dels värden i tomtvärdetabellen på sätt som framgår av bilaga 1,
Bilaga 1
dels relativa kapitaliseringsfaktorer i HK-tabellen på sätt som framgår av bilaga 2,
Bilaga 2
dels grunderna för taxeringen och värdesättningen av hyreshusenheter.

1 Värderingsenhet avseende hyreshus

1.1 Byggnad under uppförande

Allmänna råd:
För hyreshus under uppförande bör bostadsdel och lokaldel utgöra särskilda värderingsenheter.

1.2 Del av hyreshus som inte täcks av definitionen för hyreshus

Allmänna råd:

Utrymmen inom sådan del av ett hyreshus, som primärt utgör industribyggnad, övrig byggnad eller specialbyggnad men som indelats som hyreshus på grund av att byggnaden till övervägande del utgör hyreshus, bör ingå i eller utgöra en värderingsenhet, för vilken värdefaktorn lägenhetstyp indelas som lokal.

Om byggnadsdelen inte lämpligen kan värderas enligt den för lokaler föreskrivna värderingsmetoden, bör detta beaktas genom justering för säregna förhållanden.

2 Klassificering av värdefaktorer för hyreshus

2.1 Lägenhetstyp

Värdefaktorn lägenhetstyp bestäms enligt 9 kap. 3 § FTL med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad för bostäder eller lokaler.

Allmänna råd:
Indelningen i bostäder och lokaler bör ske i enlighet med den definition som gäller enligt 12 kap. jordabalken och Svensk Stan-dard  SS 02 10 53.
Som lokal bör indelas utrymmen som används för hotell- och pensionatsrörelse, varmed avses yrkesmässig verksamhet med ändamål att tillhandahålla tillfällig möblerad bostad. Bostad som tillhandahålls som ett led i verksamhet för vård, tillsyn, utbildning eller uppfostran bör inte anses vara använd i hotell- eller pensionatsrörelse. Om lägenhet används viss tid av året för privat bruk och annan tid av året uthyrs för hotellverksamhet, bör det användningssätt som medför den övervägande delen av hyran i regel vara styrande för klassificeringen.

2.2 Hyra

Med hyra avses enligt 9 kap. 3 § FTL bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under andra året före taxeringsåret. Enligt 8 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2006:13) om värderingen vid allmän fastighetstaxering av hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter 2007, skall istället för faktisk årshyra i vissa fall läggas jämförelsehyra.

Allmänna råd:
Normalt bör med internhyra avses hyra där andra faktorer än ett marknadsresonemang legat till grund för hyrans bestämmande. Detta gäller även hyror som påverkas av hyresavtal med sidoavtal t.ex. optioner på framtida köp.
Jämförelsehyror bör bestämmas med hjälp av

1. i första hand hyresnivån för övriga bostäder och/eller lokaler inom hyreshuset,

2. i andra hand en jämförelse med omkringliggande hyreshus, och

3. i tredje hand beslutade genomsnittshyror.

2.3 Ålder

Värdefaktorn ålder ger enligt 9 kap. 3 § FTL uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom återstående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värderingsenheter skall samma värdeår bestämmas för dessa.

Allmänna råd:

Definition
Har till- eller ombyggnad inte skett efter 2003 bör det vid förenklad fastighetstaxering 2004 (FFT 04) eller det vid senare års särskilda fastighetstaxering (SFT) bestämda värdeåret bibehållas vid allmän fastighetstaxering 2007 (AFT 07), om denna värdeårsbestämning inte visas vara felaktig.

Har till- eller ombyggnad skett efter 2004 och detta inte beaktats vid SFT bör en omprövning av värdeåret ske med utgångspunkt från de efter 2003 nedlagda kostnaderna och det vid FFT 04 bestämda värdeåret, om värdeårsbestämningen vid FFT 04 eller nedlagda kostnader inte visas leda till felaktigt resultat.

Har nytaxering skett efter år 2003 och har till- eller ombyggnad skett efter nytaxeringen, bör på motsvarande sätt kostnaderna för dessa byggnadsarbeten och det värdeår som bestämts vid nytaxeringen normalt läggas till grund för värde-årsbestämningen vid AFT 07.

Vad som sagts om till- eller ombyggnad gäller också i fråga om andra åtgärder som förlänger byggnadens livslängd.

Då en byggnads värdeår skall bestämmas bör byggnadens livslängd beräknas som om normala reparations- och underhållsåtgärder gjorts på byggnaden med utgångspunkt från nybyggnadsåret. Vid sammanvägningen av nybyggnadsår och ombyggnadsår bör därför inte ingå kostnader som avser normalt underhåll av den ursprungliga byggnaden. Även om denna har ett kraftigt eftersatt underhåll bör man bortse från kostnader för att uppnå ett normalt underhållsläge för byggnaden. Underhållskostnader bör däremot beaktas till den del de klart förlänger byggnadens återstående livslängd.
              
Ombyggnadstillägg
För till- och ombyggda hyreshus bör en jämkning av värdeåret bestämmas med hänsyn till åsatt värdeår och ett ombyggnadstillägg avseende ett beräknat antal år. Genom ombyggnadstillägget beaktas omfattningen och tidpunkten för till- eller ombyggnaderna. Ombyggnadstillägget avser den ökning av hyreshusets återstående livslängd som till- och ombyggnaderna ger.

Omfattningen av till- eller ombyggnad bör hänföras till en av nedanstående tre grupper med hänsyn till till- eller ombyggnadskostnadens storlek i förhållande till nybyggnadskostnaden för ett hyreshus vid tiden för till- eller ombyggnaden.

 
Grupp 1:
Till- och ombyggnadskostnaden överstiger 70 procent av nybyggnadskostnaden

Grupp 2:
Till- och ombyggnadskostnaden utgör 20-70 procent  av nybyggnadskostnaden

Grupp 3:
Till- och ombyggnadskostnaden understiger 20 procent av nybyggnadskostnaden

 
För beräkning av nybyggnadskostnaden vid tidpunkten för till- eller ombyggnaden bör följande belopp avseende nybyggnadskostnader för ordinära hyreshus användas. 

För till- eller ombyggda hyreshus inom ovannämnda tre grupper bör jämkning av värdeåret mot bakgrund av omfattningen av till- eller ombyggnader ske på följande sätt:

Grupp 1: Värdeåret bestäms till till- eller ombyggnadsåret.

Grupp 2 : Värdeåret bestäms genom att det värdeår hyreshuset skulle ha haft om det inte varit föremål för till- eller ombyggnad ökas med ett ombyggnadstillägg. Detta beräknas med ledning av till- eller ombyggnadernas omfattning och bör inte göras så stort att värdeåret blir lika med till- eller ombyggnadsåret.

Grupp 3: Värdeåret ändras inte.

 
Något ombyggnadstillägg bör dock inte göras för hyreshus där en betydande andel av bostadslägenheterna inte uppfyller lägsta godtagbara standard.
             
Tillbyggnad
Vid bestämmandet av kostnaderna för en tillbyggnad bör tillses att kostnaderna för tillbyggnaden inte kan beräknas högre än vad en nybyggnad av motsvarande utrymme skulle ha kostat.

Vid tillbyggnad av likvärdiga utrymmen kan ny- och tillbyggnadsåret enklast vägas samman med ledning av storleken av ytorna av den gamla och den nya delen. Om däremot ursprungsbyggnadens och tillbyggnadens ytor inte är likvärdiga, bör sammanvägningen ske med ledning av normalkostnaderna under tillbyggnadsåret att nyuppföra den nya och den gamla delen av byggnaden.

Ombyggnad
Underhållsåtgärder och ombyggnad avseende endast inredningsdetaljer, som inte förlänger byggnadens återstående livslängd, bör inte påverka värdeårsbestämningen, oavsett om avkastningsförmågan ökar.

En ombyggnad som innebär att berörda byggnadsdelar för-nyas till 100 procent, kan i princip behandlas som en till-byggnad, där nybyggnadsåret får gälla för ej ombyggda delar och ombyggnadsåret för de övriga delarna.

Vid ombyggnad som endast innebär en viss förnyelse av byggnaden bör ombyggnadskostnaden i princip anses svara mot skälig andel av normal byggnadskostnad för de ombyggda delarna. En sådan andel kan uppskattas mot bakgrund av vilka byggnadselement som återstår från nybyggnadsåret och vilka byggnadselement som tillkommit vid ombyggnaden.

3 Klassificering av värdefaktorer för tomtmark

3.1 Storlek

Med storlek avses enligt 12 kap. 4 § FTL värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter.

Med byggrätt avses enligt 1 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2006:13) om värderingen vid allmän fastighetstaxering av hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter 2007, den rätt som föreligger att uppföra ny byggnad på värderingsenheten.

Med nyttjandeenhet avses enligt Svensk Standard (SS 02 10 53) enhet bestående av ett eller flera utrymmen som disponeras av samma nyttjanderättshavare.

Enligt 7 kap. 10 § FTL skall bebyggelsemöjligheten bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvändningen, såvida inte annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får ett väsentligt högre värde.

Allmänna råd:

Bebyggda tomter

Om uppgift om storleken av befintlig byggrätt saknas, får bruttoarean uppskattas med ledning av ytan av bostäder respektive lokaler. Bruttoarean bör bestämmas till 1,25 x den sammanlagda ytan av bostäder (BOA) respektive 1,20 x den sammanlagda ytan av lokaler (LOA).

Värdet enligt gällande detaljplan bör anses vara väsentligt högre än den utnyttjade byggrätten, då det med 20 procent överstiger det värde tomten har med en byggrätt, som överensstämmer med befintlig byggnad.

Med yta för bostäder bör avses boarea enligt Svensk Standard (SS 02 10 53).

Med yta för lokaler bör avses lokalarea enligt Svensk Standard (SS 02 10 53).

För att en yta skall klassificeras som belägen ovan mark gäller för en sådan nyttjandeenhet som avses i Svensk Standard  (SS 02 10 53) i en byggnad och i ett plan att golvet i närmast högre våning ligger mer än1,5 m över omgivande markyta. Om olika delar av en nyttjandeenhet angränsar till markyta i olika nivåer bör minst hälften av ytterväggarnas längd för nyttjandeenheten uppfylla kravet att golvet i närmast högre våning skall ligga mer än1,5 m över omgivande markyta.
  

Obebyggda tomter

För obebyggda tomter bör byggrätten bestämmas till storleken av den enligt gällande detaljplan tillåtna byggrätten. Finns inte gällande detaljplan, bör byggrätten bestämmas i första hand utifrån aktuellt bygglov eller förhandsbesked om sådant föreligger. I andra hand får byggrätten uppskattas med ledning av den för värdeområdet sannolika exploateringsgraden, dvs. förhållandet mellan bedömd byggrätt och tomtareal.

Har tomten tidigare varit bebyggd, bör byggrätten under de fem första åren efter byggnadens rivning bestämmas till minst den byggrätt som tidigare varit utnyttjad.

När byggrätten bestäms med ledning av tillåten byggrätt enligt gällande detaljplan och uppgifterna om byggrätten i planen uttrycks i våningsyta bör denna bedömas motsvara bruttoarean  för våningar ovan mark.

3.2 Typ av bebyggelse

Med typ av bebyggelse avses enligt 12 kap. 4 § FTL det ändamål bebyggelsen på värderingsenheten är avsedd för, antingen bostäder eller lokaler.

Allmänna råd:

Bebyggda tomter     
         
För bebyggda tomter bör i normalfallet typ av bebyggelse bestämmas i enlighet med den befintliga typen av bebyggelse.

Om enligt gällande detaljplan tillåten typ av bebyggelse skulle ge väsentligt högre värde för tomten än motsvarande värde grundat på befintlig typ av bebyggelse, bör typ av bebyggelse bestämmas till den enligt planen tillåtna.

Väsentligt högre värde bör anses föreligga när skillnaden i värde för tomten uppgår till mer än 20 procent.

Obebyggda tomter

För obebyggda tomter bör värdefaktorn typ av bebyggelse bestämmas till enligt gällande detaljplan tillåten typ av bebyggelse. Finns inte gällande detaljplan, bör typ av bebyggelse bestämmas till den för vilken tomten är avsedd enligt aktuellt bygglov eller förhandsbesked.

4 Justering för säregna förhållanden

4.1 Allmänt

Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid rikt-värdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall enligt 7 kap. 5 § FTL ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden.

Föreligger för taxeringsenhet sådant påtagligt säreget förhållande som anges i 7 kap. 5 § FTL skall detta enligt 1 kap. 5 § fastighetstaxeringsförordningen  (1993:1199) redovisas genom justering av riktvärdet för en eller flera värderingsenheter.

Allmänna råd:

Justeringen bör redovisas på den värderingsenhet till vilken justeringsanledningen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen redovisas på den värdefullaste värderingsenheten.

4.2 Hyreshus

Rivningskostnader

Allmänna råd:

Normal rivningskostnad för hyreshus i 2005 års värdenivå bör bedömas till 250 kr/kbm eller 550-825 kr/kvm bruttoarea.

Konstruktionsfel och byggskador

Allmänna råd:

Om skadan är av sådan art att byggnaden inte kan fylla sin funktion utan att skadan åtgärdas bör justeringen bedömas till i storleksordningen 60-80 procent av kostnaden.

Om skadan däremot kan tolereras under viss tid och byggnaden används i skadat skick, kan justeringen uppskattas till 10-50 procent av kostnaden för att åtgärda skadan. Den lägre siffran bör användas i områden med låga värdenivåer och den högre i områden med höga värdenivåer sett i landet som helhet.

Kulturhistoriskt intressanta hyreshus

Allmänna råd:
För kulturhistoriskt intressanta hyreshus kan justering bli aktuell på grund av eftersatt underhåll eller onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden. Justering kan också föranledas av särskilt beslutade restriktioner som binder ägaren vid att bevara huset, trots att det är ekonomiskt ofördelaktigt. Justeringar för nämnda förhållanden bör normalt ske då godtagbar dokumentation avseende det kulturhistoriskt önskvärda i att byggnaden bevaras företetts.

Skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter

Allmänna råd:

Skyddsbestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser kan, liksom skyddsföreskrifter vid en byggnadsminnesförklaring, påverka värdet genom dels högre underhålls- och driftskostnader, dels förlorad möjlighet att vidta om- eller tillbyggnad enligt gällande plan.

Själva införandet av skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter som inte är kombinerade med rivningsförbud för ett hyreshus torde normalt inte påverka värdet i någon påtaglig grad. Ägaren kan få full ersättning enligt 14 kap. 8 § plan- och bygglagen så snart fråga är om ett intrång som inte endast är bagatellartat för ägaren.

Sedan skyddsåtgärderna utförts t.ex. restaurering av äldre fasad synes endast fråga om onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden kunna aktualiseras.
Större ersättningar synes i regel utbetalas i den takt skyddsåtgärderna genomförs. I sådana fall bör inte någon justering ske.

Eftersatt underhåll

Allmänna råd:

Justering bör ske med hänsyn till den hyra till vilken byggnaden kan tänkas bli uthyrd i befintligt skick.

Avvikande vakansgrad

Allmänna råd:

Med vakansgrad får förstås det hyresbortfall som uppkommer genom att lägenheter står tomma. Hyresbortfallet bör anges i procent av värdefaktorn hyra för värderingsenheten. Avvikande vakansgrad bör beräknas som vakansgrad för värderingsenheten minus den genomsnittliga vakansgraden för lägenhetstypen i fråga inom värdeområdet.

Justeringsbeloppet kan beräknas med ledning av nedanstående tabell.

 
Tabell över justeringsbelopp vid olika avvikande vakansgrad
   

4.3 Tomtmark

Byggrätt avseende parkeringshus m.m.

Allmänna råd:

Vid beräkning av värdet av byggrätt för mark som är bebyggd med parkeringshus bör riktvärdet justeras. Därvid bör värdet av byggrätt för parkeringshus anses förhålla sig till värdet av byggrätt för kontor i samma relation som den faktiska hyran för parkeringshus, vid normal beläggningsgrad, förhåller sig till motsvarande genomsnittshyra för kontor i värdeområdet. Riktvärdet för en tomt bebyggd med parkeringshus bör i allmänhet justeras i enlighet med en sådan beräkning. Detta förfarande kan tillämpas även i andra liknande fall.

Lång väntetid/fördröjd exploatering

Allmänna råd:

Justering bör normalt komma ifråga är då tomten omfattas  planbestämmelser enligt 5 kap. 8 § plan- och bygglagen (1987:10). Detta kan bl.a. innebära att bygglov inte erhålls förrän vissa trafik-, VA- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Angivna riktvärden för tomtmark förutsätter att marken är omedelbart bebyggbar. Vid längre väntetid aktualiseras en justering. Denna bör bestämmas med ledning av nedanstående tabell över exploateringsfaktorer.

Bedömning av justeringens storlek bör ske med ledning av förväntad väntetid och exploateringstid. Med väntetid bör avses tiden innan exploateringen kan beräknas börja. Med exploateringstid bör avses tiden under vilken exploatering kan beräknas pågå. Både väntetid och exploateringstid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som förelåg vid taxeringsårets ingång.

Justeringens storlek bör bestämmas genom att de riktvärden som fastställts för tomtmark till hyreshus multipliceras med en exploateringsfaktor. Exploateringsfaktorn bör för hela riket bestämmas enligt följande tabell.

 
Tabell över exploateringsfaktorer
   

Bilaga 1: Tomtvärdetabell för tomtmark till hyreshus
   

Dessa allmänna råd tillämpas första gången vid allmän fastighetstaxering år 2007 och därefter vid fastighetstaxering till och med 2009.