Kontakta oss
Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning


Skatteverkets allmänna råd

Riksskatteverkets föreskrifter
om förberedelsearbetet inför 2004 års förenklade fastighetstaxering av hyreshusenheter;
RSFS 2002:19
Fastighetstaxering
Utkom från trycket den 5 december 2002

beslutade den 28 november 2002.

   Riksskatteverket föreskriver med stöd av 19 kap. 9 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och 6 kap. 1 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) följande.

Riktvärdekartas innehåll m.m.

1 §  Med riktvärdekarta avses en karta (kartbild) på vilken anges gränserna mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter samt de riktvärdeangivelser, andra bestämmelser, förtydliganden m.m. som skall gälla inom värdeområdet.

2 §  En riktvärdekarta omfattar utöver kartbilden även till denna ansluten dekal och beskrivning med däri antecknade riktvärdeangivelser, andra bestämmelser, förtydliganden m.m.

3 §  En riktvärdekarta skall utformas på sådant sätt och upprättas på sådant kartunderlag att det entydigt framgår till vilket värdeområde varje värderingsenhet hör och vilka riktvärdeangivelser och andra bestämmelser som skall tillämpas inom varje värdeområde.

4 §  På en riktvärdekarta skall gränserna för värdeområden utmärkas genom gränsmarkeringar. Olika slag av gränsmarkeringar, kompletteringar och förtydliganden till riktvärdeangivelserna på kartan samt sådana särskilda förutsättningar för riktvärdeangivelserna, som sägs i 5 §, skall anges på dekalen eller i beskrivningen till kartan. Dekal och beskrivning skall utformas enligt av Riksskatteverket fastställt formulär.

5 §  Förutsätter riktvärdet annat än inom värdeområdet genomsnittliga förhållanden för en värdefaktor, skall detta anges på riktvärdekartan.

6 §  I ett värdeområde får inte ingå delområden med så skilda värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

Riktvärdekarta H; värdeområden och riktvärdeangivelser

7 §  Riktvärdekarta skall upprättas gemensamt för hyreshus och tomtmark för hyreshus (riktvärdekarta H).

8 §  Riktvärdekarta H innefattar skattemyndighetens beslut om indelning i värdeområden samt inom varje värdeområde riktvärdeangivelser och andra bestämmelser, förtydliganden m.m. för värderingen av hyreshusen och tomtmarken.

9 §  Riktvärdekarta H skall utvisa

  1. indelningen i värdeområden för hyreshus,
  2. indelningen i värdeområden avseende tomtmark för hyreshus,
  3. i riktvärdeangivelse vilka H-nivåfaktorer som gäller för bostäder och för lokaler inom varje värdeområde för hyreshus,
  4. i riktvärdeangivelse vilka värden per kvadratmeter bruttoarea byggrätt för bostäder och för lokaler som gäller inom varje värdeområde avseende tomtmark för hyreshus och
  5. uppgifter om förutsättningar m.m. som behövs för att tillämpa en riktvärdeangivelse.
  Ett värdeområde för hyreshus får omfatta endast ett värdeområde avseende tomtmark för hyreshus.
  Riktvärdekarta H skall upprättas för varje län.

Ortsprismaterial

10 §  Förslag till riktvärdeangivelser och andra bestämmelser, förtydliganden m.m. på riktvärdekarta H skall bestämmas med utgångspunkt från de köpeskillingar vid representativa köp under åren 2000-2002 av hela eller delar av hyreshusenheter som enligt bestämmelserna i 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), efter däri föreskriven gallring och granskning, tagits in i Riksskatteverkets ortsprisregister. De köpeskillingar som erlagts skall även ligga till grund för provvärderingarna.
   För gallringen av köp av tomträtter avseende fastigheter som taxerats som hyreshusenhet skall samma regler gälla som föreskrivs i 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen för gallring av köp av hyreshusenheter.

11 §  Med ledning av representativa köp av hyreshusenheter under åren 2000-2002, skall undersökas om marknadsvärdenivån för sådana enheter förändrats under perioden. Vid förändringar av marknadsvärdenivån skall prisutvecklingsfaktorer bestämmas så att köpeskillingarna kan korrigeras att avse den marknadsvärdenivå som i genomsnitt gällde under år 2002. Om prisutvecklingen varit väsentligt olika inom skilda regioner eller för skilda delar av hyreshusbeståndet, skall prisutvecklingsfaktorerna differentieras med avseende på dessa skillnader.
   Lantmäteriverket skall senast den 26 februari 2003 till Riksskatteverket lämna preliminärt förslag till prisutvecklingsfaktorer och senast den 17 mars 2003 lämna slutligt förslag till prisutvecklingsfaktorer.
   Vid bestämning av 2002 års marknadsvärdenivå skall följande vikter användas: köp ingångna 2000 vikt 0,6, köp ingångna 2001 vikt 0,8 och köp ingångna 2002 vikt 1,0.

Provvärdering

12 §  Under förberedelsearbetet skall provvärdering ske för kontroll av vilken taxeringsvärdenivå som uppnås vid tillämpning av föreslagna indelningar i värdeområden och riktvärdeangivelser. Provvärderingen skall göras utifrån de förslag till riktvärdekartor som lantmäteriet skall lämna enligt 19 och 21 §§ och de förslag till riktvärdekartor som Riksskatteverket beslutar. Den provvärdering som sker enligt 13 § betecknas kontrollvärdering.
   Till grund för provvärderingen skall ligga de representativa köp som anges i 10 §. Utöver den kontroll, som föreskrivs i första stycket, skall vid provvärderingen även göras en analys av de prisutvecklingsfaktorer som tillämpats vid beräkningarna. Härvid skall taxeringsvärdenivåer och spridning anges för 2000, 2001 och 2002.
   Provvärdering skall ske för varje värdeområde och omfatta det antal provvärderingsobjekt inom området som bedöms erforderligt med hänsyn till områdets omfattning. Om antalet provvärderingsobjekt är för få eller saknas inom ett värdeområde, får provvärdering ske för ett provvärderingsområde. Det skall framgå av en särskild förteckning, som skall tas in i beskrivningen till riktvärdekartan, vilka värdeområden som tillsammans bildar ett provvärderingsområde. Varje provvärderingsområde skall ha ett särskilt nummer.

13 §  Vid kontrollvärdering skall de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som riktvärdekarta H leder till beräknas för de olika grupper av hyreshusenheter som sägs i andra-fjärde styckena. Beräkningarna skall göras för ett eller flera värdeområden (provvärderingsområden). Vidare skall spridningen kring de beräknade taxeringsvärdenivåerna redovisas.
   För alla hyreshusenheter skall provvärderingarna sammanställas för varje provvärderingsområde.
   För hyreshusenheter skall vidare sammanställningar av provvärderingen göras för ett eller flera provvärderingsområden för
  -  rena lokalhyreshus och hyreshus med huvudsakligen lokaler (lokaldominerade hyreshus) och med en sammanlagd årshyra om minst
500 000 kr i 2002 års hyresnivå,
  -  rena lokalhyreshus och lokaldominerade hyreshus med en sammanlagd årshyra understigande 500 000 i 2002 års hyresnivå,
  -  rena bostadshyreshus och hyreshus med huvudsakligen bostäder (bostadsdominerade hyreshus) och med en sammanlagd årshyra om minst 500 000 kr i 2002 års hyresnivå,
  -  rena bostadshyreshus och bostadsdominerade hyreshus med en sammanlagd årshyra mellan 100 000 och 500 000 i 2002 års hyresnivå,
  -  rena bostadshyreshus och bostadsdominerade hyreshus med en sammanlagd årshyra understigande 100 000 kr i 2002 års hyresnivå.
  -  övriga hyreshus.
   I var och en av de grupper av provvärderingsområden som avses i tredje stycket skall vid sammanläggning av värdeområden till ett provvärderingsområde endast ingå värdeområden med samma eller närliggande riktvärdeangivelser och med liknande marknadsförutsättningar i övrigt.

14 §  En beräkning enligt 13 § för ett värdeområde eller grupp av värdeområden skall som regel omfatta de representativa köp som finns att tillgå. Om samtliga representativa köp inte tas med, skall i första hand de äldre köpen utgå och åsättas en särskild kod.

15 §  Beräkningen enligt 13 § ska inom varje värdeområde för hyreshus kompletteras med en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. De beräknade riktvärdena skall stämmas av mot vad som vid analyser av överlåtelser av fastigheter med olika hyresnivåer och belägenhet blivit känt om direktavkastningskravets storlek.
   Redovisningen av samstämmigheten mellan värden enligt marknadsvärdebedömningen och föreslagna riktvärden skall ske för en bostad och för en lokal inom varje värdeområde. Bostaden och lokalen skall väljas så att de utvisar för värdeområdet representativa förhållanden. Redovisningen skall ske på sätt framgår av bilaga 1.

16 §  Provvärderingen skall utöver redovisningen enligt 15 § innehålla förteckningar över de provvärderingsobjekt som legat till grund för beräkningarna. Förteckningarna skall upprättas per kommun och innehålla:
   a) identifikation, t.ex. fastighetsbeteckning,
   b) köpedatum,
   c) köpeskilling, justerad köpeskilling, prisutvecklingsfaktor, korrigerad köpeskilling och vikt för köpet,
   d) klassindelningsdata för värderingsenheterna,
   e) värden för värderingsenheterna, delvärden och taxeringsvärden enligt föreslagna riktvärdeangivelser och
   f) taxeringsvärdet dividerat med korrigerad köpeskilling (T/K).
   För varje värdeområde eller grupp av värdeområden skall dessutom genomsnittligt T/K redovisas.
   Vidare skall anges vilka överlåtelser som ingår i beräkningarna enligt 13 §.
   Redovisningen skall även innehålla en förteckning över de köp, som ingått i ortsprismaterialet men inte utnyttjats vid kontrollvärderingen. Grunderna för bortgallring skall anges i varje enskilt fall. Förteckningen skall upprättas per kommun. I förteckningen skall anges till vilket värdeområde varje hyreshusenhet hör.

Förslag till värdetabeller m.m.

17 §  Lantmäteriverket skall på sätt Riksskatteverket bestämmer närmare utforma preliminära förslag till värdetabeller för hyreshusenheter. De värderingstekniska föreskrifter, m.m. som tillämpades vid 2000 års allmänna fastighetstaxering av hyreshusenheter ska ligga till grund för förslagen.

18 §  För tomtmark ingående i hyreshusenhet skall Lantmäteriverket lämna förslag till tillämpliga värden inom varje värdeområde per kvadratmeter bruttoarea byggrätt för bostäder och för lokaler.

Arbetet med riktvärdekartor, provvärdering m.m.

19 § Lantmäteriverket skall senast den 1 februari 2003 i den ordning Riksskatteverket bestämmer till skattemyndigheten lämna ett preliminärt förslag till riktvärdekarta H.

20 §  Lantmäteriverket skall senast den 14 mars 2003 till skattemyndigheten lämna en förteckning över vid denna tidpunkt kända representativa köp av hyreshusenheter som föreslås som provvärderingsobjekt samt en förteckning över bortgallrade överlåtelser. Grunderna för gallringen skall redovisas i varje enskilt fall.
   Skattemyndigheten skall granska urvalet av provvärderingsobjekt och senast den 9 april 2003 till Lantmäteriverket lämna uppgifter om valda provvärderingsobjekt och det preliminära förslaget till riktvärdekarta H enligt 19 §.

21 §  Lantmäteriverket skall senast den 5 maj 2003 till skattemyndigheten och dess referensgrupper överlämna och redovisa ett överarbetat förslag till riktvärdekarta H. Till förslaget skall fogas redovisning av tillämpade provvärderingsområden och företagen provvärdering som visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som förslaget leder till. Beräkningarna skall redovisas på sätt som föreskrivs i 13-16 §§.

22 §  Lantmäteriverket skall senast den 30 maj 2003 till skattemyndigheten lämna sitt slutliga förslag till riktvärdekarta H. Till förslaget skall fogas beräkningar som visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som förslaget leder till. Beräkningarna skall redovisas på sätt som föreskrivs i 13 och 16 §§.

23 §  Lantmäteriverket skall senast den 15 juni 2003 verkställa de ändringar som skattemyndigheten bestämt av Lantmäteriverkets i 22 § angivna slutliga förslag till riktvärdekarta H och genomföra en kontrollvärdering enligt 13-16 §§.

Övrigt

24 §  Vid sammanträde med skattemyndighetens referensgrupp skall protokoll föras.

25 §  Lantmäteriverket skall till skattemyndigheten överlämna den redovisning av kontrollvärderingen, som anges i 13 § och de förteckningar över köp som avses i 16 §. Redovisningen och förteckningarna ska förvaras hos skattemyndigheten.

26 §  För varje hyreshusenhet skall Lantmäteriverket på sätt Riksskatteverket närmare bestämmer till Riksskatteverket senast den 16 juni 2003 lämna uppgift om till vilket värdeområde enhetens tomtmark hör.
   Senast samma dag skall Lantmäteriverket till Riksskatteverket för varje värdeområde för tomtmark lämna uppgift om föreslagna riktvärdeangivelser för tomtmark och hyreshus samt beskrivningar på sätt Riksskatteverket närmare bestämmer.

Bilaga 1

___________

Dessa föreskrifter träder i kraft den 1 januari 2003 och tillämpas vid förberedelsearbetet inför 2004 års förenklade fastighetstaxering av hyreshusenheter.