktvärdeangivelser, andra bestämmelser och förtydliganden som skall tillämpas inom varje värdeområde.

4 §   På en riktvärdekarta skall gränser för värdeområden utmärkas genom gränsmarkeringar. Olika slag av gränsmarkeringar, kompletteringar och förtydliganden till riktvärdeangivelserna på kartan samt sådana särskilda förutsättningar för riktvärdeangivelserna, som sägs i 5 §, skall anges på dekalen eller i beskrivningen till kartan. Dekal och beskrivning skall utformas enligt av Skatteverket fastställt formulär.

5 §   Om det för ett riktvärde förutsätts att annat än inom värdeområdet genomsnittliga förhållanden gäller för en värdefaktor, som skall tillämpas vid taxeringen, skall detta anges på riktvärdekartan.

6 §   I ett värdeområde får inte ingå delområden med så skilda värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

Riktvärdekartor H, I, T och El; värdeområden och riktvärdeangivelser

7 §   Riktvärdekartor skall upprättas gemensamt för

   a) hyreshus och tomtmark för hyreshus (riktvärdekarta H)
   b) industribyggnader och övriga byggnader, värderade med ledning av en avkastningsberäkning, samt tomtmark för industribyggnader och övriga byggnader, värderade med ledning av en avkastnings- eller produktionskostnadsberäkning (riktvärdekarta I),
   c) täktmark (riktvärdekarta T) och
   d) elproduktionsenheter (riktvärdekarta El).

8 §   Riktvärdekartorna H, I, T och El innefattar Skatteverkets beslut om indelning i värdeområden samt inom varje värdeområde riktvärdeangivelser och andra bestämmelser, förtydliganden m.m. för värderingen.

9 §   Tillämpad riktvärdekarta vid särskild fastighetstaxering 2006 skall läggas till grund vid indelningen i värdeområden.

10 §   Riktvärdekarta H skall utvisa
   1. indelningen i värdeområden för hyreshus,
   2. indelningen i värdeområden för tomtmark till hyreshus,
   3. riktvärdeangivelserna och andra bestämmelser för beräkning av riktvärden för hyreshus och
   4. riktvärdeangivelserna och andra bestämmelser för beräkning av riktvärden för tomtmark till hyreshus.
   Ett värdeområde för hyreshus får omfatta endast ett värdeområde avseende tomtmark för hyreshus.
   Riktvärdekarta H skall upprättas för varje län.

11 §   Riktvärdekarta I skall utvisa
   1. indelningen i värdeområden för industribyggnader och övriga byggnader, som värderas med ledning av en avkastningsberäkning,
   2. indelningen i värdeområden avseende tomtmark för industribyggnader och övriga byggnader, värderade med ledning av en produktionskostnads- eller avkastningsberäkning,
   3. riktvärdeangivelserna och andra bestämmelser för beräkning av riktvärden för industribyggnad och övrig byggnad och
   4. riktvärdeangivelserna och andra bestämmelser för beräkning av riktvärden för tomtmark till industribyggnad och övrig byggnad.
   Ett värdeområde för industribyggnad och övrig byggnad får omfatta endast ett värdeområde avseende tomtmark för sådana byggnader.
   Riktvärdekarta I skall upprättas för varje län.

12 §   För industribyggnader och övriga byggnader, värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning, utgör hela riket ett värdeområde.

13 §   Riktvärdekarta T skall utvisa
   1. indelningen i värdeområden för täktmark,
   2. riktvärdeangivelserna avseende vilka arrendepriser per kbm fast mått av brytvärda fyndigheter av olika slag som gäller inom varje värdeområde för täktmark och
   3. uppgifter om förutsättningar m.m. som behövs för att tillämpa riktvärdeangivelsen.
   Riktvärdekarta T skall upprättas för varje län.

14 §   Riktvärdekarta El skall i riktvärdeangivelse utvisa uppgifter m.m. som behövs för att bestämma riktvärdet för egendom på elproduktionsenhet.
   För elproduktionsenheter utgör hela riket ett värdeområde.

Ortsprismaterial

15 §   Förslag till riktvärdeangivelser och andra bestämmelser, förtydliganden m.m. på riktvärdekartorna H, I, T och El skall bestämmas med utgångspunkt från köpeskillingar och likvider för representativa överlåtelser under åren 2003-2005 av hela eller delar av hyreshus-, industri- och täktenheter samt 2000-2005 av elproduktionsenheter som enligt bestämmelserna i 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), efter däri föreskriven gallring och granskning, tagits in i Skatteverkets ortsprisregister. De köpeskillingar och likvider som erlagts skall även ligga till grund för provvärderingarna.
   För gallringen av köp av industrienheter samt tomträtter avseende fastigheter som taxeras som hyreshus- eller industrienhet skall samma regler gälla som föreskrivs i 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen för gallring av hyreshusenheter.

16 §   Med ledning av de representativa överlåtelserna av hyreshus- och industrienheter inklusive täktmark och av elproduktionsenheter som anges i 15 §, skall undersökas om marknadsvärdenivån för sådana enheter förändrats under perioden. Vid förändringar av marknadsvärdenivån skall prisutvecklingsfaktorer bestämmas så att köpeskillingarna och likviderna kan korrigeras att avse den marknadsvärdenivå som i genomsnitt gällde under år 2005. Om prisutvecklingen varit väsentligt olika inom skilda regioner eller för olika slags egendom, skall prisutvecklingsfaktorerna differentieras med avseende på dessa skillnader.
   Vid bestämning av 2005 års marknadsvärdenivå skall följande vikter användas.
   - Köp ingångna 2003: vikt 0,6,
   - köp ingångna 2004: vikt 0,8, och
   - köp ingångna 2005 vikt 1,0.

Provvärdering

17 §   Under förberedelsearbetet skall provvärdering ske för kontroll av vilken taxeringsvärdenivå som uppnås vid tillämpning av föreslagna indelningar i värdeområden och riktvärdeangivelser. Provvärderingen skall göras utifrån de förslag till riktvärdekartor som Lantmäteriverket skall lämna enligt 31, 33, 34 och 35 §§ och de förslag till riktvärdekartor som Skatteverket beslutar. Den provvärdering som sker enligt 18 § betecknas kontrollvärdering.
   Till grund för provvärderingen skall ligga de representativa överlåtelserna som anges i 15 §. Vid kontrollvärderingen skall dock överlåtelser av obebyggd tomtmark undantas. Köp av obebyggd tomtmark skall utvärderas särskilt. Utöver den kontroll, som föreskrivs i första stycket, skall vid provvärderingen även göras en analys av de prisutvecklingsfaktorer som tillämpats vid beräkningarna. Härvid skall taxeringsvärdenivåer och spridning anges för 2003, 2004 och 2005.
   Provvärdering skall ske för varje värdeområde och omfatta det antal provvärderingsobjekt inom området som bedöms erforderligt med hänsyn till områdets omfattning. Om antalet provvärderingsobjekt är för få eller saknas inom ett värdeområde, får provvärdering enligt 19 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) ske för ett provvärderingsområde. Det skall framgå av en särskild förteckning, som skall tas in i beskrivningen till riktvärdekartan, vilka värdeområden som tillsammans bildar ett provvärderingsområde. Varje provvärderingsområde skall ha ett särskilt nummer.

18 §   Vid kontrollvärdering skall de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som riktvärdekartorna H och I leder till beräknas för olika grupper av hyreshusenheter och industrienheter. Beräkningarna skall avse enheter eller delar därav som överlåtits genom köp eller frivilliga fastighetsregleringar och avse ett eller flera värdeområden. Vidare skall spridningen kring de beräknade taxeringsvärdenivåerna redovisas.
   För alla hyreshusenheter skall vidare sammanställningar av provvärderingen göras för ett värdeområde eller ett eller flera provvärderingsområden för
   - rena lokalhyreshus och hyreshus med huvudsakligen lokaler (lokaldominerade hyreshus) och med en sammanlagd årshyra om minst
500 000 kr i 2005 års hyresnivå,
   - rena lokalhyreshus och lokaldominerade hyreshus med en sammanlagd årshyra understigande 500 000 i 2005 års hyresnivå,
   - rena bostadshyreshus och hyreshus med huvudsakligen bostäder (bostadsdominerade hyreshus) och med en sammanlagd årshyra om minst 700 000 kr i 2005 års hyresnivå,
   - rena bostadshyreshus och bostadsdominerade hyreshus med en sammanlagd årshyra mellan 200 000 och 700 000 i 2005 års hyresnivå,
   - rena bostadshyreshus och bostadsdominerade hyreshus med en sammanlagd årshyra understigande 100 000 kr i 2005 års hyresnivå.
   - övriga hyreshus.
   För alla industrienheter, värderade med ledning av en avkastningsberäkning, skall provvärderingarna sammanställas för varje värdeområde eller provvärderingsområde.
   För alla industrienheter, värderade med ledning av en avkastningsberäkning, skall vidare sammanställningar av provvärderingen göras för ett värdeområde eller ett eller flera provvärderingsområden beträffande enheter med
   dels en köpeskilling om minst 5 000 000 kr i 2005 års prisnivå,
   dels en köpeskilling understigande 5 000 000 kr i 2005 års prisnivå.
   För alla industrienheter, värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning, skall sammanställningar av provvärderingar göras beträffande enheter med
   dels en köpeskilling om minst 5 000 000 kr i 2005 års prisnivå,
   dels en köpeskilling understigande 5 000 000 kr i 2005 års prisnivå.
   I var och en av de grupper av provvärderingsområden som avses i andra och tredje styckena skall vid sammanläggning av värdeområden till ett provvärderingsområde endast ingå värdeområden med samma eller närliggande riktvärdeangivelser och med liknande marknadsförutsättningar i övrigt.
   För var och en av grupperna som avses i fjärde stycket skall samma ortstyp gälla.

19 §   En beräkning enligt 18 § för ett värdeområde eller grupp av värdeområden skall som regel omfatta de representativa överlåtelser som finns att tillgå. Om samtliga representativa överköp inte tas med, skall i första hand de äldre köpen utgå och åsättas en särskild kod.

20 §   Beräkningen enligt 18 § skall inom varje värdeområde för hyreshus kompletteras med en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. De beräknade riktvärdena skall stämmas av mot vad som vid analyser av överlåtelser av fastigheter med olika hyresnivåer och belägenhet blivit känt om direktavkastningskravets storlek.
   Redovisningen av samstämmigheten mellan värden enligt marknadsvärdebedömningen och beräknade riktvärden skall ske för en bostad och för en lokal inom varje värdeområde. Bostaden och lokalen skall väljas så att de utvisar för värdeområdet representativa förhållanden. Redovisningen skall ske på sätt framgår av bilaga 1.

21 §   Kontrollvärderingen skall utöver redovisningen enligt 17 och 18 §§ innehålla förteckningar över de provvärderingsobjekt som legat till grund för beräkningarna. Förteckningarna skall upprättas per kommun och innehålla:
   a) identifikation, t.ex. fastighetsbeteckning,
   b) köpedatum,
   c) köpeskilling, justerad köpeskilling, prisutvecklingsfaktor, korrigerad köpeskilling och vikt för köpet,
   d) klassindelningsdata för värderingsenheterna,
   e) värden för värderingsenheterna, delvärden och taxeringsvärden enligt föreslagna riktvärdeangivelser och
   f) taxeringsvärdet dividerat med korrigerad köpeskilling (T/K).
   För varje värdeområde eller grupp av värdeområden skall dessutom genomsnittligt T/K redovisas.
   Vidare skall anges vilka överlåtelser som ingår i beräkningarna
enligt 18 §.
   Redovisningen skall även innehålla en förteckning över de överlåtelser, som ingått i ortsprismaterialet men inte utnyttjats vid kontrollvärderingen. Grunderna för bortgallring skall anges i varje enskilt fall. Förteckningen skall upprättas per kommun.

Förslag till värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer, värdetabeller m.m.

22 §   Lantmäteriverket skall på sätt Skatteverket bestämmer till Skatteverket lämna preliminära förslag till värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer, värdetabeller m.m. Detta skall ske i första hand med utgångspunkt från den värderingsmetodik som tillämpades vid 2004 års förenklade fastighetstaxering av hyreshusenheter och 2000 års allmänna fastighetstaxering av industrienheter inklusive täktmark. Om Skatteverket finner skäl att överväga ändringar i värderingsmetodiken skall Lantmäteriverket även lämna förslag i denna del.
   Lantmäteriverkets förslag skall, om inte annat anges, lämnas till Skatteverket vid följande tidpunkter,
   1. förslag till ändrad värderingsmetodik m.m. som kräver ändringar i fastighetstaxeringslagen (1979:1152) senast den 17 maj 2005,
   2. förslag som kräver ändringar i fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) senast den 18 november 2005,
   3. förslag till värden i HK-tabell, IK-tabell, IH-tabell, IN-tabell, VN-tabell och IO-tabell, upprättade på sätt framgår av 1 kap. 8, 13, 15 och 35 §§ fastighetstaxeringsförordningen senast den 19 december 2005,
   4. förslag till värden i tomtvärdetabeller för tomtmark till hyreshus och industri, upprättade på sätt framgår av 1 kap. 37 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) senast den 19 december 2005,
   5. förslag som kan påverka innehållet i Skatteverkets föreskrifter enligt 7 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen senast den 2 januari 2006 och
   6. övriga förslag till allmänna råd om taxeringen och värdesättningen senast den 1 mars 2006.

23 §   För hyreshus skall Lantmäteriverket lämna förslag till
   1. klassindelning av värdefaktorerna lägenhetstyp, hyra och ålder och
   2. andra bestämmelser för beräkning av riktvärden för hyreshus.
   I förslaget skall erforderliga H-nivåfaktorer anges.

24 §   För tomtmark ingående i hyreshusenhet skall Lantmäteriverket lämna förslag till riktvärdeangivelse inom varje värdeområde. Riktvärdeangivelsen skall avse värden per kvadratmeter bruttoarea byggrätt för bostäder respektive lokaler.

25 §   För industribyggnad och övrig byggnad värderade med ledning av en avkastningsberäkning skall Lantmäteriverket lämna förslag till
   1. klassindelning av värdefaktorerna lokaltyp, storlek, ålder och standard och
   2. andra bestämmelser för beräkning av riktvärden för industribyggnader och övriga byggnader.
   I förslaget skall erforderliga IH- och IK-nivåfaktorer anges.

26 §   För industribyggnad och övrig byggnad värderade med ledning av en produktionskostnadsberäkning skall Lantmäteriverket lämna förslag till
1. klassindelning av värdefaktorerna återanskaffningskostnad, ålder, byggnadskategori och ortstyp och
   2. andra bestämmelser för beräkning av riktvärden för industribyggnader och övriga byggnader.

27 §   För tomtmark ingående i industrienhet skall Lantmäteriverket lämna förslag till riktvärdeangivelse inom varje värdeområde. Riktvärdeangivelsen skall avse värden per kvadratmeter tomtmark eller per kvadratmeter bruttoarea byggrätt.

28 §   För täktmark skall Lantmäteriverket lämna förslag till
   1. klassindelning av värdefaktorerna väntetid och brytningstid,
   2. tillämpliga brytningsfaktorer och
   3. tillämpliga värden för varje värdeområde i kronor per kbm fast mått av förekommande fyndigheter.
   Vidare skall Lantmäteriverket analysera och provvärdera de värden som föreslås för de brytvärda fyndigheterna.

29 §   För elproduktionsenheter skall Lantmäteriverket närmare utforma förslag till
   1. inverkan av faktorerna normalårsproduktion, utnyttjandetid, flerårsreglering, belägenhet och ålder vid värdering av vattenkraftverk,
   2. återanskaffningskostnader för olika slag av värmekraftverk och
   3. nedräkningsfaktorer för värmekraftverk (VN-tabell).
   Vidare skall Lantmäteriverket analysera det förslag till ändrad värderingsmodell för kärnkraftverk som Skatteverket avser att utarbeta.

Arbetet med riktvärdekartorna och provvärderingen

30 §   Lantmäteriverket skall senast den 15 februari 2006 till Skatteverket lämna preliminärt förslag till prisutvecklingsfaktorer och senast den 15 mars 2006 lämna slutligt förslag till prisutvecklingsfaktorer.

31 §   Lantmäteriverket skall senast den 1 mars 2006 lämna ett preliminärt förslag till värdeområdesindelning för tomtmark, som ingår i hyreshusenhet och industrienhet, och för täktmark.

32 §   Lantmäteriverket skall senast den 1 mars 2006 till Skatteverket lämna en förteckning över vid denna tidpunkt kända representativa överlåtelser av hyreshus-, industri-, täkt- och elproduktionsenheter som föreslås som provvärderingsobjekt samt en förteckning över bortgallrade överlåtelser. Grunderna för gallringen skall redovisas i varje enskilt fall.
   Skatteverket skall granska urvalet av provvärderingsobjekt och senast den 15 mars 2006 till Lantmäteriverket lämna uppgifter om valda provvärderingsobjekt.

33 §   Lantmäteriverket skall senast den 5 maj 2006 till Skatteverket och dess referensgrupper överlämna och redovisa ett förslag till riktvärdekarta H, I och T. Till förslagen skall fogas redovisning av värdeområden, tillämpade provvärderingsområden och företagen provvärdering som visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som förslaget leder till. Beräkningarna skall redovisas på sätt som föreskrivs i 17, 18 och 20 §§.

34 §   Lantmäteriverket skall senast den 30 maj 2006 till Skatteverket lämna sitt slutliga förslag till riktvärdekarta H, I och T. Till förslagen skall fogas beräkningar som visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som förslagen leder till. Beräkningarna skall redovisas på sätt som föreskrivs i 17, 18 och 20 §§.

35 §   Lantmäteriverket skall senast den 15 juni 2006 verkställa de ändringar som Skatteverket bestämt av Lantmäteriverkets i 33 § angivna slutliga förslag till riktvärdekarta H, I respektive T och genomföra en kontrollvärdering enligt 17, 18 och 20 §§.

Övrigt

36 §   Vid sammanträde med Skatteverkets referensgrupp skall protokoll föras.

37 §   Lantmäteriverket skall till Skatteverket överlämna den redovisning av kontrollvärderingen, som anges i 17 § och de förteckningar över överlåtelser som avses i 21 §. Redovisningen och förteckningarna skall förvaras hos Skatteverket.

38 §   För varje hyreshus- och industrienhet skall Lantmäteriverket på sätt Skatteverket närmare bestämmer till Skatteverket senast den 16 juni 2006 lämna uppgift om till vilket värdeområde enhetens tomtmark hör.
   Senast samma dag skall Lantmäteriverket till Skatteverket för varje värdeområde lämna uppgift om föreslagna riktvärdeangivelser samt beskrivningar på sätt Skatteverket närmare bestämmer.

Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning för hyreshusenheter vid allmän fastighetstaxering 2007

Identifikation     Marknadsvärdebedömning
Värde-
områdes-
beteckning
och nummer
Bostad eller lokal Vakans-grad i området
%
Värdeår
för normal-
byggnaden inom värde-området
Bruttohyra, kr/kvm BRA (=genom-snittshyra) Drift, och underhåll, kr/kvm BRA Nettohyra (=drift-netto) kr/kvm
BRA
Bedömd direkt-avkastning, % Marknads-värde 2005
  B              
  L              

Taxeringsvärden
Nivåfaktor Kapitaliseringsfaktor enligt HK-tabellen Riktvärde byggnad, kr/kvm BRA Riktvärde tomtmark, kr/kvm byggrätt BTA/BRA Totalt riktvärde, kr/kvm
Riktvärde/
marknadsvärde
Anmärkning
             
             


___________

   Dessa föreskrifter träder i kraft den 1 juli 2005 och tillämpas vid förberedelsearbetet inför 2007 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus-, industrienheter inklusive täktmark och elproduktionsenheter.