Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning


Skatteverkets ställningstaganden

Förmögenhetsbeskattning - Äganderättsklausul vid överlåtelse av bostadsrätt

Datum: 2005-04-05

Område: Inkomstskatt - Kapital

Dnr/målnr/löpnr:
130 8317-05/111
1 Sammanfattning

Skatteverket anser att en klausul i köpekontraktet om äganderättens övergång vid försäljning av bostadsrätt, inte har någon verkan för beskattning av förmögenhet. Den skattemässiga äganderättsövergången sker i och med undertecknandet av ett i övrigt giltigt köpekontrakt.

2 Bakgrund och frågeställning

Den skattemässiga äganderrätten för fastighet övergår vid dagen för ett giltigt köpekontrakt. Om parterna uttryckligen i köpekontraktet har angett en senare tidpunkt för övergång av äganderätten, anses istället äganderätten enligt praxis övergå vid den i avtalet angivna tidpunkten

Frågan gäller om praxis avseende äganderättsövergång för fastighet även omfattar bostadsrätter.

3 Gällande rätt m.m.

Den skattepliktiga förmögenheten utgörs av värdet av den skattskyldiges tillgångar efter avdrag för dennes skulder, vid utgången av året, 2 § lag (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt (SFL). Skattepliktig tillgång är bl.a. privatbostadsfastighet, privatbostadsrätt och fordran i pengar, 3 § SFL.

Med privatbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad, 2 kap. 18 § IL.

Civilrätt

Det finns ingen klar och avgränsad definition av begreppet äganderätt, som delvis kan ha olika innebörd beroende på i vilket rättsligt sammanhang det förekommer. Civilrättsligt anses inte äganderätten övergå från säljaren till köparen vid en bestämd tidpunkt utan anses i regel övergå successivt, vilket är särskilt framträdande vid överlåtelse av fastighet och bostadsrätt. Olika moment vid denna stegvisa övergång kan vara köparens skydd mot säljarens fordringsägare (sakrättsligt moment), farans övergång vid skada på egendomen (jfr 4:11 jordabalken och 13 § Köplagen), olika avtalsvillkor för köpets fullbordande samt andra eventuella ogiltighetsgrunder, t.ex. tillstånd för köparens förvärv eller medlemskap i föreningen.

Högsta Domstolen har uttalat att en äganderättsklausul inte medför någon faktisk förändring vad gäller parternas inbördes förhållande. En sådan klausul har alltså ingen självständig civilrättslig betydelse för parterna emellan eller deras relation till tredje man (NJA 1995 s.178 och NJA 1995 s.183).

Endast medlem i bostadsrättsföreningen har rätt att utöva bostadsrätten, 6 kap. 1 § bostadsrättslagen. Om köparen vägras medlemskap i föreningen är överlåtelse ogiltig. Förändring av medlemsskapet är alltså ett moment i äganderättsöverföringen av bostadsrätten. Skydd mot säljarens borgenärer erhålls för bostadsrätt vid underrättelse till föreningen om överlåtelsen (NJA 1971 s. 66).

Skatterätt

Enligt praxis anses den skattemässiga övergången av äganderätten för fastighet ske vid dagen för giltigt köpekontrakt (RÅ 1958 Fi 1569, RÅ 1965 Fi 239, RÅ 1969 Fi 2166 och RÅ80 1:24).

Om parterna uttryckligen i köpekontraktet har angett en senare tidpunkt för övergång av äganderätten, anses enligt praxis äganderätten istället övergå vid den i avtalet angivna tidpunkten (RÅ 1950 ref 5, RÅ 1958 Fi 1569, RÅ 1965 Fi 239 och RÅ 1993 ref 16).

Huruvida köparen har erhållit skydd mot säljarens borgenärer har för förmögenhetsbeskattningen ingen betydelse (RÅ 1996 not 290).

Regeringsrätten har i ett nyligen avgjort ärende (RR:s dom 2005-02-28 i mål nr 861-04) avseende arvsskatt anfört följande.

”När säljaren av en bostadsrätt avlider efter det att ett giltigt överlåtelseavtal har träffats bör normalt köpeskillingsfordringen och inte bostadsrätten tas upp som tillgång i säljarens dödsbo.”

4 Skatteverkets bedömning

En klausul i köpekontraktet om att äganderrätten inte ska övergå förrän vid en viss senare angiven tidpunkt, saknar uppenbart en självständig civilrättslig innebörd för äganderrätten. Beroende på lydelsen kan den främst ges innebörd av en hävningsrätt. I övrigt saknar den betydelse för det sakrättsliga momentet, farans övergång eller för köparens rätt att förfoga över egendomen i ekonomiskt hänseende.

Regeringsrätten har i gammal praxis avseende fastighet gett äganderättsklausulen en skattemässig betydelse vid taxering för inkomstskatt, fastighetsskatt och förmögenhetsskatt. Däremot saknar äganderättsklausulen betydelse för kapitalvinsten, som alltid ska redovisas för det år köpekontraktet har ingåtts. Praxis ger således parterna rätt att vid en fastighetöverlåtelse avtala om fördelning av de skattemässiga konsekvenserna för innehavet av fastigheten. Denna praxis baseras emellertid inte på någon direkt civilrättslig grund för äganderättens övergång (jfr NJA 1995 s.178 och NJA 1995 s.183).

Skatteverket uppfattar därmed att den praxis som har etablerats för fastighet är ett avsteg från kopplingen mellan skatterätten och civilrätten. Skatteverket kan inte se några övervägande skäl för att utvidga det undantag som utvecklats i praxis för fastighet, till att även omfatta överlåtelse av bostadsrätt eller annan lös egendom.

Skatteverket anser alltså att köparen ska ta upp innehav av bostadsrätt per dagen för köpekontraktet, oavsett eventuell äganderättsklausul, samt ha rätt att dra av resterande köpeskillingsskuld till säljaren. Säljaren ska istället redovisa motsvarande köpeskillingsfordran som tillgång.

Överlåtelse med äganderättsklausul har således endast skattemässig betydelse för fastighet. I de fallen ska säljaren anses som ägare fram till dagen för den avtalade äganderättsövergången. Parterna ska därmed inte heller beakta fordran respektive skuld avseende obetald del av köpeskillingen vid redovisning av sina förmögenheter.